金九銀十馬上要到了，去年一度很火的南沙灣，又要上新了！

8月初，越秀珠實·天悅海灣開放了示範區，預計月底開售，鎂姐也第一時間跑過去踩盤。

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鎂姐是坐地鐵4号線過去的，最後幾站人特别少。

快到南沙客運港站的4号線車廂

南沙客運港地鐵站實拍圖

從南沙客運港站C口出來，沿着港前大道南走了大概10分鐘，再過馬路，沿着指示牌走100來米，就到了天悅海灣營銷中心。

有海有地鐵，這個位置，還不錯。

具體來看，天悅海灣位于港前大道與商貿大道交彙處，屬于位于南沙灣闆塊。

政府給這個闆塊的定位是國際科技創新合作區，但大家更喜歡把南沙灣叫做南沙的富人區。

之所以稱之為富人區，是因為這裡背山面海，山海資源非常優越，東臨獅子洋，旁邊就是天山、鹿頸山以及黃山魯森林公園，還有南沙天後宮、蒲洲花園、大角山海濱公園等景觀資源，這可是市中心羨慕不來的。

南沙灣海濱公園

怪不得30多年前，霍英東老爺子選址南沙灣作為開發起點。所以，南沙灣也是南沙城市建設的起點，相當于越秀之于廣州的意味。

既然是富人區，當然會有配得上這個名号的富人配套。

南沙遊艇會、南沙高爾夫球場、南沙大酒店、南沙國際郵輪母港綜合體，個個都是迎合富人生活方式的配套。

教育方面，這裡有華師附小、市二中天元中學、英東中學、修仕倍勵國際學校等公私立名校，不用怎麼折騰就能上名校，這也是個很大的加分項。

天悅海灣周邊配套示意圖

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對于南沙的任何一個樓盤，交通的可達性，都是我首先關心的東西。

從地鐵4号線南沙客運港站走到天悅海灣，大概10分鐘，還是挺方便的。不過4号線的速度确實慢，我從珠江新城過來，全程花了1小時40分鐘，地鐵上打了兩個盹。

按照規劃，地鐵22号線南延段也會在南沙灣（南沙客運站）設站。首通段經芳村至番禺廣場，南延段将在南沙的慶盛、蕉門、南沙客運站設站，未來還将連到東莞、深圳。

這條地鐵被稱之為“廣深地鐵”，非常重磅，如果能開通，南沙灣就真的是“廣深會師地”了。

除了地鐵，項目所在片區還有多條跨江通道及大橋，如：

虎門大橋（一橋直達東莞）、明珠灣大橋（串聯萬頃沙樞紐、明珠灣金融區）、深中通道、港珠澳大橋、南沙大橋、獅子洋通道（規劃中）。

還有南沙灣的海運，其中南沙客運港直通港、深，而南沙郵輪母港則已開通 9 條航線，目的地多達12 個。

開車的話，距離項目1.5km左右就有高速出入口，走的是莞佛高速/虎門高速。

銷售還告訴我，天悅海灣未來還會設公交首末站，進一步方便小區業主出行。

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寫完環境和交通，來看看項目本身吧。

身處南沙灣這個闆塊，天悅海灣的定位自然不能低，這從它的示範區也能看出一二。

天悅海灣營銷中心實拍圖

天悅海灣定位低密偏高端的社區，占地面積4.2萬平，建築面積15萬方 ，綠化率35%，容積率2.44。

容積率2.44是什麼概念？如果放在珠江新城，比凱旋新世界（容積率2.9，珠城最低）還要低。

這裡插一句，南沙灣這兩年拍的宅地都挺小塊的，隔壁的佳兆業伴悅灣、中綠蔚藍灣占地面積更小，僅2、3萬平，都是走小而美路線的樓盤。

鎂姐了解到，天悅海灣一共9棟住宅，總戶數796套。這一次推的T4和T5，是17-18層高的小高層，舒适度是比較高的。部分戶型可望海，這個還是蠻吸引人的。

不過，項目并非一線濱海，與海岸線海隔着一個樓盤，那就是中交藍色海灣。所以，從景觀價值來看，中交藍色海灣顯然更好。

但也有朋友和我說，離海太近，也不見得舒适，因為有海風鹽霧，房間會比較潮濕，有風濕病的人不建議住。

天悅海灣效果圖

戶型方面，兩梯四戶/五戶，這個梯戶比，比剛需好，屬于改善戶型的配置。

首層架空，做成泛會所，會做一些健身設施和兒童遊樂設施，這個雖然不新鮮，但非常實用。

首推戶型涵蓋建面約89㎡2 1房、106㎡3 1房、113㎡3 1房、125㎡3 1房。銷售帥哥告訴我，實用率達9成及以上，部分窗地比高達29%。

戶型圖已經幫大家搞到手，大家一起來看看：

約89㎡2 1戶型

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客廳開間3.5米，其中一個陽台可改造成次卧或書房，實用率很高了。

