2020年是深圳地鐵新增線路的大年。在接下來的2個月内，深圳地鐵将會開通全長49公裡的6号線，以及全長29公裡的10号線。

這兩條線路備受期待的原因之一，在于它們将觸達很多原本沒有地鐵覆蓋的片區，例如光明區、龍崗的平湖以及龍華的大浪。

地鐵是影響房産區域價值、升值潛力的重要因素。因此，深圳壹地産團隊特别推出【地鐵6号線、10号線沿線樓盤系列文章】。

本篇為系列文章的第三期。本期我們聚焦6号線沿線，來到龍華，帶大家了解龍華的大浪、上塘、紅山等片區一系列新盤的推進情況。

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大浪首通地鐵 短期内房價難掀波瀾

即使大浪很快将迎來地鐵覆蓋，但片區内基本沒有什麼新盤，在售新盤有恒大時尚慧谷的公寓，潛在入市的住宅項目也僅有安宏基星曜廣場、錦順名居等個别項目。

恒大時尚慧谷

深圳壹地産從福田中心區驅車出發，在交通順暢的情況下，約半小時車程到達恒大時尚慧谷。

項目東面緊鄰福龍路，西側與南側是羊台山公園。

該項目距離地鐵口還是有些一定距離。高德地圖估算，從項目營銷中心，至最近的地鐵口，在建中的6号線羊台山東站，需要步行約1.5公裡，耗時21分鐘。

項目效果圖

恒大時尚慧谷涵蓋産業用房、寫字樓及商業。項目在售的産品是産業公寓。深圳壹地産在現場探盤時看到，項目現場購房者不算太多。

該項目去年7月獲批時房屋用途列明為：工業配套單身宿舍。據中介介紹，該項目需要以公司名義購買，持有之後的前三年免稅，從第4年開始需要繳稅。

因為這些原因，恒大時尚慧谷單價低至2.3——2.7萬。而該項目東南側直線距離約1.5公裡的小區桂冠華庭，在二手中介網站上顯示均價約5萬/㎡。

錦順名居

（圖源：開發商官網）

錦順名居（龍華大浪水圍村城市更新項目，在2010年就被列入第一批城市更新單元規劃制定計劃中）位于深圳市龍華區大浪街道水圍片區，華甯路與塘坑路交叉口東北側，屬于舊村改造項目。

項目西側是大船坑市場，北靠嶺排圍村，東近黃麻埔舊村，南邊一路之隔接壤大浪中心區。項目南側就是沈海高速（機荷高速）。但沈海高速（機荷高速）并沒在項目周邊設置出入口。

