文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

遠洋掉隊了!

2021年4月8日，遠洋集團（03377.HK）發布2020年年報。報告顯示，遠洋集團毛利率及歸母利潤雙降，營收增長放緩，行業排名也大幅下滑。

克而瑞地産研究中心認為，遠洋地産未來盈利水平仍受挑戰，企業需提高運營水平。

億翰智庫認為，遠洋地産多項業績指标退步，與此前大體量拿地有一定的關系。

如今，遠洋集團拿地畫風出現了“360度大轉變”，從大體量拿地戰略轉換到小體量拿地戰略，這其中的原因是怎樣的?此前的大體量拿地對于現在有怎樣的影響?項目的消化情況如何？

盈利挑戰

遠洋集團創立于1993年，于2007年9月28日在香港聯合交易所有限公司主闆上市 ，主要股東為中國人壽保險股份有限公司及大家人壽保險股份有限公司。

作為最早一批央企下屬房企，遠洋集團早期主要開發北京市場項目，2007年遠洋集團就開始在環渤海、長三角和珠三角三個區域布局；2011年，遠洋集團布局的城市增加至19個，全國戰略布局初具規模。

2018年7 月 10 日,《财富》雜志中文版發布 2018 年“中國500強”上市企業排行榜，遠洋集團在上榜的 55 家房地産企業中位居行業第 14 位。

克而瑞“2020年度房企銷售排行榜”顯示，遠洋集團以946.6億元的操盤金額排名第38位。相比而言，2019年，遠洋集團操盤金額達到1039.6億元，排名第24位，排名下滑14位。

接連下滑的排名也表明，“早起鳥”遠洋并沒有一直保持行業頭部地位。

2020年年報顯示，遠洋集團銷售金額1310.4億元，僅增長1%；2020年遠洋集團營業收入達到565.1億元，較2019年同比上升11%；營業成本增長更快，2020年營業成本的增速為13.1%，毛利率出現下滑1.6%至18.5%。同比下降1.57個百分點，歸母淨利率5.07%,同比下降0.14個百分點，毛利率及歸母淨利率雙降。

對于遠洋集團毛利率下滑的原因，克而瑞研究中心研究員沈曉玲認為，毛利率下降主要是由于企業2020年有較多一線城市項目結轉，如深圳遠洋天著等，土地成本較高。2020年歸母淨利潤占淨利潤比例為61.2%，較去年同期下滑3個百分點，加上遠洋20年拿地權益比例持續下降，預計未來歸母淨利潤占比仍有可能繼續降低。

億翰智庫認為，遠洋集團毛利率下滑主要原因可能是其在2017-2019年間遠洋集團新進入了較多的城市，在這個過程中企業的拿地成本不斷提升，但是商品房銷售均價卻下行，這壓縮了企業的盈利空間。另外，遠洋集團新進入的城市往往優勢較少，同時，為了在新進入的城市站穩腳跟，擴大影響力，實現産品高去化，往往還存在更高的營運開支，這也會侵蝕企業的淨利潤。

而遠洋集團毛利率較低，或是與“以價換量”戰略不無關系。據遠洋集團披露的數據，遠洋2020年12月協議銷售均價為16000元/平方米，同比下降26%；全年累計協議銷售均價為18600元/平方米，同比下降9%。

克而瑞研究中心認為，對于原本高盈利的房企來說，利潤規模或是利潤率的滑坡是經營問題的直接反映，無論是短期失利或是優勢耗盡，都警示房企審視自身問題所在，并作出積極的調整。

沈曉玲提出，遠洋集團未來盈利水平仍受挑戰，企業需提高運營水平。遠洋集團2016 -2019年毛利率一直在20%-25%的區間，處于較低水平，2020年則已經突破20%下降至19%，且總土儲樓闆價持續走高，從2017年的6500元/平方米上升至2020年的7900元/平方米，加上銷售均價從2018年至今持續下滑，銷管費用率上升，勢必會壓縮企業未來的利潤空間，企業的盈利與運營水平仍需提升。

在上海中原地産市場分析師盧文曦看來，近年來，房地産行業增收不增利的情況越來越明顯，2020年這個問題越發嚴重，對于出現這種情況的原因，盧文曦分析一方面是日益趨高的土地成本吞噬了利潤，另一方面，在政策端，一二線城市的限價政策的加強也導緻房企的利潤越做越薄。

“大體量”拿地戰略後遺症

實際上，遠洋集團掉隊的背後與遠洋集團此前的大體量拿地戰略規劃不無關系。

公開資料顯示，遠洋集團2008-2019年新增的土地儲備中均含有一定量的大體量項目，項目的規劃建築面積20萬平米以上的項目。截至2019年，遠洋集團大體量項目占比仍然高達48%。其中，天津的遠洋城項目總樓面面積達213.7萬平方米，秦皇島蔚藍海岸143.8萬平方米。

