花錢買了房

辦完了過戶手續

卻發現

第一任房主

戶口還在我房上……

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Q1

去年買了一套“三手”房。當時，上一任房主說這套房子上沒有别的戶口。我已經辦完了過戶手續，今年想給孩子上戶口，發現在這套房子上還有第一任房主的戶口。派出所聯系過第一任房主，讓她把戶口遷走，她當時表示有時間去咨詢一下。但後來，第一任房主一直關機，聯系不上。怎樣才能讓第一任房主把戶口遷走？

A1:

你可以向當地公安局戶籍管理部門咨詢，了解具體戶籍政策，申請強制遷出戶口。另外可以向法院起訴，追究出賣人的違約責任。

就戶籍問題，北京、上海、江蘇等各地紛紛出台了“強制遷出戶口”的政策，如《北京市公安局戶籍派出所設立公共戶工作規定(試行)》對于原戶内人員無正當理由拒不遷出的情形提出了解決方案，現房屋權利人可以在戶籍所在地派出所申請“公共戶”落戶，将原戶内人員遷出。《上海市常住戶口管理規定》 亦明确對拒不遷出或者無法通知的原有戶口人員，可以直接将其戶口遷至社區公共戶。各地具體政策略有差異，建議你聯系當地的公安局戶籍管理部門，了解具體政策及流程。流程的辦理需要一定時間，在此期間，你可以聯系出賣人，說明情況，要求其協助辦理。

就追究違約責任問題，如果上一任房東承諾房屋内沒有他人戶口，而雙方簽訂的合同中也對此明确約定了違約責任的，你有權向法院提起違約之訴，追究出賣人的違約責任，請求支付違約金。如果雙方簽訂的買賣合同中，對此未約定違約責任，便難以追究出賣人的違約責任。

2

Q2

我和我姐姐登記在一個戶口本上，我爸和我媽登記在另一個戶口本上。當初錄電子戶口的時候，沒有我們姐弟倆和父母關系的信息，有什麼途徑能證明我和我姐是我爸媽的子女嗎？

A2:

你可以通過提供出生證明、父母工作單位人事檔案親屬信息、申請親子鑒定、找派出所開具親屬關系證明等途徑證明父母子女關系。

具體來說，第一，關于你和姐姐出生時是否辦理出生證明，可以檢索當地出生證明的查詢途徑獲取，近幾年部分省市的出生證明開通了網上查詢通道。

第二，單位人事檔案一般保存在人力資源與社會保障局，通常會記錄公民本人的親屬信息及其關系，但本人是否可以對其進行複印，需要具體咨詢該人社局。

第三，可以聯系具有合法資質的專業鑒定機構申請親子鑒定。但要注意，如果涉及刑事或民事案件，需要具備法律效力的親子鑒定報告。應當按照國家相應的司法程序，必須出具公安、檢察院、法院等機關或律師事務所的親子鑒定委托書，同時必須由親子鑒定機構嚴格執行檢測程序。

最後，你也可以攜帶本人身份證件、父母結婚證件及前述調取的材料，前往你或父母所在的戶籍地派出所，咨詢是否能夠開具親屬關系證明。

鑒于不清楚你需要将該證明用于辦理何種事項，最好直接咨詢要求提交該證明的相關部門，明确證明材料的具體要求及查詢途徑。

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Q3

男方父母在婚前為男方付首付買了房，登記在男方名下。結婚兩三年後，男方父母一次性還清貸款取得不動産權證，并将不動産權證持有人由男方變更為女方。現男女雙方訴訟離婚，房子應該怎麼分割?