距離該項目最近的地鐵站，是即将通車的地鐵6号線羊台山東站。但項目與地鐵站直線距離約2.5公裡，步行距離超過3.5公裡，較為不便。

另外，深圳地鐵25号線預計将惠及大浪片區，或将在項目周邊設站。但25号線屬于深圳地鐵5期規劃。今年4月，深圳地鐵4期調整方案剛剛獲批，目前5期相關規劃還未出台。

項目北側有一個大浪市民公園，但目前處于暫停營業的狀态。

該項目目前已建設出地面，大概2、3層的樣子。

中介平台上的信息顯示，錦順名居周邊住宅項目基本沒有，而周邊統建房的價格在1.6-1.9萬/㎡之間。

壹地産團隊邱閣主此前對錦順名居項目的參考點評：

1、總體而言，項目周邊的交通配套較為薄弱，對于跨區的上班一族來講，出行較為不便。

2、項目旁邊就是大浪北路，而且還有沈海高速（機荷高速），對于臨路一側的房子來講，有一定的噪音影響。

3、項目教育資源尚可，在龍華區位于中遊位置。但周邊沒有什麼大型商業中心，購物體驗較差。

4、項目是大浪水圍片區目前唯一的新房項目，周邊以高層農民房為主，沒有什麼二手房及新房在售，對于附近居民的吸引力較高。

但總體而言，項目的交通、教育及商業都無太大亮點，所以如果要吸引其它地方的買家，項目價格及戶型上要比較突出才行。

項目的開發商是深圳市錦順源實業有限公司，成立不到20年，涉及領域涵括房地産、教育、運輸業等。

該開發商在龍華觀瀾還有一個項目——錦順星苑，近日剛剛取得預售備案，下文會介紹到。

安宏基星曜廣場

圖源：安宏基星曜廣場

安宏基星曜廣場是大浪街道安宏基工業區城市更新單元。

項目的開發商除了該項目，還開發了位于龍華紅山片區，已于去年入市的安弘基天曜廣場（威華工業區城市更新單元項目）。

該項目位于大浪街道的西部，華興路與下橫朗四路交彙處，西南側東北側臨近工業集聚區，北側靠近城市次幹道華興路，南鄰規劃城市次幹路下橫郎一路。

項目占地不大，除去項目南面規劃為公園綠地、道路等功能的約1.2萬㎡外，實際開發建設用地面積約2萬㎡。

深圳此前樓盤申請預售的條件為“七層以上的商品房項目已完成地面以上三分之二層數”。但今年因應疫情沖擊，4月份時深圳預售門檻降低為“高層建築主體施工形象進度達到總層數的二分之一”。

我們在現場看到，項目的E、F棟已經高出地面20多層，預計年内可以入市。

項目周邊有一些城中村的統建房以及工業集聚區。

項目北側街景

項目與其西側的居民樓樓間距較近。

資料顯示，該項目規劃建築總面積約17萬㎡，主要由4座商品住宅、1座公租房、1座辦公樓及地塊東南側的幼兒園組成，建築地面最高層數為42層。地塊内還包含一個公交始末站點。

項目規劃建面約2700㎡的幼兒園，自帶約1000㎡的商業。

項目距離即将開通的地鐵6号線羊台山東站不算太近，直線距離約1.1公裡，步行時間大概要超過20分鐘。

安宏基星耀廣場方圓兩公裡範圍内，距離羊台山東站更近的樓盤，二手房報價約5萬/㎡。桂冠華庭、可樂園為2006年、2007年的老小區。而悠山美地相對較新，2016年竣工。

龍華大浪片區規劃了24個舊改項目，體量較大。

但我們一路上也看到，部分舊改項目僅僅隻是挂了個牌，距離住戶整體遷出、土地平整還很遠。

下面要介紹的這個舊改項目，則是處于從住戶遷出到建築拆除的階段。

星河譚羅村舊改

星河譚羅村舊改，位于龍華大浪街道，布龍路與華繁路交彙處東北側。上文提到的安宏基星耀廣場項目，就在譚羅村舊改項目西北側，直線距離約1公裡的地方。

（圖源：咚咚找房）

項目更新單元用地面積13.3萬㎡，其中，住宅36.7萬㎡(含保障性住房6.6萬㎡），商業、辦公及旅館業建築15萬㎡，公共配套設施2萬㎡。

項目地塊劃分與指标控制圖

該項目包括兩所幼兒園、一所45班九年一貫制學校。

譚羅村城市更新單元舊屋村範圍

（圖源：家在深圳論壇、深圳拆遷房網）

項目拆遷最高樓10多層已全部清空。

（圖源：家在深圳論壇、深圳拆遷房網）

與該項目僅隔一條布龍路的悠山美地家園，二手房中介平台顯示價格約5.4萬/㎡。

（圖源：家在深圳論壇、深圳拆遷房網）

上圖中的軌道為深圳地鐵6号線。從星河譚羅村舊改項目出發，沿着布龍路北行三至四百米，就是在建中的地鐵6号線羊台山東站，交通便捷。

今年，深圳部分熱門片區的房價，已經迎來了可觀的漲幅。但安居客的房價數據顯示，大浪片區年初以來房價波動不大，保持平穩。

未來，随着6号線的開通，以及龍瀾大道大浪段、大浪時尚小鎮等一批區域重點項目的利好逐步兌現，以及城市更新的慢慢推進，大浪片區房價有長期向上的預期。但是片區内新入市項目少之又少，加上又沒有新宅地出讓“擡轎”的話，房價短期内難有大波瀾。