若以規劃建築面積20萬平方米作為界定大體量項目的标準，據億翰智庫公布數據顯示，遠洋集團2008-2012年大體量項目的規劃建築面積在新增土地儲備總規劃建築面積中的占比超過80%；2012年以後，大體量項目按規模來看呈下行趨勢，但截至2019年，占比仍然高達48%，還不乏有規劃建築面積超百萬平米的超大型項目。

遠洋集團大體量拿地戰略成為制約公司的經營與發展的障礙。億翰智庫認為，遠洋集團投資拿地以大體量項目為主，而大體量項目存在的普遍問題是開發和銷售去化周期長；企業投資過多的大體量項目，對經營會産生兩大影響，一是大體量項目開發周期長，導緻資産周轉慢，資産運轉效率低，應對風險差；二是大體量項目沉澱資金，會影響企業的後續投資及規模增長。

實際上，資金是有機會成本的，如果企業的資金沉澱在部分項目上，那麼将不能用于新的土地投資和項目開發。

對于遠洋地産項目的去化周期，億翰智庫預判，遠洋集團獲取大體量項目後，存在的普遍現象是開發和銷售去化周期長。

首先，遠洋集團獲得的部分大體量項目，從獲得地塊，到地塊貢獻業績的間隔可能長達2年，從貢獻業績再到全部銷售可能又需要2至4年。2017年以後，遠洋集團不再公布協議銷售的明細數據。

億翰智庫提出，遠洋集團在部分城市獲得的大體量項目，銷售進度偏慢。比如遠洋集團2011-2017年在秦皇島沒有新增土地儲備，并且2015-2017年沒有業績貢獻。企業2018年投資的秦皇島蔚藍海岸項目，該項目總樓面面積143.8萬平米，2018年并未産生銷售業績，2019年貢獻的協議銷售面積為17.4萬平米，僅銷售12%，按照2019年的銷售速度，全部去化将耗時8.3年。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，遠洋集團應加快此前的大體量拿地的存量土地開發進度，比如通過聯合開發和部分出讓來調整土儲存量與優化土儲結構，同時适當放緩新增土儲規模以縮減資本性開支、加快周轉速度來改善與提升業績，開辟公司新的業務增長點。

戰略轉變效果甚微

對于大體量所帶來的周轉慢等問題，遠洋集團近年來也通過小體量拿地、“南移西拓”戰略去試圖消化“大體量”後遺症。

遠洋集團實施“南移西拓”戰略，集團下設北京、環渤海、華東、華南、華中和華西六大開發事業部。六大事業部的中心城市為北京、天津、上海、深圳、武漢、成都。

2020年，遠洋集團新增土儲規模同比增長超過76%，其中“南移西拓”項目占比高達64%，并進一步加速了小體量、快周轉的高效項目獲取。

對于遠洋集團的戰略轉變原因，在克而瑞研究中心研究員齊瑞琳看來，遠洋集團是期望實現區域聚焦，深耕主力市場，培育出一批能夠占據市場前列的城市，并以此為中心，輻射周邊熱點區域，形成幾個區域之間協同發展。

然而，遠洋集團戰略轉變收效甚微。截至2020年末，遠洋集團銷售業績破百億的城市僅兩個，即北京和深圳，分别為290.08億元、118.82億元，除此之外，武漢、天津銷售額分别為96.15億元、89.54億元。遠洋集團較早進入并且“深耕”的城市還包括大連、沈陽、杭州和中山，當競争對手已經實現了百億業績，2020年，遠洋集團在大連和中山業績分别為36.36億元、25.15億元，一直維持在100億以下的規模，難有突破。

億翰智庫認為，遠洋集團在城市投資的共同點是獲得了大規模地塊後，持續開發多期，在新增投資方面，投資斷斷續續，阻礙了企業的經營規模擴張，明顯斷層。

齊瑞琳認為，遠洋集團事業部之間發展不均，需加強競争力。從事業部之間的銷售占比來看，遠洋集團對北京和環渤海事業部所管轄的環渤海區域銷售依賴度較高，兩個事業部的區域銷售貢獻同比大幅增加，分别較上年增加4個和5個百分點，其中北京和石家莊二城的銷售貢獻占北京區域的83%，而2020年這2座城市疫情皆出現反彈，也在一定程度上影響遠洋的銷售業績。

從銷售金額來看，遠洋集團六個中心城市中，北京、深圳、武漢銷售額都在90億以上，其中總部北京的銷售金額為290.08億元。遠洋在這些城市打造不少熱銷項目，如武漢遠洋東方境世界觀、杭州遠洋西溪公館銷售金額城市排名前三，深圳遠洋天著首開去化100%，而華西區域的中心城市成都的銷售額隻有15億元。從區域之間的銷售占比也可以看出各個事業部之間發展不均，需要加強在其布局重點城市的競争力。

對于遠洋集團後續的發展情況，《商學院》将持續關注。

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