深圳樓市度過了艱難的2021年，

這1年，

開發商還不起債，中介關門失業，

賣房者降價滴血甩賣，打新者維權。

每個樓市參與者，都是一副狼狽相。

終于，

我們迎來嶄新的2022。

2022年深圳樓市将會發生什麼？

特此推出深圳樓市十大預測。

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預測一：

《房地産稅征求意見稿》出台

房住不炒，房地産稅将會增加房産持有環節的成本，對于房産投資行為産生較大影響。深圳作為民間公認的房地産稅試點城市，預計最快今年内，将會出台《房地産稅征求意見稿》。

從意見稿到正式發布，中間還需較長時間，因此不必過于驚慌。房地産稅出台後，将會在短期内對房價産生抑制作用。然而，房價的長期走勢，更受城市競争力、經濟狀況、人口、收入水平、供需關系等影響。

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預測二：

“二手房指導價”微調

2020年7月15日，深圳715新政：深戶3年，增值稅2改5，豪宅稅750萬。3條重磅政策為樓市滅火。

2021年2月8日，深圳208政策：出台二手房指導價，重新追溯離異，金融緊縮，深圳樓市從此一夜入冬！

官方背景人員解讀指導價時說過：指導價原則上一年發布一次，市場波動大時也可能會半年發布一次。

那麼，指導價實際上已經成為官方用來調控市場的一種手段。2022年，推測指導價會進行微調，且偏向于會向上微調。

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預測三：

《出租行為規範》出台，房東需納稅

美國有一句俗語：你有兩件事躲不過，死亡和稅收。

2021年，中國加大稅收征收和處罰力度。微商一姐薇娅，因偷稅漏稅被罰13億。電商大佬龔文祥，被要求補繳稅款數千萬，直接宣布破産賣房。

嚴格意義上講，出租房屋産生收益，是需要納稅的。然而實際上這些年來，很少有人會主動申報納稅。除非因租客小孩上學等需求辦理了《房屋租賃憑證》，才會不得不交稅。

現在，随着《出租行為規範》的預期出台，對房東出租房屋納稅的要求将會更加明确。隻是，這額外增加的稅務成本，将會由房東還是租客來承擔，就不好說了。

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預測四：

新購安居房滿10年将不能出售

寸土寸金的深圳，任何一塊土地都非常珍貴。深圳市政府為了保障普通百姓的居住權益，專門規劃修建了公租房、安居房、人才房幾種保障性住房。

安居房在上市時，價格已經遠低于周邊商品房，這是政府給居民發放的福利。

然而，過了一定年限，安居房一旦可以轉為商品房，那麼這中間的價差就消失了，這個福利就産生了一個巨大的套利空間。

那麼，如果個人新購置的可售型保障房（安居房），取消10年後轉商品房通道，将會打擊安居房申請中的投機分子。當然，對于真正要申請安居房的人來說，也要好好考慮，當安居房和商品房之間的連接斷掉之後，申請安居房還是不是一個好的選擇。此前已分析過，詳見： 突發！深圳新購安居房滿10年将不能出售？

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預測五：

更多學位劃分啟用電腦派位

近日，龍華區教育局将10所學校的招生範圍進行了公示。其中，首次提出對部分公立學校實行電腦派位招生！

此次公示将進行電腦派位招生的學區，位于位于龍華上塘片區，由未來小學、龍華區實驗學校小學部、和平實驗小學3所學校學區範圍組成。

這是深圳公立學校首次提出電腦派位招生，對于深圳學位房的影響，意義非常重大。

此次龍華區的改革試點，推測深圳其他區也會跟進，做一些類似嘗試，但是短期内不會較大範圍展開，以免對市場産生過大沖擊。此前已分析過，詳見：深圳學位房大地震！龍華部分公立學校招生，實行電腦派位！附解讀

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預測六：

金融環境總體寬松

2021年，深圳金融環境總體非常緊縮，很多購房者的購房成本白白增加幾十萬，還有不少人被抽貸。金融行業從業者也不好過，很多人轉行。

2021年底開始，央行連續降準降息，并揚言要把貨币政策工具箱開的再大些。

2022年，可以預見央行還會繼續有動作。總體金融環境将會相當寬松。

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預測七：

二手房成交量觸底回升，但不會過熱

2021年深圳二手房成交量4萬套，成交量同比2020年直接腰斬，創下近15年來的新低。

過去深圳二手房成交量正常水平是5000套左右，超過8000套表明市場升溫，超過1萬套則表明市場過熱。

而2021年平均每月成交僅3000多套的水平，剛剛過去的12月份更是下降到2000套左右。最慘的是10月，成交量僅1605套。

預測2022年深圳二手房成交量将會觸底回升，但是就算是回到曾經的普通水平也比較難，因此不用擔心成交過熱。

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預測八：

二手房成交價觸底回升，總體平穩

根據國家統計局數據，2021年12月，深圳二手房成交價環比上月跌幅0.4%，在一線城市中跌幅最大，并且已經連續下跌8個月。

最近20年來，深圳樓市一共出現過2次個盤腰斬行情，第一次是2008年，以龍華的金地梅隴鎮為代表。

第二次就發生在2021年下半年。代表樓盤是福田八卦嶺片區的熱門小區——八卦嶺宿舍。八卦嶺宿舍2020年最高成交單價曾到過17.1萬，而最近低谷期則僅需單價7.5萬。考慮到片區産權複雜，既有住宅，又有宿舍，綜合下來，降幅也有50%。此前已分析過，詳見：暴跌50%！---福田超級學位房，還能翻身嗎？

當然，這是極端情況。但是一般極端情況的出現，預示着轉折點的到來。預計2022年，深圳二手房成交價觸底回升，總體平穩。

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預測九：

新房入圍難度總體不高

2021年深圳新房積分入圍難度，經曆了由難到易、由積分高到不需積分的變化。2021年3月，光明新盤宏發萬悅山，創下了72.3分的最高積分入圍記錄。

到了2021年下半年，形勢急轉直下，超級網紅盤華潤城潤玺二期、前海潤峯府等都不再需要積分。

預計2022年，将會延續目前的現狀，新房入圍難度總體不高。大部分新房認籌即入圍。

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預測十：

新房維權案例不斷

2021年深圳新房維權案例很多，從東到西，從坪山到寶安，從售樓處到網絡上，各式花樣維權屢見不鮮。

維權内容也是多種多樣，開發商破産、戶型圖名副不實、霸王條款、不退定金、裝修用材與宣傳不符……數不勝數。

預計2022年，這類新房維權類事件，還是會繼續層出不窮。

以上是2022年深圳樓市十大預測。會應驗幾條，我們年底再來檢驗。

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