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“宇宙中心”持續發力 年内多盤齊發

地鐵6号線南行經過羊台山東站後，依次就是元芬、上芬、紅山站，來到了龍華核心的紅山、上塘片區。

同樣是龍華，紅山、上塘片區情況就和大浪不太一樣。

作為近十年來深圳樓市的熱門片區，紅山、上塘片區已經開發得相當成熟，當你漫步在街道上，眼中盡是片區内鱗次栉比的新盤、次新盤，一副新城的氣派。

而且片區内還有不少項目正在建設，一片熱火朝天的模樣。

龍光玖悅台

龍光玖悅台處于騰龍路和人民路交彙處，龍華實驗學校對面。

去年的6月24日，深圳5宗住宅用地集中挂牌出讓。龍光以最高限價65.8億元 配建3.67萬平方米人才住房競得龍華宅地，可售住宅樓面價約6.7萬/㎡。該地塊就是如今的龍光玖悅台。

玖悅台同樣為“玖系”産品，是龍光地産的重點産品線之一。

該項目位于上塘闆塊與紅山闆塊之間，周邊社區林立。南向與華業玫瑰四季一期相鄰；東側跨過地鐵4、6号線為龍華區實驗學校，目前也在該校的學區範圍内；東南斜對角是天虹購物中心（原龍華九方）、紅山6979等區域型購物中心。

從外立面上看，龍光玖悅台的營銷中心已經基本建好。

住宅樓已經超出地面約7-8層。項目預計很快将開盤。

資料顯示，該項目用地面積3.27萬㎡，總建築面積20.86萬㎡，整體容積率為4.54。

其中，項目規劃商品房住宅9.83萬㎡，商業0.6萬㎡，由兩期共7棟建築組成：其中，項目一期1棟一單元和3棟為商品住宅，項目二期5棟、6棟、7棟一、二單元均為商品住宅。

該項目東南側直線距離約1公裡，是在建中的大型醫療綜合體——深圳市新華醫院。

恒大嶽盟舊改

恒大嶽盟工業區舊改，近期公告了其02地塊辦公樓的規劃信息以及平面圖，備案名為“恒大時代之光大廈”。

恒大嶽盟舊改東側緊鄰地鐵6号線上芬站。

項目西側與中海錦城、龍華金茂府一路之隔，并臨近地鐵4号線上塘站。雙軌之間，雙地鐵口物業，公共交通配套完善，是該項目突出的亮點。

項目北向緊鄰一幅九年制學校地塊；西側配套中海AT MALL社區商業。

（紫色部分為學校地塊）

項目的建設工程規劃許可證顯示，05地塊一期為三棟住宅和一棟3F幼兒園，其中住宅分别為62F（195米，地塊最高建築），54F（168.4米），55F（170米），都是超高層住宅。套内建築面積均為90平米内。

地塊已完成土地平整，多台大型機械已進駐場内。

資料顯示，該更新單元用地面積約6.9萬㎡，拆除用地面積約6.5萬㎡，其中開發建設用地面積約3.5萬㎡（不含學校、綠地）。

恒大嶽盟舊改500米範圍内，有在建中的簡上體育綜合體。該體育館功能定位為集遊泳館、羽毛球館、乒乓球館、網球館、擊劍館、跆拳道館、室外籃球場和室外器械健身場地為一體的綜合性體育場館，預計2021年開放運營。

項目東南側直線距離約2公裡的地方，是建設中的、由原本“龍華兩館”定位升級而來的深圳第二圖書館、深圳美術館新館。

深圳第二圖書館效果圖

簡上體育館、深圳第二圖書館、深圳美術館新館建成後，将是紅山、上塘片區一衆住宅項目直接“享用”的重要公共配套。

萊蒙水榭雲上

萊蒙國際打造了兩條産品線，也有涉足以科創産業為主的都市産業社區、輕資産商業運營等業務。

以“萊蒙系”中的“萊蒙城”、“萊蒙都會”和“萊蒙領尚”為代表的城市綜合體品牌； 以“水榭系”中的“水榭花都”、“水榭山”和“水榭春天”為代表的城市中高端住宅品牌。