A3:

該房産歸屬取決于男女雙方是否明确約定隻歸女方所有。如果雙方約定該房屋歸女方一人所有，離婚時，女方可以取得房屋全部産權；如果雙方未做相關約定，離婚時，房屋應當作為夫妻共同财産予以分割。

首先，根據《民法典》相關司法解釋的規定，父母于婚前出資付首付和婚後出資付剩餘貸款，且将房屋登記在自己子女名下的，該房産視為出資方父母對自己子女的贈與。因此，你所述的男方父母出資部分，如沒有特殊約定，應視為對男方個人的贈與，更名前該房屋屬于男方的個人财産。

其次，在夫妻關系存續期間，男方将房屋權屬更名的行為不必然視為男方對女方的贈與。如果雙方簽訂贈與合同、辦理贈與公證或達成明确的贈與約定，辦理過戶行為意在履行贈與協議，過戶後房屋歸女方一人所有，離婚時男方無權分割房屋；如果男方将房屋權屬變更為女方，但雙方未明确約定房屋隻歸女方一人所有，房屋過戶後，男方的婚前個人财産轉變為夫妻共同财産，應當在離婚時予以分割。

在上述未明确約定房屋隻歸女方一人所有的情形下，作為夫妻共同财産，分割比例并非均等。關于該房屋的分割，由法院結合雙方婚姻關系存續的時間及房産的出資來源，房産變更為夫妻共有的期限等因素，綜合确定分割比例。

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Q4

幾十年前，我父親在親戚的幫助下獲得了宅基地并蓋了房。後來，房子租出去了，周圍鄰居都知道房主是我父親，但是我父親一直沒有取得房産證。現在親戚已經去世，我爸的戶口也遷走了，我爸還能獲得房屋産權嗎？

A4:

如果你父親戶口遷出前已經合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業、投靠等原因将戶口遷出的，應按規定予以登記發證。

首先，如果你父親在取得宅基地使用權時，符合申請條件并依據法定程序經鄉鎮人民政府審核批準，在建造房屋時獲得了相應許可且沒有違規違建，那麼可以認定你父親已經合法取得宅基地使用權及房屋所有權。

其次，如果是父親将戶口遷進城，根據《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地确權登記發證有關問題的通知》的規定，你父親原合法取得的宅基地使用權及房屋所有權應予以确權登記。如果你父親不是将戶口遷進城，而是遷入其他村集體，由于我國推行“房地一體”主義，即宅基地的使用權及其地上建築物、附着物統一辦理确權登記，你父親是房屋的所有權人，宅基地使用權因為房屋所有權歸屬的原因須一并登記在你父親名下。

最後，你父親可以攜帶上本人身份證和戶口簿、批準用地相關的權屬來源材料、房屋符合規劃或者建設的相關材料、房屋位置面積的相關材料等向鄉鎮（街道）或法律規定的其他相關部門提出書面登記申請。

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Q5

我家住在老舊小區，一梯兩戶，一共八層樓。電梯修建出資的隻有三樓、七樓各一戶的業主以及四、五、六樓的業主，目前電梯已經在建設。建到一半，我們發現電梯在四樓和六樓沒有開通道，而除了一樓以外的其他樓層都開了電梯通道。我們認為，出了錢，電梯卻沒有停靠很不合理，便和業主代表反映。但是業主代表稱方案已定，電梯公司也以改不了為由，拒絕了我們的修改方案請求，我們能怎麼辦？

A5:

業主代表作的方案決議損害了相關業主的合法權益，業主可向人民法院起訴要求撤銷業主代表的決定。此外，電梯屬于小區内的公共通道，屬于業主生活利用上不可或缺的公用部分，所有業主對其均享有權利且承擔義務，因此，未出資的業主也需要補交出資。

就撤銷決定問題，根據《民法典》第二百八十條規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。但是，業主行使撤銷權需在知道或者應當知道業主委員會作出決定之日起一年内行使。撤銷後業主委員會應當重新作出決定，如果業主對決定仍有異議的，可以通過“雙過半”程序更換業主代表，即經參與表決專有部分面積過半數且參與表決人數過半數的業主同意。

就建造款出資問題，結合你提到的“三樓、七樓各一戶的業主以及四、五、六樓的業主出資”的情況，根據《民法典》第二百七十三條規定，業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利的同時也需要承擔義務，不得以放棄權利為由而不履行義務。因此，即使不使用電梯的業主，也需要出資建設電梯，可以請業主委員會向其催交建造款。

感謝值班律師：

常亮（北京）

來源：CCTV今日說法

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