因為當下的疫情影響，部分開發商出現了資金鍊斷裂導緻建設中的樓盤停工，從而出現了爛尾的現象，如果很不巧買了一間“爛尾樓”怎麼辦，銀行的貸款還不還呢，會有什麼後果？

一、為什麼樓盤會爛尾？

我們先了解下房地産開發商的資金來源

1.自有資金

包括股東投入的注冊資本、留存利潤等，一般用于支付地價、前期稅費和政府收費等前期費用等，國家有相關規定，開發商在投資房産的時候，必須要注入30%的基本資金。

2.借入資金

主要是向金融機構的貸款、發行債券和信托的借款等，根據目前的規定， 在項目自有資金投入達到項目整體投資的35%，并且四證齊全後，可申請項目貸款，銀行貸款額度一般占項目總投資的40-60%

3.銷售回籠款

開發商拿到預售證後即可向購房業主收取房款，根據目前的預售制度，在項目取得預售證後可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補項目的持續開發成本投入，并且可以逐漸償還項目貸款并實現利潤。

二、開發樓盤的成本

政府在推行限價限利潤競配建競自持政策，22個大中城市，通過招拍挂拿地的項目，開發商淨利潤能實現5%算是比較理想情況，但加上提高的資本金和預售監管資金，搞不好開發商淨利潤可能會被吃掉。

按以往的樓市行情，開發商第6個月左右就可以實現首次開盤，正常銷售，一般12-14個月自有資金現金流轉就可正常，但近期因持續的疫情所導緻的低效大環境，樓盤的去貨量遠遠無法達到預期。

三、開發商“暴雷”的原因

以前開發的樓盤一般都是一邊銷售一邊漲價，二期肯定會貴過一期，但現在卻出現了相反的情況。

如廣州的一個樓盤（國企開發商）：項目拿地時間2019年7月，樓面地價為1.8萬/㎡，共1397戶，容積率1.92，還要加上一定量的政府配建項目，原則上如政府沒想關補貼，樓盤必須要賣到3.6萬/㎡以上的單價開發商才有盈利。

項目2020年一期開盤，售價最高35000/㎡，到現在的2022年7月賣第四期單價最低的25000/㎡，第一、二、三期已經是現樓，而第四期卻要到2024年底才能交樓。

現狀就是3年的開發建設項目的一、二期還有尾貨沒售完，三期的疊墅去貨不到三分之一，四期經過一年時間的銷售也就去貨三分之一左右，量價齊跌！現在25000/㎡的單價加上銷售成本，按開發商的口徑就是成本價銷售。

目前的成交量價低下，政府又嚴厲控制融資，非銀資金進不來，銀行還在惜貸，項目要實現正常開發按時交樓，開發商自有資金的需求量是平時的多少倍？

資金無法及時回籠、項目的持續投入和融資債務到期償還等很快就會摧毀一家公司的資金鍊，這個就是為什麼有些開發商會“暴雷”，樓盤會爛尾。

四、樓盤會爛尾交樓時間不定，銀行貸款還要還嗎？

現在大多數人都是按揭買房，給一定比例的首付款，餘款以“抵押貸款”的形式向銀行借貸，再按“月供”的形式償還銀行（當中會有本金跟利息）。

那麼我們就要先了解什麼是“抵押貸款”？

抵押貸款，又稱“抵押放款”。是指某些國家銀行采用的一種貸款方式。要求借款方提供一定的抵押品作為貸款的擔保，以保證貸款的到期償還。抵押品一般為易于保存，不易損耗，容易變賣的物品，如有價證券、票據、股票、房地産等。

貸款期滿後，如果借款方不按期償還貸款，銀行有權将抵押品拍賣，用拍賣所得款償還貸款。拍賣款清償貸款的餘額歸還借款人。如果拍賣款不足以清償貸款，由借款人繼續清償。

我們是将開發商的房子轉移到我們的名下，變成我們自己的資産再抵押給銀行，然後銀行按估價借給我們資金用于支付給開發商作為購買房子的房款，我們再分期還給銀行。也就是說“抵押貸款”是我們個人與銀行的債務關系。

我們與開發商是買賣關系、與銀行卻是借貸關系，所以樓盤爛尾了我們還是要按時還貸的，不然會導緻我們征信會出問題，銀行也會通過法律途徑去追讨欠款，法律也是完全支持銀行的。

五、買到爛尾的樓盤怎麼辦？

1.購房者遇到此類事件，要保留所有合同資料，可以與開發商，相關的銀行和保險公司進行交涉，評估下樓盤的情況，如果期房爛尾隻是暫時的，後面開發商還會繼續将房産完工的，那該還的房貸還是要還下去。

2.購房者可以跟開發商進行協商，并且向法院提起訴訟，說明開發商有違約情況産生，要對自己的貸款進行賠償。

3.與還貸銀行進行協商溝通，由貸款銀行出面與開發商溝通，如果爛尾的情況是不定的長期，那就要看看是否可以終止期房的購房合同，銀行房貸合同也終止，房子爛尾樓盤已經拿不到現房，如果再繼續還貸已經沒有意義，及時止損。

4.如果開發商無力處置爛尾樓，購房者可以争取由當地政府出面，要麼讓銀行繼續注資，要麼讓開發商把房地産項目給完成了，要麼由另外資質良好的開發商來接盤，妥善完成房産項目，繼續履行之前所簽的房地産合同。

六、如何避免買到爛尾樓？

1.在一、二線城市買房（HD隻是個别現象），起碼一、二線城市的政府财政會寬松很多。

2.選擇有實力的國企或者央企開發的樓盤，多個實力開發商聯合開發的也可以。

3.購買準現房或現房，原則上毛坯交付的樓盤交樓時間會快點。

4.購買二手房。

5.不買房（哈哈）

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