萊蒙水榭雲上項目位于龍華民治街道新區大道西側，簡上村和卓越皇後道之間。

項目離地鐵4号線上塘站約有1公裡的步行距離，東北側為上文提到過的在建項目簡上體育綜合體。

資料顯示，項目包括1棟46層、高度167.71米超高層公寓；1棟41層、高度137米超高層住宅；1棟3層、高度13米幼兒園，3層地下室（兩層全埋、一層半地下室），局部機械車庫為5層地下室。

現場目測該項目建設進度已經超10層。

現場的二手房中介介紹，萊蒙水榭雲上一旁的卓越皇後道，二手價格約7.5萬/㎡。

中城宴華府

中城宴華府建設用地面積約1.1萬㎡，規劃建築面積約5.4萬㎡，計容建面約4萬㎡，規定容積率3.2，實際容積率3.8。其中住宅建面約3.3萬㎡，由1棟4單元28-30層的高層住宅和1層商業樓組成。商業面積僅980㎡，社區的居住屬性比較純粹。

項目位于龍華明治片區，民塘路與佳民路交彙處，項目南側為星河傳奇小區，西北側是上芬小學，西側是尚譽紅山裡（鐘氏電子工業區城市更新項目），東側為金地上塘道。

項目周邊有兩條地鐵線路，一個是距離較近的4号線上塘站，一個是即将通車的6号線上芬站。

高德測算，項目至上塘站步行距離約797米，耗時11分鐘。而6号線的上芬站則距離項目1.1公裡，步行約15分鐘，交通十分便利。

但便利是有代價的。由于地鐵4号線與6号線在此區間都是地上線，且在項目附近交彙，會帶來一定的噪音問題。星河傳奇項目受此影響最甚，中城宴華府離軌道稍遠，但可能也有一定噪音困擾。

項目已經施工至約20層，預計也很快就将推出市場。

中海彙德理花園

中海彙德理花園位于騰龍路西側，地鐵4号線上塘站上蓋，與東側的中海錦城一路之隔。

項目南側是萊蒙國際大廈，北側則是恒裕的項目。

現場看到，中海彙德理花園仍在進行基坑作業。

（圖源：中海彙德理官微）

項目所在地塊在去年出讓，出讓條件限定普通商品住房入市最高均價為71400/平方米。該地塊是為二類居住用地，用地面積27391㎡，總體容積率4.9，含規劃一所12班幼兒園與部分人才保障房。

項目平面圖

該項目由5棟住宅和1棟幼兒園組成，戶型面積81-94-110㎡，總計1180套。

項目地塊于去年11月的土拍中由中海地産以50.2億競得，需配建1.3萬㎡人才住房。地塊出讓條件要求，項目普通商品住房入市最高銷售均價為7.14萬/㎡。

錦順星苑

圖源：錦順源官網

與上文“錦順名居”項目師出同門，地鐵4号線北延段“長湖站”的地鐵口物業錦順星苑，已于近日獲批預售。

項目本次備案房源位于A座，共162套，均為住宅産品，戶型建面約71-84㎡，均價約5.26萬/㎡，單價區間在4.4-5.6萬/㎡，總價區間在412-617萬/套。

需要注意的是，項目所處地塊于2012年10月完成出讓，使用年限40年，如今僅剩32年。

錦順星苑具體位于觀瀾大道和碧瀾路（舊稱泗黎路）的交彙處。項目西側緊鄰觀瀾大道，距離在建中的地鐵4号線北延段長湖站直線距離僅200米，交通便利。

項目東側就是觀瀾河，方圓500米内有觀瀾第二中學、龍華區第三外國語學校、觀瀾第二小學、觀瀾中心幼兒園等多所學校。

圖源：錦順源官網

中介網站的數據顯示，錦順星苑周邊小産權房挂牌單價約1.6萬—2萬，而直線距離約600米的住宅小區挂牌單價約5萬。

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部分項目資料來源：深圳房地産信息網

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