同辦公室的一個小夥子，自從去年開始，就籌備買房，因此，隻要符合他預算要求的且通勤方面在河西的輻射範圍的，無論新盤還是二手房，他都沒有放過。

用他的原話，去年到今年，無論如何，要上車的。

就在南京限售放開不久的一天，他告訴我：“知道麼，我就是手頭差點錢要貸款，手頭有錢，我馬上就把房給買了！”

我表示不解，“買新房今年的機會應該不少吧，不至于現在還要這麼急吧！ ”

他表示，是周末當天看的一套二手房，結果一天直接成交了！還是全款！還帶着5.3%的稅！

南京限售解綁之後，雖然有各路中介和我說過，現在的成交數量大幅增長，但是，一天直接成交的真實案例，在自己身邊切切實實的存在，還是頭一遭。

據小夥子介紹，他看的這個二手房是南站的萬科某荟，約90平米，總高27層的20多層，樓層不錯，報價：405萬淨得。

最終的成交價加上5.3%的增值稅，加上中介費等，買家總付出，在450萬左右。

全款，稅費全付，中介費自理，一天成交？

這似乎和我了解的市場狀況不太一緻：畢竟，我知道的成交，基本上都是在報價跳水之後，才可以實現。衆所周知，南京目前價格跳水和成交最大的區域，還是集中在江北、河西南。

而南站闆塊，一直很少傳出跳水出售的消息。

于是，我查了下同小區類似戶型，發現：

真是因為是跳水價造成了秒出！

目前，該小區差不多戶型，其中有一套，房源樓層較低的“必看好房”，屬于小區内部的中低報價，報價也高出80多萬，單價近5.3元/㎡：

而該小區的小戶型主流報價，目前其實接近6萬：

這麼一看，這套一天成交的房源，90平米左右，405萬總價，單價4.5萬/㎡，即便算是實際付出稅費的總價，單價也在5萬/㎡，仍然低于“必看好房”的均價，更不用說，放眼整個小區，這個單價就是去掉零頭之後的價格：

因為，整個小區的報價大概是這個水準：

看來，目前的二手房市場，幾乎很少以後“幸免”的區域，想順利盡快成交，隻能一個選擇——“降價”！

在南京限售放松後，我們第一時間就關注了市場的動态，特别是此前市場高度關注的河西南、江北等區域，這些都是市場認為的“炒房客雲集”的闆塊，想必對市場的反應也更快，且更偏不樂觀一點。

事實上也是如此，我們的視頻号此前也特别關注了這個問題：

南京購房通，贊243

而從市場上來看，自限售放開了之後 ，至少出現3大狀況：

1、挂牌量激增：

截止目前，據某平台公開顯示的信息，南京二手房挂牌已有135583套。

也許大家對于這個數字的增速感受不大，我舉個例子，10天之前，5月12日，同平台二手房挂牌已有134142套。

也就是說，10天時間，一個平台增加1441套房源，其中，河西南、江核、新玄武等多個闆塊剛達到解禁條件的樓盤，都在火速上新，快到什麼程度？大量的房源，連VR看房以及室内圖片都來不及拍攝...

2、帶看量激增：

除了挂牌量外， 這幾天二手房的帶看也正在激增，比如說剛接觸限售的海珀濱江，近1個月的帶看高達182次，平均一天帶看至少6組，足見市場的火爆！

3、報價兩極分化

目前，整體市場上，業主報價分兩種，一種是報高價，甚至在原有基礎上不斷調高價格，另一種則是，迅速降價：

此前，還有業委會進行價格同步，但是明顯這波限售解除大潮中，這個指導意見并沒有太多的人會去聽從了！

當然，一味報高的客戶，很多一廂情願，比如說，海珀濱江的客戶理想挂牌價接近7萬/㎡，但是事實上，中介表示這個小區的挂牌價隻有6.3萬/㎡左右，所以對方猶豫了。

當然這個情況更多的出現在江北：

以上業主端的情況，在買房人端的反響如何？

事實上，自從南京松綁的差不多開始，成交确實熱烈起來，今天，還有群友在讨論，南京近期二手房成交爆棚：

這一點，在某平台的5.4買房特輯有所印證：

該平台統計，南京買房主力年齡，為35歲左右的人員，從價格段分布來看，總價100-200萬的占比最高，達到32.6%，其次則是200-300萬價格段，占比達到30.4%。

