房地産五證兩書一表是開發商銷售商品房必備的文件，購房者隻有認真查驗房地産五證兩書才能減少買到爛尾樓的風險。房地産五證是哪五證呢？開發商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，簡稱房地産五證。

房地産五證

在查驗開發商五證兩書的過程中，最重要的是檢驗《國有土地使用證》和《預售許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易範疇。《商品房銷售（預售）許可證》的預售範圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售範圍内。另外，如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了将開發的商品房進入市場交易的資格。

兩書

房地産五證兩書中的兩書是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地産開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

《住宅質量保證書》是房地産開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件。房地産開發企業應按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品住宅售出後，委托物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。《住宅質量保證書》應當包括以下内容：。工程質量監督部門核驗的質量等級；地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限内承擔保修；正常使用情況下各部位、部件保修内容與保修期：屋面防水3年；牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；地面空鼓開裂、大面積起沙1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地産開發企業與用戶自行約定。

《住宅使用說明書》：應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、标準等作出說明，并提出使用注意事項。《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖（注明承重結構的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為。根據規定，《住宅使用說明書》應作為住宅（每套）轉讓合同的附件。如在房屋使用中出現問題，說明書将成解決開發商與業主之間糾紛的重要依據。

一表

五證兩書一表中的一表為：《竣工驗收備案表》。《竣工驗收備案表》是目前收樓環節中最應該注意的文件，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的。

根據商品房銷售管理規定，五證兩書一表是開發商銷售的重要文件。房地産五證中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售（預售）許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易範疇。兩書是開發商在向購房者交付房屋時，房地産開發企業必須提交給購房者的文件，購房者在驗收房屋時一定要向開發商索取。

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