長租公寓運營運作模式?長沙晚報全媒體記者 孫占鋒“您的房子介意不介意租給我們代理啊？”最近打算出租自家住房的廖女士已接到10多個電話，但打來電話的不是租客，而是專門做長租公寓的企業面對自己找上門來的“代理”，像廖女士這樣手握房源的房東面臨一個選擇：租給個人，還是租給“代理”？日前，記者調查發現，如今長沙已有多家長租公寓運營公司，現階段“搶奪房源”的競争局面十分激烈而作為消費者，在選擇長租公寓時一方面可以更加便捷，另一方面也被“租金貸”等所困擾，今天小編就來說說關于長租公寓運營運作模式?下面更多詳細答案一起來看看吧!

長租公寓運營運作模式

長沙晚報全媒體記者 孫占鋒

“您的房子介意不介意租給我們代理啊？”最近打算出租自家住房的廖女士已接到10多個電話，但打來電話的不是租客，而是專門做長租公寓的企業。面對自己找上門來的“代理”，像廖女士這樣手握房源的房東面臨一個選擇：租給個人，還是租給“代理”？日前，記者調查發現，如今長沙已有多家長租公寓運營公司，現階段“搶奪房源”的競争局面十分激烈。而作為消費者，在選擇長租公寓時一方面可以更加便捷，另一方面也被“租金貸”等所困擾。

現狀 長租公寓市場迅速發展，“暴雷”頻現

作為房東，如果有人自願來代理房源，不但可以省心出租，還能得到比較誘人的租金收入，誰會不心動呢？廖女士告訴記者，她最終并沒有把房子交給長租公寓公司，而是租給了在附近做生意的一家外地人。“雖然租金每月少了幾百元，但心裡踏實。”廖女士之所以不放心做“撒手掌櫃”，原因就在于耳邊時常傳來的長租公寓“暴雷”事件。

記者梳理發現，最近兩年因“經營不善”“資金鍊斷裂”甚至“攜款跑路”等而倒下的長租公寓企業有20餘家。其中，2018年最為集中，除了湖南本土成長起來的長沙咖啡貓公寓、長沙優租客之外，還有好租好住、杭州鼎家公寓、石家莊衆客驿家、北京小家聯行、深圳魚悅公寓等。最近幾個月，上海的寓見公寓、南京的玉恒公寓、杭州的樂伽公寓、蘇州的樂棧公寓等又紛紛傳來不幸的消息。

“為擴張市場，采用了高價收房，低價出租的模式，擴張的資金源是一次性收取租客半年或一年的租金。這種高進低出的模式，最終毀滅了自己，害苦了大批房東和租客。”一位業内人士表示，這幾乎是長租公寓領域内所有遭遇“崩盤”企業共同的特征。利用互聯網 思維改造傳統房屋出租市場，本是為租房市場再添活力，不過卻因與金融機構合作，并利用業主信息貸款并将其中部分資金為我所用，為日後事發埋下諸多隐患。

遭遇 租戶押金退不了，房東租金打水漂

曾經遭遇“咖啡貓公寓”事件的田先生至今記憶猶新。2018年8月，把房子交給“咖啡貓公寓”的不少長沙市民突然集體發現，已經數月沒有收到租金了。田先生說，後來人們在公司門口張貼的一紙聲明上看到，對于業主最為關心的返租、返押金等問題，該公司稱“确實由于資金周轉問題，不得不失信于您……沒辦法給您準确的解決時間……”。

租戶押金退不了，房東租金打水漂，一石激起千層浪。田先生說，現在咖啡貓公寓維權群裡還時不時有新成員加入。

據了解，“咖啡貓公寓”是咖啡貓集團子公司湖南咖啡貓網絡科技有限公司旗下長租公寓品牌。自稱是從開發商處獲取閑置房源，面向業主的一站式托管的房屋裝修、租賃、運營管理的物業服務商，面向租客的輕時尚互聯網O2O長租公寓運營商。咖啡貓公寓為了進一步搶占市場份額進行融資，2017年起與天宸彙力商業保理（深圳）有限公司合作，也正是因為這種融資手段導緻資金鍊斷裂，出現無法返租、返押金等問題。

如今，“咖啡貓公寓”相關糾紛問題已經進入司法程序解決，但這一在長沙租房領域鬧得沸沸揚揚的“暴雷”事件，着實讓手頭有房源的房東和準備租房的租客心裡緊繃了一根弦：會不會是個“圈套”？

建議 行業健康發展需企業自律和政府監管

長租公寓扮演了二房東的角色，以較低價格收房、較高價格出租賺取租金差是最常見的盈利方式。同時，長租公寓扮演了租房中介的角色，雖然沒有中介費，但每年1至2個月的“免租期”也是一筆不小的服務費用。不過，記者了解到，長租公寓企業除去房屋裝修和折舊等因素，其直接通過上述兩種途徑獲取的利潤并不高。

當然，除了想方設法籌集資金外，如今長租公寓領域的頭部企業正在積極籌備上市。10月份，青客公寓已向美國證券交易所遞交了IPO招股書，争做長租公寓赴美上市第一家。蛋殼公寓也向美國證券交易委員會遞交招股書，計劃在紐交所上市。

“長租公寓暴雷或上市，根源都是——缺錢。”一位不願具名的業内分析人士稱。而我愛我家研究院前院長胡景晖就曾表示“在長租公寓領域長期不盈利就是耍流氓”。确實，被資本推動的長租公寓運營商，以高出市場20%到40%的價格收購争搶房源，導緻了成本直接上升。胡景晖說，如果再繼續高價收房、重裝修，繼續違規的N 1出租，會出現“比P2P爆倉厲害得多”的後果。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也分析認為，很多長租公寓一旦涉足金融業務，基本上就會出現租客信用被違規使用、租金收益的監管不到位等很多新的問題。“租房市場也是剛需，涉及民生大事。”對此，業内人士建議，長租公寓領域的健康發展不但需要行業自律，相關政府部門的監管也必須及時、到位。

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