#頭條創作挑戰賽#

最近，萬科旗下物業公司“萬物雲”通過了港交所聆訊，這意味着，“萬物雲”上市已經塵埃落定，接下來，就看估值多少了。

萬科物業

我們來對比一下“萬物雲”與目前物業公司的龍頭“碧桂園服務”的業績情況：截至2021年年底，碧桂園服務的在管面積為7.66億平方米，當年營收為288億元；萬物雲的在管面積為7.8億平方米，當年營收為237億元。你看，兩家公司的在管面積相當，營收也差距大不。碧桂園服務目前市值為500多億港元，萬物雲估值應該也是在這附近。

那麼，500億港元是多還是少呢？這麼說吧：碧桂園服務目前的市值相比它最高峰時，跌去了80%。而且，這不是碧桂園一家的問題。事實上，目前港股物業公司的市盈率，普遍從兩年前的四五十倍，跌到了現在的10倍以下，股價跌幅超過80%的不在少數。業内有不少人表示，萬物雲恐怕錯過了上市的最佳時機，賣不上好價錢。

這是怎麼回事呢？原來，2020年—2021年，港股興起了一股物業公司炒作熱潮。投資者發現，在上市公司業績普遍受疫情影響的情況下，物業公司竟然穩如磐石，業績波動很小，旱澇保收，是非常好的避險品種。于是我們看到，2020年港股物業公司漲勢如虹，不少物業公司的市值甚至超過了母公司。這也開啟了地産商分拆物業公司上市的熱潮，像世茂服務、融創服務、恒大物業，都是這兩年分拆上市的。

萬科物業

不過，這股炒作熱潮在2021年下半年開始大幅降溫。一方面是上市的物業公司實在太多了，供大于求。比如萬物雲是今年第6隻在港股上市的物業股。另一方面，遇到樓市下行周期，母公司開發的樓盤少了，沒有那麼多新樓盤交給物業公司管理，業績就沒有成長性。甚至有些母公司為了填補土地開發的窟窿，非法挪用物業公司的資金，爆出财務醜聞。

這些因素疊加之下，港股物業公司市值又過山車似的從高處跌落。所以有業内人士說，萬物雲錯過了上市的最佳時間。不過也有人指出，萬物雲和其他物業公司不一樣，它有新的故事可以講，是一個“物業新物種”，在估值上不能完全對标傳統物業。

我們來詳細對比一下萬物雲和碧桂園服務的收入結構。2022年上半年，碧桂園服務的營收中，最大頭是社區物業管理，占比55%。第二是城市運營，占比13%，城市運營是指除了社區物業之外的其他物業管理，比如商業地産、産業園區、高校、醫院等。最後是社區增值服務，占10%左右，包括洗衣、租賃、廣告等等。

再來看看萬物雲的收入結構。2022年上半年，萬物雲營收的最大頭是社區物業管理，占比56%，這和碧桂園服務一樣。排第二的是城市運營，占比36%，這是碧桂園服務的将近3倍。排第三的是物業數字化解決方案，包括智能物聯網（AIoT）和業務流程服務（BPaaS），這塊收入占比8%，這是碧桂園服務所沒有的。

智慧社區

這麼一對比就看出來了：相比傳統物業公司，萬物雲的城市運營業務非常突出，而且還提供針對物業行業的數字化解決方案。這兩塊業務相輔相成，都是圍繞萬物雲首創的“蝶城”模式，蝴蝶的蝶。

前面提到，港股物業公司由熱轉冷，主要是受母公司拖累，沒有新樓盤可管理，物業公司就沒有業績增長。而萬物雲的“蝶城”模式，正是為了打破這種限制：誰說沒有新樓盤就不能增長？物業公司完全可以走出小區，去管理一條街道、管理一個片兒區。

具體來說，“蝶城”模式就是以街道為單位，把一條街上的住宅小區、寫字樓、園區、城市綜合業态等需要物業管理的場所全部簽下來；然後圍繞這條街道，投入智能設備，建設一個智能綜合服務圈，服務者能夠在20—30分鐘之内到達。在這個服務圈内，做到雲維保、雲巡檢、雲調度、雲通行、雲客服這“五朵雲”。

雲維保，比如給垃圾桶裝上傳感器，實時監測垃圾桶的容量情況，讓保潔人員從“按時”清潔轉為“按需”清潔。還有，在街道上安裝“防高空抛物攝像頭”，遇到有人高空抛物，攝像頭可以自動報警、自動留存證據，還能準确定位到高空抛物的責任人。

智慧社區

雲巡檢，不需要物業人員人工巡檢，隻需要通過控制中心的智慧大屏，就能對區域内每一個門禁、閘口、電梯、前台、公共區域等進行實時監控。智能設備在出現問題後也會自動報警，比如智能路燈，出現故障時自動報修，讓維修人員能精準找到故障點。

雲調度，系統在識别到問題後，自動派發工單。比如雲巡檢發現區域内某個攝像頭位置發生偏移，會自動給有空的師傅派發維修單，同時給師傅發送問題現場截圖。遇到失火、漏水等緊急狀況，系統會自動通知離現場最近的保安小哥，确保在最短時間内有人處理。

雲通行，業主進出小區，可以通過刷卡、刷臉、藍牙、二維碼等多種方式驗證，實現無感通行。給電梯配備“阻車監控系統”，可以自動監測是否有電瓶車進入電梯，一旦監測到，就會立刻響起安全提醒，阻止電梯門關閉，直到電瓶車被移出電梯後才會恢複運轉。

而且，每個智能綜合服務圈都有一個調度中心，這裡面會用大屏顯示街道的整個數字地圖，把街道劃分為幾十個更小的網格，網格内每一個智能設備、每一個服務人員、每一張任務工單的實時情況都清清楚楚。

萬物雲實際上是打造了一個智慧街道，這個智慧街道又将成為更大的智慧城市的一部分。萬物雲早就不是一家傳統的物業公司，正如“萬物雲”這個名字所揭示的一樣，它要做的是通過萬物互聯，成為提供城市綜合服務的雲服務商。未來，這個“物業新物種”會如何演化，想象空間很大。

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