FANGDONG ｜ 房東俱樂會

撰文：陸離 美編：小櫻 校對：塔夫

世上的商場有兩種：想去逛的，不想去逛的。

想去逛的，沖得是商場空間，比如上海新天地、成都太古裡，即使沒有購物需求，看看不買都能換來一次心情愉悅的體驗。

不想去逛的，沖得是商品本身，比如家門口的社區級商場，買完就走，沒任何心思停留。

鄭州現在是好房子建得越來越多，值得一逛的商場卻沒有幾個。千篇一律的建築造型、低端同質化的店鋪品牌，行走在鄭州大部分商場内，總會恍惚忘記身在何處。

電影院、美食街、室内遊樂場殘存的人氣，不過是大量人口基數帶來的硬性消費需求罷了，對于時尚消費來說，鄭州要走的路還很長。

有人說鄭州太土，很大程度上說的就是商業發展的落後，而商業氛圍是否成熟，又在很大程度上決定了周邊房産的溢價空間。

在鄭州買房，隻看商業配套面積有多大不好使了，真正有價值的是商業運營水平，如果以此為參考，我們又該如何選擇呢？

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三年大躍進，鄭州商業建設突飛猛進

最近三年，鄭州3萬平米以上的大型商場呈現出大躍進式地增長：

2018年，鄭州共新開13家商場，總體量近100萬方；

2019年，開業15家，總體量在90萬方左右；

2020年，受疫情影響，商業入市步伐放緩，仍然有朗悅新悅荟、高新萬達廣場等新面孔如期開業，至年底前，還有新田360廣場新都會店A館、大樂城、亞細亞卓越城等商場即将迎客。總體量也達45萬方左右。

再加上地産大盤的商業配套不斷補充，鄭州近三年新交付的商業面積體量，已經超過了過去三十年的存量總和。

與此同時，鄭州幾家頭部商場的實力也可圈可點，在2019年全國商場銷售額TOP100排名中：

丹尼斯大衛城以61.5億的成績拿下第9名，正弘城以30億的成績排在第50位；

而二七萬達廣場、中原萬達廣場則分别以20.8億、20.3億的業績在全國323家萬達廣場中排名第13和第14位，進入全國榜單100強；

值得一提的還有鄭州杉杉奧特萊斯，在2019年全國奧特萊斯銷售榜中，以20億的銷售額位列第16名。

商都鄭州，正在奮力追趕之前落下的路，鄭州人的購物體驗，也在這種追趕下不斷得到滿足。

尤其是近幾年一些空白業态的補足，讓鄭州變得越來越時尚：

開業一年的北環宜家商場，即便工作日也不缺大客流；

鄭東新區CBD的永威木色，終于讓藝術感出現在鄭州的商場中；

高鐵站片區街區型的海彙中心、帶天幕的彙藝銀河裡，成為年輕人競相打卡的網紅商街；

中原區連開ZMJ芝麻街、二砂文創園兩家文創街區，鄭州文創休閑業發展也有全新載體。

宜家

永威木色

海彙中心

彙藝銀河裡

如今的鄭州，已經初步實現了主流商業業态的全面覆蓋，隻是，拔地而起的商場，又有多少是真正值得一逛的呢？

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有數量沒質量，鄭州商業現狀依然落後

前不久7-ELEVEN便利店河南首店開業，奪下新店日銷65萬的世界紀錄，大家都說鄭州人沒見過世面，但這也從一個側面反映出大家對本土商業缺乏認同感的現實。

事實上，三年大躍進，鄭州基本還是在補過去商業上的虧空，不管是營業面積總量、單體營業額，還是城市整體商業氛圍，相比其他一二線城市，仍處在一個較低的水平上。

還回到2019年全國商場銷售額排行榜，從數據來看，年營業額在15億以上商場，鄭州共8家，而上海是19家，深圳15家，北京14家，成都12家，杭州11家，南京10家，數量最低的南京，營業額總和也是鄭州的1.5倍。

數據涉及購買力、商業體量、消費輻射力等因素較多，可能無法說明全部，僅從購物體驗來說，南京的德基廣場、中央商場、金鷹世界，鄭州能匹敵的也隻有大衛城一家，且南京還有水遊城這樣的特色商場，這也是鄭州商場在創新方面所缺乏的産品。

雖然鄭州整體商業體量不小，但競争力實在太弱，導緻鄭州真正能吸引跨區域客流的城市級商圈，也隻有二七商圈和花園路商圈兩個，其餘商圈的輻射能力都不超過3公裡。

除了頭部的大衛城、正弘城，大部分商場都活得不怎麼如意，而那些不時冒出的網紅打卡地商業更是乏善可陳，所謂打卡地，也隻是應了适合去打一次卡而已。

鄭州有千萬人口、千億GDP，但還是太缺好商場了。

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一個好商場，勝過十個爛商場

什麼樣的商場算好商場？

我們從目前鄭州經營得不錯的幾大商場中便能窺探一二。

大衛城：位于鄭州最具商業底蘊的二七商圈，擁有鄭州最多的高端奢侈品品牌，商業運營嗅覺敏銳，品牌調整上不斷推陳出新，已形成商場品牌和店鋪品牌之間的良性互動。

大衛城

正弘城：處在金水老城核心區，區域人口購買力強；地鐵2号線上蓋，未來還有8号線交會，能吸引更多跨區域客流；17萬方大體量，業态豐富且品牌大多走輕奢路線，既不曲高和寡，也沒有低質品牌湊數，商場内外場地各種跨界活動豐富多彩，讓花園路商圈真正進入城市級商圈行列。

