自改革開放後，無數農村人走出鄉村，來到繁華的大城市裡打拼，在多年的努力奮鬥之下，很多農民也在城市裡站穩腳跟，買房定居。

在這一背景下，農村宅基地和自建房也出現了大範圍閑置現象，為了盤活這些閑置的資源，國家近年來也在多方面探索其再利用方案，旨在讓農民獲得收益的基礎上擴展宅基地功能。

但多年來，國家一直将“禁止宅基地買賣”作為底線，這使得宅基地的實際利用盤活受限。不過如今有了一個新說法，隻要符合3個條件，自建房可“自由買賣”？

在80年代之時，農村戶口人數為9億人，但到了本世紀初就已降至8億人，七普數據顯示，農村常住人口更是降至5.6億人。可見，越來越多農村人已離開家鄉，在新的城市紮根。

不過，農民進城後，并沒有将手裡的宅基地退出，再加上農村人口降低，“空心村”現象也開始普及，閑置宅基地數量大大增多。

根據相關統計數據來看，我國閑置宅基地占比為19%，且東部地區閑置占比最高，中部村莊最低。

為了解決閑置情況，早在15年時國家就探索宅基地的再利用，18年時一号文件提出“宅基地三權分立的探索”。

在過去，宅基地是無法出售的，畢竟它屬于村集體共同财産，農民隻有對應的使用權，沒有其所有權。

盡管農民可一直繼承宅基地使用權，但不能私自出售，僅僅隻能用來建房，不能建造廠房、倉庫、養殖場等，這些都是違法行為。

早在1999年時，國家就已規定城裡人不得來農村購買宅基地，且本村集體外的人也無法進行宅基地買賣，隻有本村集體的人才能流轉。

不過随着宅基地“三權分置”的探索運用于實踐中，宅基地的使用權、資格權、經營權開始獨立，部分地區也展開了試點改革，隻要符合3個條件，農村自建房就可“自由買賣”。

正所謂民以食為天，土地是農民生活的根本，也關乎着農民的生活生存，就算在城市裡創業失敗、一無所有，農村也是自己栖息的家園。

而在資本化的今天，其他行業均有資本的影子，唯獨宅基地方面，國家始終沒有放開資本，為的就是不讓農民利益受損，不讓短視的農民将宅基地、房子賣給城裡人。

因而，想要購買農村房屋，必須是農村戶口，這是基本前提。

宅基地“三權分置”的改革不是兒戲，國家必須保證農民利益不受任何影響才會在全國範圍内推行。盡管“三權分置”理論上是為農民考慮，但難保實際運用中被鑽了漏洞，因此國家并沒有大範圍推行“三權分置”。

而根據土地管理法，宅地基使用權隻能在本村集體内轉讓，不能轉給外村人，除非外村人或城裡人已将戶口遷入本村集體。

因而，隻有試點區内，農村宅基地使用權、房屋所有權才可以跨村鎮流轉“買賣”，不過交易雙方戶口需在試點區内才行。

根據規定，宅基地交易後仍要符合“一戶一宅”的原則，一個戶口下不能出現2處宅基地，不然也是不符合規定的。

宅基地也必須符合當地規定面積，如果一個人名下有兩處或2處以上的宅基地，超過部分需交還給村集體，當然實際中政府會給予一部分補償。而多出來的宅基地或超過面積的宅基地是無法确權的。

因而，買方如果想要購買其他村民“房屋”，那就提前申請資格權。如果沒有資格權證明，那就隻能先将原有的宅基地退給村集體，也就是“買新退舊”原則。

不過考慮農村閑置的宅基地較多，“一戶一宅”不利于沉澱資産的盤活運用，因而試點地區的農民，隻要獲得宅基地資格權就可自由“購買”農村房屋。

當然，農民的資産無法和城裡人相比，想要盤活農村閑置資産，讓城裡人參與進來效果更好。在這一背景下，試點地區也探索了經營權外放，市民可通過租賃農村自建房，從而拿到經營權，并通過簽訂租賃合同滿足下鄉居住、投資的需求，租賃時間最長為20年。

當然，農民也可将閑置宅基地有償退出獲得一筆錢财，也可和城裡人合作或交給村集體開發成農村民宿、農家樂等賺取一筆分紅，以更好的盤活農村資産。

不過，筆者建議大家盡量别将宅基地退出，盡管可拿到一筆補償，但補償金也就3-5萬/畝，一旦徹底退出，那就失去了農村土地福利。

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