89㎡2 1戶型樣闆間（陽台）

除了主次卧，廚房、主卧洗手間也帶飄窗。而且主卧雙飄窗對流，加上270度轉角飄窗設計，采光和通風一流。廚房則結合飄窗，成為U型廚房，極大地節省了空間。

89㎡2 1戶型樣闆間（廚房）

約106㎡3 1戶型

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四面寬朝陽，客廳開間4米，陽台較長，通風對流。

同樣全屋飄窗設計，主卧可借助飄窗打造一個獨立的衣帽間。如果把客廳電視背景牆打掉，還可以做出一個橫廳。

約125㎡3 1戶型

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單邊位3 1房設計，南北全對流，通透感極強，是113㎡3 1戶型的plus版。

客廳開間4.5米，帶約6.9米大陽台，125平空間做出140平的既視感。

主卧足足有約25㎡，相當于一個普通客餐廳了，結合飄窗可做出獨立衣帽間與化妝間，寬敞大氣。

125㎡3 1戶型樣闆間（主卧）

雙衛都是三分離，廚房與飄窗能連成一個延展操作台，不僅動線合理，還多出了許多收納空間。

113㎡3 1戶型樣闆間（飄窗連接廚房）

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身處南沙灣闆塊，天悅海灣優點很明顯：

一是山海資源豐富，景觀優美安靜；

二是有地鐵，離高速路口近，交通還算方便；

三是産品不錯，密度較低，實用率高，戶型從89平到125平都有，能滿足市場上大部分剛需與改善需求。部分戶型可以望海，這對青睐海景房的是加分項。而89平的小戶型總價較低，适合投資和剛結婚的朋友。

天悅海灣的缺點，其實也是南沙灣的缺點。

第一，目前來來看，商業配套比較缺乏。

受疫情影響，對面的郵輪母港綜合體沒有如期開業，所以目前片區内商業極度匮乏，隻有對面零星幾個便利店、餐飲小店，目測菜市場還比較遠，無法滿足周邊居民的日常消費需求。

天悅海灣對面的零星商業

對面的中交藍色港灣配建了一個商超，但好像也沒開業。不遠處的星河山海灣也隻有底商而已。真要shopping，還得開車去10公裡外的南沙萬達廣場。

商業配套的欠缺，直接影響了周邊小區的入住率，加上很多小區都是近兩年入市的，所以整個南沙灣闆塊的居住氛圍比較淡，人氣不如金洲、蕉門河。

目前，南沙灣也沒啥知名的醫院，不過中山大學第一（南沙）附屬醫院、中山大學附屬口腔醫院南沙院區、廣東省中醫院南沙分院、廣州婦女兒童醫療中心南沙院區等都在建設中，需要等些時日。

值得一提的是，由于限價，天悅海灣最新的吹風價是3.8萬/平左右。要知道，去年最熱的時候，南沙灣的一手盤一度賣到4萬，所以價格可能會有驚喜。

不過，銷售小哥告訴我，價格調下來後，不排除毛坯交付。

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同闆塊的待售新盤還有佳兆業悅伴灣，中綠蔚藍灣，三個盤挨得很近，位置如下 ↓

三個盤海景都是二三線的，區位、交通和配套都差不多。其中，中綠蔚藍灣暫無示範區和樣闆間，進度相對慢一些，能加入金九銀十之戰的主要就是天悅海灣和悅伴灣了。

佳兆業悅伴灣的營銷中心做得特别漂亮，有一種漸入佳境之感，讓我對它的産品也蠻期待的。

佳兆業悅伴灣營銷中心

悅伴灣占地面積約2萬方，隻有天悅海灣的一半，共6棟樓，層高27-33層，935戶，密度比天悅海灣高。

悅伴灣近期将推出建面約83-108㎡的三至四房，目前在認籌階段。我看完樣闆間之後的印象是，實用率不如天悅海灣：廚房、衛生間面積較大，次卧面積整體偏小，稍微大一點的衣櫃可能就放不下。

不過，悅伴灣會在小區内建造風雨連廊，還有無邊泳池，這兩個是天悅海灣沒有的。

總的來說，南沙灣的自然資源、居住環境是舒适的，很适合養老、度假、把玩山水。教育和未來的醫療資源也OK，可以說老少鹹宜。天悅海灣産品綜合能力是不錯的，在周邊工作的朋友，可以考慮。

現在最大的短闆就是商業配套不足、辦公樓宇比較少，缺少點煙火氣。這個，需要時間來沉澱，就看你願不願意等了。

從闆塊來說，南沙灣的整體熱度不如明珠灣，市場注意力明顯被後者分攤，這是一個劣勢，但大家知道，南沙的CBD（風口）切換得很快，今天當紅的是明珠灣，明天可能又是萬頃沙了，追熱點也不見得是最佳策略。

所以，買南沙灣的一個好處是，即使政策風口不在，也不會差到哪裡去。

以上是鎂姐了解到的南沙灣幾個盤，大家還有什麼補充的？歡迎留言分享。

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