經常看到大家對關于二手房交易相關稅費要怎麼收取的疑問——想換新房子，看上了一套超棒的二手住宅！但是對要交的稅費一竅不通，心裡沒底。

今天我們一起來學習一下二手住房交易的各項稅費規定，看完自己就能算！再也不用愁~

（一）先看看準備買的房子屬于哪一類。

1.不滿2年；

2.滿2年但不滿5年；

3.滿5年，是家庭唯一生活用房，或是家庭非唯一生活用房。

注意：

房屋滿2年或滿5年的标準怎麼确定?是按取得不動産登記證的日期或是契稅繳納開票的日期(稅票注明的日期)，按照孰先原則确定的喔~

特别提醒：

目前稅務機關并未委托第三方代收契稅，因此為了您的合法權益，請自行前往稅務機關繳納契稅并開具稅票。

（二）再看看準備買的這套房是第幾套房。

1.首套房；

2.二套房；

3.三套及三套以上房。

（三）再看看準備買的這套房是90平方米及以下?還是90平方米以上？

接下來就可以到下面的圖裡對應看看相關稅費如何繳納啦~

注意

增值稅附加稅的計稅依據是繳納的增值稅稅額。如果賣方能夠提供取得房産時所開發票或契稅稅票，那麼個人所得稅也可以根據轉讓住宅所得和取得住宅成本的差額按20%征收。

1、個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

2、個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

3、個人将購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人将購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策适用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

4、對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

除此之外，個人轉讓二手房符合條件的，還可以享受普惠性政策帶來的新福利！ 例如：

《雲南省财政廳 國家稅務總局雲南省稅務局關于對增值稅小規模納稅人減征相關稅費政策的通知》（雲财稅〔2019〕11号）規定：

1.對增值稅小規模納稅人征收的資源稅、城市維護建設稅、房産稅、城鎮土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加減按50%征收。

2.增值稅小規模納稅人已依法享受資源稅、城市維護建設稅、房産稅、城鎮土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、教育費附加、地方教育附加其他優惠政策的，可疊加享受本通知第一條稅收優惠政策。

3.本政策執行期限為2019年1月1日至2021年12月31日。

案例一

韓梅梅将一套位于市區的住宅出售給李雷，住宅面積110平米，雙方簽訂合同價為60萬元（此價格為不含稅價，且其價格已經主管稅務機關認可），房産證、契稅稅票上注明的時間均未滿2年，李雷為購買家庭首套住宅，問！雙方交易過戶核稅時需繳納多少稅款？

賣方韓梅梅應納稅額——

增值稅：

600000×5%=30000元

城市維護建設稅：

30000×7%×50%=1050元

教育費附加：

30000×3%×50%=450元

地方教育附加：

30000×2%×50%=300元

個人所得稅：600000×1%=6000

買方李雷應納稅額——

契稅：600000×1.5%=9000元

案例二

現韓梅梅有一套家庭唯一住宅出售給李雷，住宅面積110平米，雙方簽訂合同價為60萬元（此價格為不含稅價，且其價格已經主管稅務機關認可），房産證、契稅稅票上注明的時間均已經滿5年，李雷為購買家庭首套住宅，問!雙方交易過戶核稅時需繳納多少稅款？

韓梅梅出售滿五年唯一住房不征收任何稅款免征所有稅費。

李雷需要繳納——

契稅：600000×1.5%=9000元

問題來了——

如果韓梅梅和李雷關系特别好，兩個人一商量，決定!合同約定房屋成交價為10萬元， 是不是可以少上稅了？并不是喔！

稅務機關有一個存量房交易價格申報評估系統，每年會從有資質的第三方獲得綜合評估數據，如果房屋合同交易價格嚴重明顯低于實際市場價格，就會以評估系統的評估價格為依據來計算繳納稅款。

增值稅

依據《财政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（财稅〔2016〕36号）文件附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》：涉及家庭财産分割的個人無償轉讓不動産，土地使用權的項目免征增值稅。具體包括下列情形：離婚财産分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋産權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋産權。

個人所得稅

依據《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（财稅〔2009〕78号）文件規定，房屋産權所有人将房屋産權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋産權所有人死亡，依法取得房屋産權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人，當事雙方不征收個人所得稅。

除上述情況外，依據《财政部 稅務總局關于個人取得有關收入适用個人所得稅應稅所得項目的公告》（2019年第74号）文件規定，房屋産權所有人将房屋産權無償贈予他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”20%計算繳納個人所得稅。

依據《國家稅務總局關于明确個人所得稅若幹政策執行問題的通知》（國稅發〔2009〕121号）文件規定，個人因離婚辦理房屋産權過戶手續，不征收個人所得稅。

契稅

離婚後原共有房屋産權的歸屬人不征收契稅；法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承土地房屋應征收契稅，夫妻之間房屋土地權屬變更免征契稅。贈與房屋産權應征收契稅。

▎本文轉自：雲南稅務、麗江稅務、每日會計實操

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