正弘城

萬象城：全國知名商業進駐鄭州的優秀案例，雖然人氣不如前兩位大神，但大到商場動線設計、高端品牌導入，小到母嬰室的大量配備，都引領了鄭州商業發展的升級換代。

萬象城

中原萬達、二七萬達、惠濟萬達：哪裡有萬達廣場，哪裡就是城市中心，所言非虛。大衆化品牌的定位，讓每座萬達廣場都成為了周邊居民的休閑購物首選地。

中原萬達

新田360廣場國貿店：開鄭州快時尚購物中心先河，年輕、時尚、新潮是其顯著标簽，一直以來都是鄭州快時尚品牌的聚集地。

新田360廣場國貿店

以上這些好的商場，基本都集合了區位成熟、交通便利、品牌号召力強、有清晰定位、運營實力強等優勢，在這些商場周邊買房的人，大都獲得了可觀的商業配套溢價。

而下列商場，各有某些方面的缺失，隻是占了其中一樣比較強，也能活下去：

錦藝城、太格茂、龍湖錦藝城、公園茂，要麼周邊居住區密集，要麼緊鄰大學城，消費人群基數大；

海彙中心、龍湖裡、永威木色，都比較有設計感和藝術氣息，小而美，無流量有口碑。

一些還算有點兒名頭的，新世界百貨、瀚海璞麗、瀚海海尚、建業凱旋廣場，同樣小而美，但品牌招商、運營經驗都不行，淪為樣子貨。

YOYOPARK購物公園，一個開業一年多的新商場，還是二十年前的設計風格，品牌招商不忍直視，就算金水北有幾十萬人口，活下去也夠嗆。

自己都活不好，還指望它們帶來房産溢價？

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未來五年，哪些商業值得期待？

目前鄭州的商業生态，還是丹尼斯、正弘、新田、建業等本地品牌占大頭，全國知名的恒隆、九龍倉、SKP、太古裡、新鴻基（IFC）、來福士、K11、中糧（大悅城）、龍湖（天街系）等頭部品牌無一進駐鄭州，目前來看，近期也沒有任何一家有進駐的意向。

這是鄭州的落後，但也不需太過悲觀，未來鄭州仍有巨量商業計劃入市，篩掉那些沒有商業運營經驗、體量小還沒設計感的項目，仍有以下商業體值得期待。

從某種程度來說，鄭州未來五年的商業發展，能指望的也就這些了。

1、華潤新時代廣場萬象系商業（高鐵東廣場）

華潤新時代廣場效果圖

體量約16萬方，以華潤全國數十座萬象城的運營經驗打造，驚豔鄭州不在話下，高鐵西廣場的商業沒做好，未來高鐵片區的商業崛起，就看它了。

2、杉杉奧特萊斯二期（綠博）

杉杉奧特萊斯二期效果圖

在成功經營了四年杉杉奧特萊斯之後，二期将再擴建5萬平米商業面積，目前綠博片區最成熟的商業在此，未來也将會由此展開。

3、荥陽吾悅廣場、荥陽萬達廣場（荥陽東）

荥陽吾悅廣場效果圖

放在一起，是因為兩個商場同在荥陽東，距離也不遠。吾悅廣場體量30萬方，目前已封頂，萬達廣場剛剛簽約，鄭州主城區外第一座萬達廣場落地。在鄭州遠郊各片區房價紛紛波動的當下，荥陽東有全國商業廣場開店量最多的兩個商業品牌同時入駐，也是區域潛力的一種證明。

4、正弘彙（高新區）

正弘彙效果圖

正弘繼正弘城大放異彩之後的又一商業體力作，定位稍低于城市級城市綜合體的正弘城，但以正弘積累下來的運營經驗，成為高新區商業标杆沒有問題。

5、金鷹世界（濱河國際新城）

金鷹世界效果圖

濱河國際新城近期簽約項目，投資150億，将打造399米鄭州第一高樓和超大體量商業體。南京金鷹世界“握手三兄弟”開業後發揮出色，鄭州金鷹世界頗值得期待。鄭州東南太缺商場了，之前管城區意向簽約的恒隆、德基，都因各種原因沒了下文，但願金鷹世界是個例外。

6、CCD中央大街（常西湖新區）

CCD中央大街效果圖

體量12萬方，形制為下沉式商業街區，長度達1.75公裡，本身體量及區位優勢都不錯。作為常西湖新區“四個中心”的配套商業項目，不做成區域标杆說不過去。

據統計，目前鄭州的商業單體數量已經多達120餘個，但營業額超過15億的隻有8家，加上新田360國貿店、永威木色、海彙中心、龍湖裡這些小而美的口碑商業，也不過12家。

除此之外，鄭州90%的商場都跟你家樓下的丹尼斯全日鮮沒太大區别，鄭州的商業氛圍，還遠遠配不上國家中心城市的水準。

以鄭州1000千萬人口的體量，至少有消化30個大型商場的能力，不是鄭州人不愛買，完全是鄭州的商業運營水平太低。

鄭州目前在建和待建的商場中，有30%落地并體現出應有的商業價值就已經很樂觀了。建商場簡單，賣商鋪說起來也不難，但能不能吸引人，高質量的運營才是關鍵。

這一課，鄭州得趕緊補補了。

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