我看某馬南在其視頻中激動地說許老闆的某大，99.8%的錢都是借銀行的，說了一大堆，我查了查他的教育和職業背景，他也是學經濟出生的，而且還是高級經濟師，确實不應該開這個黃腔的。

我并不是幫恒大洗白，我既不會幹這活，确實他們也沒必要再洗了，已都是那個樣了。但是我作為财務專業人士，還是有必要把淨負債率和資産負債率以及淨資産負債率這幾個指标給說明白。

舉個例子來說比較好懂一些。

武大經營着一家房地産公司，其财務情況如下：

武大自己投了100億，找銀行貸款500億，這幾年賺了200億。武大運氣不錯，趕上了好年景，修的房子全部賣光，全部款都收回來了，一起存入了銀行。貸款還有幾天到期，暫時沒有還。那麼計算出來的财務指标如下：

資産負債率為62.5%，就是貸款500億除以總共存入銀行的800億。

淨資産負債率為166.67%，就是貸款500億除以屬于武大自己的300億（本金100億，賺了200億）。

淨負債率為-100%，就是貸款500億，扣掉銀行的餘額800億，成了-300億除以武大自己的300億。

淨負債率是為房地産公司專門準備的指标，很多人不熟悉，也不太好計算操作，因為有息負債的數據的獲取有一定的困難。淨負債率肯定不同于資産負債率這個我們常見的指标，不然-100%就完全沒法解讀了。

過幾天武大還掉了貸款後，情況如下：

這些指标都幾乎完全沒有意義，因為沒有銀行貸款，隻有看看而已。我們可以看出武大這人太無趣，做事也太過保守了。

因為各種原因，武大被其妻小潘女士弄得領了盒飯，小潘女士卷款逃跑了。

武二回來後，繼承了武大的遺産——賬上一分錢沒有的空殼房産公司。由于隻會打打殺殺，武二還是不敢太冒進經營，準備按公司某高管的回憶，基本按武大以前的思路來繼續經營公司。

更名為武二房産公司以後，武二還是和武大一樣自己投入100億，找銀行貸款500億。武二運氣不太好，雖然沒人敢讓他領盒飯，但修的房子隻賣掉一半，賣房款400億收回并存入了銀行，還有成本為300億的房子沒賣掉。貸款還有幾天到期，暫時未還。那麼計算出來的财務指标如下：

此時資産負債率上升為71.43%，隻比武大時上升了近9個百分點。

淨資産負債率為250%，上升明顯。

淨負債率轉為正數，數值為50%。

到期後，銀行強行把400億給武二劃走，餘下100億正在通過法院訴訟讨債，這時計算的指标如下：

此時，資産負債率和淨資産負債率都明顯下降，但淨負債率不變，和淨資産負債率一樣都為50%，這個從數學上好理解，由于貨币資金為0，兩個公式其實是一樣的。

于是我們發現，淨負債率就是假設房地産公司把所有的錢都拿來還掉貸款後的淨資産負債率，這算是政策對房地産公司開的綠燈，避免貸款沒還，而出現淨資産負債率是淨負債率5倍這種不好判斷的情況。

那麼淨負債率是什麼意思呢？就是現在的武二房地産公司中，銀行出的操盤資金是武二自己出的一半。政策現在的紅線是100%，也就是銀行最多和開發商的股東對半出資金來操盤。而且不受賬上的資金還沒有還掉貸款的因素影響。當然實際中的負債不止是貸款等有息負債，還有欠的貨款和工程款并不算入，所以淨負債率還要更低一些。

不知道朋友們看明白了沒有？我們還是說一說恒大的這幾個指标是多少吧，以2021年半年報的數據來計算：

資産負債率=負債總額1.97萬億/總資産2.38萬億=82.77%

淨資産負債率=負債總額1.97萬億/淨資産0.41萬億=480.49%

淨負債率大約在150%左右，原因是數據不好從報表中直接獲取，另外有些計算扣除時的口徑還不統一，該指标不好簡單直接得出，和其他新聞報道的數據對比後，或許就是某馬南所說的99.8%吧。但這也大大低于淨資産負債率480.49%。

上面故事說完了，我直接說結論吧。

恒大的錢，82.77%是從銀行借的或者欠施工單位和材料商的。

銀行和恒大出的運作公司的資金是各出一半，也就是找銀行借了50%。而恒大那一半中，自己隻出了17.23%，還有30%多是哪來的？主要就是欠供應商和施工單位，當然也欠那些預交房款購買期房的業主們。

恒大現在确實是存在很大的問題，但痛打落水狗的時候，還是要基于事實，不能胡亂解讀，特别是那些大V更不能這樣，要知道，這是會誤導讀者的。

#淨負債率解讀#

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