數據來源：我愛我家南京研究院

而對于相對高的預算段來看，房價的成交價，并不如業主願，反而一直在下降通道中，以江北為例，某深耕江北長達7年的中介給我發來限售解除第一周的成交記錄。

縱然從數量上說，和此前市場冰封的情況不同，最近的成交很活躍（中介打了個比方，5月份江北的成交已經超過去年8-12月），但是，成交價和之前相比，大打折扣。

這是今年成交數據：

尤其是江核隧道口的多個項目，去年基本都是4字頭可以成交的，甚至還有不少房源，5字頭成交：

而且，眼尖的朋友可以發現，新解綁的綠地海悅，盡管有業主挂出6萬的高價，但是真實的成交僅有3.98萬，盡管位置更好，房齡更新，卻仍然不敵正榮兩個老盤。

穩若河西，也不得不面對成交價全面下跌的事實，這是上周中介發給我的河西近一周的成交：

平均算算，基本在5-6之間，7字頭幾乎消失：比如說，例如佳兆業87㎡的小戶型，之前單價能賣到6.7萬/㎡，現在6.3萬/㎡就成交了。

對比今年1月和5月各小區的挂牌均價，河西南的傳統星八客的降幅在1.20%-4.97%不等，新晉的房源，現在已經妥協了不少，比如今天發出的河西南房源的最新均價，已經接近6萬邊緣。

中介表示，此前，針對放開限售的次新房小區，買房人持觀望态度的比較多，真正想出手的較少，都在等市場成交數據。

除非有撿漏的機會，而這個機會，需要的就是賣房人迫不及待的降價處理。

事實上，不少買房人确實有這個底氣在等：

以開頭故事為例，為什麼450萬即刻可成交？

因為大家心裡都有本賬，在長江以南，500萬以内的價格買到品牌三房，地鐵生活配套在線，潛力可期，滿足以上情況的房源，還是很值得出手的。

但是，500萬左右的預算，是不是隻有接盤二手的選擇？

其實不是：

1、新盤出現了小戶型

以開頭文章提及的南部新城片區，今年潤淮府、仁恒城市星光，均有小戶型（潤淮府110㎡三房，仁恒城市新光連76㎡兩居室都有）準備上市，500萬左右，享受和南站差不多級别的配套，并不難。

甚至，買新房，從格局到産品配置，較前幾年還有不少進步，也是買房人更青睐新房的主要原因。

2、法拍房的數量不少

最近，有網友向我們爆料，已經開始收到法拍房的推銷信息

此前的小衆房源，終于開始進入call客、推銷的大衆化賣房路線中，和前些年相比， 法拍房有各種複雜的情況和所有權糾纏不同，近年來的法拍房激增的主要原因是：行業沖擊導緻的無力償債，房子被迫拍賣；或者單純的房貸斷供。

接手這類法拍房的難度和風險之前相比下降不少，今年，我們購房通的粉絲群就已經出現了成功撿漏買到法拍房的案例，比市場價便宜了幾十萬。

3、共有産權房，出現特别讓人心動的産品

這幾天，南京的共有産權房讨論度很高：

這個樓盤靠近大校場，毛坯均價3.2萬/㎡，周圍項目均價5萬 ，申購人購買的産權份額統一為80%，且不得增購；另20%份額由項目開發建設單位南京壹城萬基危舊房改造有限公司作為公有權人持有。

80%的所有權，近2萬差價，其實對于囊中羞澀的買房人而言，吸引力還是很大的，而且這80%的所有權還是可以交易的：

本市戶籍及各類人才家庭或個人購買的共有産權住房在取得不動産權證滿5年後，可申請上市轉讓；非本市戶籍家庭或個人購買的共有産權住房在取得不動産權證滿8年後，可申請上市轉讓。

事實上，真的買房居住的人群，才會大概率的選二手房，而買二手接盤，以及80%的所有權，似乎都沒太大的差異，因此也有很多自住占比大的買房人很感興趣。

寫在最後

由此可見，盡管南京調控放開的比例很大， 但是眼下的情況似乎和以往不同，“房住不炒”的概念還是頭頂準繩，上一輪樓市周期閉眼買房就能大幅增值的情況，或許真的已成過往。

如今的放開，二手房市場還是可以恢複火紅局面，但是成交者，屬于雙方的價格撮合和價值認知一緻。

隻有這麼想，買賣雙方才能迎來健康的樓市狀态！

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