深圳二手房市場推行“單邊代理”模式引爆輿論。日前，深圳新版二手房交易網簽系統正式上線，除了從“多方委托”變為“獨家委托”，還推出了“單邊代理”模式，即買賣雙方要有各自的經紀人，雙方“各為其主”。

長期以來，我國二手房中介業務實行“雙邊代理”模式，“一手托兩家”。即便“雙邊代理”産生各種各樣問題，但是“單邊代理”模式也并未落地開花，原因多樣。如今，深圳作為第一個“吃螃蟹”的城市，在當下推行“單邊代理”的原因是什麼？将對中介行業的遊戲規則、底層商業邏輯産生哪些颠覆性的影響？

深圳新版二手房交易網簽系統上線，推出的“單邊代理”模式引發輿論關注。圖片來源/IC photo

從“雙邊代理”到“單邊代理”模式

日前，深圳市住房和建設局主辦的深圳市房地産信息平台正式上線新版二手房交易網簽系統，将二手房交易涉及的挂牌、委托代理、産權核驗、購房資格查驗、網簽備案等環節納入政府監管。

深圳上線新版二手房簽約系統引來軒然大波，主要是因為二手房服務規則發生了重大變化，從“多方委托”變為“獨家委托”，從“雙邊代理”到“單邊代理”模式。

以往，業主賣房一般會把房源委托給多個中介機構挂牌銷售。而在深圳新版二手房簽約系統中，賣方一次隻能用一家中介機構銷售房源，至多能委托三家機構進行銷售，第一家受托機構将會在委托期限内獲得房源優先銷售權即房源“獨家”銷售權力，待第一家機構委托期滿後，後續替補，這樣就避免重複委托造成的資源浪費及糾紛隐患。

深圳市房地産中介協會認為，房源“獨家”銷售将會倒逼賣方更為謹慎地選擇為其服務的中介。這一模式，将會打破現有行業競争格局，業内所有的中介機構不論大小均有平等的服務機會，企業比拼的不再是資金與規模，而是信譽與服務、專業與能力。此外，從“多方委托”變為“獨家委托”，也減少了“跳單”的可能性。

更為關鍵的是，“單邊代理”模式的落地，也意味着深圳是國内第一個吃螃蟹的城市。據悉，“雙邊代理”是買賣雙方委托的是同一家中介機構，更多時候是同一名中介。而“單邊代理”模式，即買賣雙方通過獨立委托，有各自的經紀人，與受托中介機構形成單邊委托關系，雙方中介“各為其主”。

還有一點，新系統引入了評級機制，根據從業年限、信用狀态、專業程度、服務效率、成交業績等對實名登記的經紀人進行星級評定，并根據評級排序進行系統推薦。深圳市房地産中介協會認為，中介從業人員今後将更有動力制定自身長期職業規劃、珍視其信用信譽、提升專業能力，從而提升房地産中介行業整體的素質。

深圳市房地産中介協會秘書長張媛在幸福裡直播間表示，通過此次單邊代理，對整個行業邏輯進行了重構，“首先要讓房地産中介服務的價值顯現，我們需要彰顯個人服務的時代到來了，不是依托房地産市場上行，或者依托大家都沒有服務，經紀人就是撿來的單子，而是靠服務。”

“各為其主”争取利益最大化

在國外，“單邊代理”模式較為常見，而在國内二手房中介服務市場，一直采用的是 “雙邊代理”模式。

“雙邊代理”模式一手托兩家，在業内人士看來，在實際的交易過程中，買賣雙方客戶的利益博弈加重，廣泛流傳的說法是“市場好時‘欺負’買家、市場不好時‘欺負’賣家”。即市場處于賣方市場時，中介人員為了快速促成交易，大都會選擇“偏袒”手中持有房源的賣方，而處于“買方”市場時，則偏向于購房者。與此同時，也存在中介人員“買賣通吃”的情況，侵蝕雙方利益。

而“單邊代理”模式，買賣雙方擁有不同的中介公司和經紀人，“各為其主”争取利益最大化。深圳市房地産中介協會認為，這種環境下，買賣雙方代理人權責邊界清晰，賣方代理人，隻用考慮怎麼把委托人的房子快速、保價、安全地售出；買方代理人，則隻用考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性價比的房源，同時對所匹配推薦的房源質量負責，買賣雙方的合法權益就在中介代理隻向各自委托人負責的機制下得到了保障。

此外，這種“獨家委托”和“單邊代理”，也給了更多中小企業機會，一單交易不再局限于同一家中介公司，促進不同中介之間合作。張媛透露，深圳推行單邊代理政策之前做過充分的調研，包括跟大企業的一些溝通，很多企業也已經看到自己的責任。對于小企業來說，也是一次特别好的機會。因為中小企業過去由于服務能力不足搶不到房源，伴随合作機制，中小企業可以做社區專家，也可以成為優秀的買方代理人，參與到競争中來。新的單邊系統上線後對行業有大小同權的促進作用。

空·白研究院創始人楊現領也表示，合作可以打破品牌之間的分化，行業間的合作讓大小公司之間的“方差”變得更小了。未來不光經紀人會分化，門店也會分化。

傭金、服務等細則有待完善

但是，縱觀深圳二手房“單邊代理”模式，仍有需要完善的地方。諸如，過戶前後的服務，在“雙邊代理”模式下，一個中介給雙方提供一條龍服務。但是“單邊代理”模式下，賣方中介和買方中介如何分配任務，是以過戶為時間節點嗎？

同時，如何分配傭金？目前，在我國，“雙邊代理”模式下，大部分買方支付傭金，而深圳的新模式對傭金分配的細則并未涉及。景晖智庫首席經濟學家胡景輝表示，在美國，誰賣房，誰付傭金。賣方代理拿傭金，要分一部分傭金給買方代理。流程是賣方代理在MLS上披露房源的時候，他會把這套房子成交以後，分多少傭金給買方代理直接寫在MLS上，也就是直接公示。

此外，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，雖然深圳開通了自助賣房渠道，但由于二手房交易的環節特别多，涉及片區價值、樓盤篩選、房屋安全、價格撮合、資金監管、繳稅過戶等多個方面，因此通過中介買賣房産仍是市場主流選擇。

業内：新模式未來将擴展至全國

作為第一個“吃螃蟹”的城市，深圳為何選擇在當下落地“單邊代理”模式？這背後是深圳二手房市場供不應求，處于賣方市場，導緻“雙邊代理”過程中，出現各種各樣的問題，諸如中介和賣家聯合起來擡高房價，讓買方處于弱勢地位，甚至産生吃差價的行為。

深圳首推的“單邊代理”模式，未來或将擴展到全國範圍。資料圖片

值得關注的是，在深圳首推之後，“單邊代理”模式會複制到全國嗎？胡景晖表示，一定會擴展到全國範圍，“這次深圳的新版交易制度，将會成為未來全中國的示範文本，不會有太大差異。”

楊現領也認為，我國的中介發展模式基本已走到了曆史的轉角處，也該改變了。深圳今年把這個事情擺到明面上，單邊代理這個制度是不可逆的，深圳應該不會退縮，隻會不斷優化，而深圳一旦去做這個事情也會有一定的複制性。

“随着時間的演進，相信一線和二線城市，以及絕大部分三線城市，在未來五年左右，二手房交易量都會超過新房，進入到存量房時代。所以，在這個時間點，進行這項改革就是最好的時間。”胡景輝如是說。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

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