上周傍晚下班，我正坐在生煎店裡狼吞虎咽，突然收到朋友發來的消息，一個大笑的表情引起了我的關注。他跟我講這些日子倒騰床上用品掙了點錢，想趁着還有熱情，開一家床上用品店，問我有沒有什麼好。

這不就巧了嘛，我所在的公司正好是利用大數據提供商業選址服務的，我轉手就把産品鍊接發給他了。過了半晌，他回複這數據倒是很清晰，隻是第一次用不會看，希望我給他講解一下。面對不熟悉的工具，大部分人會不知道如何使用。接下來我将會以朋友的例子來分析，如何利用大數據選址，開一家日進鬥金的床上用品店。

我們在工具中的“商圈地圖分析——高級版”中查看數據，從區域地塊特征、地塊需求側與供給側三個方向入手，利用大數據對紡織業态下的床上用品店進行商圈選址分析。

分析思路如下圖所示：

分析思路

上海人民廣場商圈概覽

城市地址簡介：

上海是世界上規模和面積最大的都會區之一，也是中國重要的經濟、交通、科技、工業、金融、會展和航運中心。全市有16個轄區，總面積達6340.5平方千米，建成區面積1237.85平方千米 。截至2021年末，全市常住人口為2489.43萬人。2021年，上海市地區生産總值43214.85億元，GDP同比增長8.1%。

上海人民廣場是上海市的标志性建築之一，地處市中心區域，是一個金融行政、文化、交通、商業為一體的園林式廣場。廣場北側是上海市人民政府所在地，西北側為上海大劇院，東北側為上海城市規劃展示館，南側為上海博物館，人民大道穿越其中。

上海人民廣場

地塊樓盤信息：

該地塊位于上海市的中東部，隸屬于上海市黃浦區，本地塊平均房價是120259.38元/平米，明顯高于上海市平均房價。

地塊共有13212座樓宇，其中住宅區有2292座，商務住宅有1186座，1473座提供住宿服務的樓盤，共計283010戶。住宅多住戶多，該區域用戶對床上用品的需求必然增長，這對于開店是有好處的。

住宅小區分布

綜合本地塊居住樓盤，商業服務、工作産研的占比及人口畫像，本地塊屬于【商業密集】地塊，在本市屬于【優質】闆塊。

備注：商業密集、商業、購物 休閑比重大。商鋪租賃、住宿服務高于市均值，對于紡織業态下的床上用品行業有着巨大的益處。

本地塊3公裡範圍内各項業态中，零售服務為本地塊占比最高的業态，共有7260個相關設施，床上用品行業在零售服務中也扮演着重要的角色。

本地塊的零售業态主要分布在西部、西北部、中部和東部區域，這是是零售的大類業态競争最大的區域。

零售服務業态熱力分布圖

二、地塊需求側

分析目的：

基于“上海人民廣場”周邊3公裡”的人口數據，基于本業态客群畫像與交通通達性，對本地塊的業态需求程度提供測算。

分析指标：

人口數據：本區域的常住人口的數量，居民人口數量、密度情況等；

人口适配度：本區域内人口畫像與本業态期望客群的适配情況；

交通便利性：通過對到達本區域出行方式的模拟和交通配套對本區域的交通便利性進行測算。

客群畫像

人口規模

該地塊人口基數較好，屬本市人口較為密集區域，其中常駐人口197.83萬人，居民人口76.37，居住人口占比38%，代表工作、居住人口比例較高。

常駐人口熱力圖

居民人口熱力圖

本地塊人群年齡結構較為合理，整體年齡較為年輕，此年齡段的人對我們的項目（床上用品店）有着更高、更舒适的追求。

年齡分布

本地塊結婚人數占比達到72.81，未婚比例是27.19%，推估消費行為多帶有家庭特征。

婚姻狀況

本區域人群的收入水平高，利于本業态店鋪的經營。

收入水平

本區域中、高消費水平占比很大，代表門店可輻射的人群範圍更廣。

地塊消費預估

大專及以上學曆占比53.10%，相對較多，高學曆人群在物質生活上的追求程度以及消費能力能力具有良好的屬性，“年輕”、“潮流”、“追求檔次”、“工作、生活環境舒适”、“腦力勞動為主”、“品質生活”、“休閑娛樂方式豐富”等都常常被作為高學曆觀衆的标簽。

教育水平

交通便利性

本區域交通非常發達，為臨近客戶來本店消費提供了極大的便利，我們在營銷時可以适當的擴大營銷的周邊範圍。

交通狀況

交通設施占比

交通概況

三、地塊供給側

分析目的：

基于所選位置區塊“上海人民廣場”周邊3公裡”的現存商業情況、現存紡織業态店鋪數、現存細分業态的店鋪數及其經營情況，對本區域競争情況進行分析。

分析指标：

紡織、零售業态門店數：統計區域内現存所有紡織、零售業态門店，并依據同業态及相似業态對其進行競争分析。

直接競争

本區域與床上用品店紡織業态呈直接競争關系門店數量有7家，如床上用品(浙江中路)、床上用品批發(七浦興旺服飾市場店)、暖馨床上用品等，綜合來看，本區域直接競争指數較高。

床上用品店分布

直接競争列表

間接競争

本區域與床上用品業态可能存在次級競争關系的門店數量為75家，如鳳凰家紡(東方商廈)、水星家紡(永安百貨店)、針紡超市(漢口路店)等。綜合來看，通過位置分布來看，距離開店位置稍遠一些，本區域間接競品指數較高，雖瞄準的人群存在着一定的區别，但其在活動時依然有可能會吸引我方客源。

間接競争分布列表

大類業态

除了直接競争的同業态門店外，周邊的相似業态門店競争指數高，雖瞄準的人群存在着一定的區别，但其在活動時依然有可能會從我方截走客源，對床上用品業态的門店影響巨大。

業态經營情況：通過順為城市地圖數據等對現存區域内經營的同業态門店進行經營打分。

綜合分析，本區域直接競争指數較高，代表同行門店較多，消費者有着較多同質化的選擇，易造成消費者比價等情況。除了直接競争的同業态門店外，周邊的相似業态門店競争指數較高，對床上用品業态的門店影響大。

四、結論

地塊特征：綜合本地塊商業服務,居住樓盤,工作産研的占地比重及人口畫像，本地塊屬于【商業密集型】地塊。

該地塊人口基數【較好】，為上海市【人口最為密集】的地塊。其中居住人口占比為【39%】，代表本地【居住流動人口比例均衡】

需求側特征：在本地塊中的人口中，與我們業态在需求畫像上緊密相關的人群【較高】，說明此地塊人群對于我方業态的适配程度【極高】，同時，本地塊人群的收入水平【高】。

本地塊交通【極為】發達。地塊範圍内共有公交車站363個，地鐵站25個，停車場1602個。對于臨近用戶來本店消費提供了【極大的便利】，綜合人口及交通情況來看，本地塊綜合對于我方的【床上用品業态】的需求度【極高】。

五、附錄

租賃信息

本區域本業态租賃店鋪總數非常大，代表區域可能會存在較為激烈的同行業競争，但從潛力來說，從租金情況看，本區域月租金26.38元/平米，月租金高于市均值，從租金定價來看代表本區域商業潛力巨大但對運營有着較高的要求。

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