商務公寓在二手房市場的流通與深圳寒冬、低溫如影随形。

深圳遠洋新幹線、東海國際公寓等多處商務公寓，割肉上百萬元甚至幾千萬元抛售，仍無人接盤，猶如“燙手的山芋”。

投資遠洋新幹線公寓

5年降價50萬元脫不了手

近日，深圳天氣進入寒冬，與住房新房市場熱火交易相對比的是，商務公寓的在二手房市場的流通與低溫如影随形。

前幾日，購買龍崗區遠洋新幹線的業主張先生向中房君爆料，2015年以單價3.2萬元/平方米左右，總價花費200多萬元，購買該小區65平方米的複式晶鑽公寓産品作為投資。

2020年10月由于生意需要資金周轉，張先生原本想将5年前購買的這套商務公寓出售。

然而，中介門店的置業顧問建議張先生，如果想盡快脫手成交，将該公寓挂盤單價調低至3萬元/平方米，甚至2.7萬元/平方米以下，這讓張先生感到十分震驚。

通過查找鍊家官網同小區挂盤價，張先生這才發現，與其同等面積區間的61平方米房源，挂盤已超過1個月，單價僅為2.6萬元/平方米，至今尚未成交。

而更讓張先生感到意外的是，遠洋新幹線晶鑽公寓目前共有206套在售二手公寓房源，挂盤均價成交價雖然為3萬元/平方米，但事實上，挂盤價為2.3萬-2.5萬元/平方米的房源數量不在少數。

另外，同小區的商務公寓挂盤時間少則一個月，多則一年時間都無法賣出成交。從該小區去年11-12月已成交的房源價格來看，價格在2.4萬元-2.5萬元/平方米區間範圍内。

張先生如想快速成交，必須以低于購買單價8000元/平方米的價格，在5年前原購入價200多萬元的基礎上，虧本50萬元進行大甩賣，才能得以清倉這個“燙手的山芋”。

某國際公寓七年後

降價兩千萬抛售

事實上，除了遠洋新幹線之外，在深圳其他各區購買公寓投資失敗的案例不算少數。

此前，中房報媒曾報道，位于福田區車公廟某國際公寓2013年頂級豪宅公寓售價2.5億元，時隔七年之後，以2.3億元降價2000萬元的價格降價抛售。

據業主李先生回憶，由于某國際商務公寓頂樓樓王29萬元/平方米，低樓層最便宜僅4.6萬元/平方米，高低樓層存在巨大價差，誤以為中等樓層具有投資價值。

于是，他在2013年年底花費10萬元/平方米的價格，購買了中間樓層的一套公寓。然而幾年過後，這套公寓以9萬元/平方米的成交單價被拍賣，虧損十分慘烈。

現如今，車公廟該國際公寓中高層亮燈率幾乎為零，滞銷程度十分明顯。

據時代周報報道，深圳住宅産品和公寓産品傭金差别非常大，住宅傭金為0.6%起，而公寓最高傭金可達8%，市面上仍然有數不勝數的商務公寓根本賣不動。

有媒體關注到，前海片區的麗灣公寓，從2019年4月成交的5.4萬元/平方米下降至2020年11月4.9萬元/平方米，每平方米均價下跌5000元左右。

龍華區龍光玖鑽2018年開盤，其建築面積130平方米左右的公寓，均價高達6.5萬元/平方米，相比如今5.48萬元/平方米的成交價，意味着每平方米就要虧掉一萬元，總價意味虧損高達130萬元。

同樣，也有投資者稱其2016年10月在彙德大廈買入一套公寓，算上各種成本價格有7萬元/平方米，然而時隔四年，到如今卻隻能以6萬元/平方米的價格出售。

實際上，類似公寓降價、虧本脫手的案例，在深圳可謂如數家珍。

商務公寓“八宗罪”？

針對此現狀，深圳資深投資人士阿寬認為，不論一手公寓賣得多火，但進入二手市場都得“圖窮匕見”，無論挂牌價如何，隻要你誠心出售，近兩年買的公寓在二手市場都得虧損。

在阿寬看來，雖然商務公寓具有不限購、不限購、異地人士也可以購買等優勢。但仍然具有以下八大劣勢：

1. 産權年限短，多數40--50年，少數70年；

2. 金融杠杆低，隻能貸5成，最多貸5.5成；

3. 貸款年限短，隻能貸10年，租金再高也難抵高月供；

4. 學位積分低，基本無學位，少數帶學位的公寓需名額；

5. 實際使用率低，套内使用面積普遍為65%，少數68%，較住宅低10%—30%；

6. 非居住必需品，非剛需，屬純投資品種，可買可不買；

7. 二手房交易稅費高，個稅1.5%，契稅3%，增值稅5.3%，土增稅5%，若升值差額高，最高稅費可達到14.5%；

8. 公寓限售五年，比住宅還額外多兩年，使原本就滞銷的公寓更是雪上加霜，傷口撒鹽。

美聯物業深莞惠董事總經理江少傑表示，一般情況下，商務公寓沒有配備燃氣和陽台、綠化率低、容積率高、辦公生活空間混雜，其居住舒适度不如住宅，所以同片區的公寓售價比住宅低20%左右。

由此可見，劣勢明顯大于優勢，且劣勢招招“緻命”，優勢則顯得無足輕重。

進入存量時代，低迷還将延續嗎？

雖然商務公寓的功能為居住，但根據《深圳市城市規劃标準與準則》，規劃與建設商務公寓的初衷是為商務人士提供中短期商務與住宿服務，不提供學校、幼兒園等居住配套的辦公類建築，其用地分類屬于商業用地。因此，一直以來處于較為尴尬的境地。

Wind數據顯示，2015年以來，深圳每年公寓的供應量都大于成交量，2018年和2019年，公寓供應量是銷售量的2倍。

另外，根據深圳市住建局發布的數據顯示，深圳市在2020年計劃入市的商品住宅為50618套，商務公寓18732套，商務公寓套數占商品房總套數27.01%。

事實上，關于深圳公寓市場供求失衡的讨論從未停止。

深圳綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁認為，商務公寓供應過多将擠壓住宅空間，造成房價上漲壓力。

對此，深圳市規劃和自然資源局、深圳市住房和建設局認為商務公寓“已偏離服務商務人士、短期住宿的目的”，于2020年7月31日聯合發布《關于停止商務公寓的審批通知》（以下簡稱“通知”），全市範圍（含深汕特别合作區）停止新商務公寓項目審批，同時減少商業用地比例、增加居住及配套用地比例。

可以看出，商務公寓的被叫停也釋放出主管部門進行新一輪樓市調控的決心，政策走向也是步步趨緊，商務公寓調控政策的“靴子”落地，也意味着從源頭上遏制未來深圳商務公寓誕生。

随着通知的出台，深圳市面上的商務公寓處于存量競争階段，未來三五年是否還将延續降價脫手的低迷狀況，大家拭目以待。

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