夫妻一方擅自出售共有房産?【法律條文】《最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋（一）》第二十八條　一方未經另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動産登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持，我來為大家科普一下關于夫妻一方擅自出售共有房産?下面希望有你要的答案，我們一起來看看吧!

夫妻一方擅自出售共有房産

【法律條文】《最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋（一）》第二十八條　一方未經另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動産登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

從司法實務來看，該類糾紛大緻可分為以下三種情形：

第一，不動産權證書上登記的權利人為夫妻雙方，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同；

第二，不動産權證書上登記的權利人僅為夫妻中一方，登記權利人與第三方簽訂房屋買賣合同；

第三，不動産權證書上登記的權利人僅為夫妻中的一方，另一方與第三人簽訂房屋買賣合同。

《民法典》第597條改變了《合同法》第51條關于合同效力的規定，通過“解除合同”的表述事實上認可了無權處分人簽訂合同有效，但标的物所有權不因此發生變動。此時，如果徹底貫徹所有權絕對原則，賦予所有權人無限追及權利，那麼受讓人就得時刻小心，務必查明出賣人是否真正具有處分權，這勢必加大交易成本和費用，無益于促進交易和保障交易安全。相反，如果一概保護受讓人對受讓财産的利益，則可能助長欺詐、合謀騙取他人财産的行為，嚴重侵犯所有權人的合法權益。面對“兩難”局面，學理上設計了善意取得制度來加以規制。

善意取得又稱即時取得，指無權處分他人财産的轉讓人将其有權占有的他人财産（包括動産和不動産），交付或登記于買受人名下，如買受人取得該财産時出于善意并支付了合理對價，則其即取得該财産的所有權，原所有權人不得要求受讓人返還原物。

一般認為，善意取得構成要件為：

（1）受讓人須為善意。這裡的“善意”是指買受人在取得标的物所有權時主觀上不知道存在某種足以影響該買賣行為效力因素的一種心理狀态。由于這種心理狀态存在于人的内心，外人很難得知，故隻能綜合當事人交易時的客觀情況加以判斷。例如，可根據受讓财産的性質、受讓行為有償或無償、出讓人的意思能力以及受讓人的工作生活背景等因素分析受讓人是否知道或應當知道出讓人無權轉讓。如果受讓人在出讓人轉移财産所有權時，知道或應當知道出讓人無權轉讓該财産，則可認定受讓人主觀上不存在善意。至于受讓人在受讓後才知曉出讓人無權處分财産的情形，則因交易已經完成，此時并不影響受讓人取得所有權。

（2）受讓人須已支付合理對價。如前所述，善意取得制度主要是為促進并保證交易安全而設。因此，沒有真實交易關系，則很難有善意取得制度的适用基礎。相應地，是否構成善意取得就可通過是否存在真實交易關系加以厘定。而是否構成真實交易關系的一個很重要外部客觀标志就是買受人支付了合理的對價。如果沒有支付對價或支付遠低于市價的對價則很難說買受人在進行交易時主觀上存在善意。退一步而言，即便沒有支付合理對價的受讓人主觀上是善意的，要求該受讓人返還财産一般也不會給其造成大的損失，故對其不适用善意取得也并不會導緻利益上的失衡。

（3）受讓人實際占有該财産。除了現實交付之外，根據《民法典》第226條、第227條及第228條之規定，動産交付的表現形式還包括簡易交付、返還請求權之讓與、占有改定。簡易交付，即受讓人已經占有财産，則于買賣财産的合同成立時，視為交付。占有改定，即讓與人與受讓人之間特别約定，财産仍然由出讓人繼續占有，在讓與财産的合意成立時，即視為交付，受讓人取得間接占有。返還請求權讓與，即财産由第三人占有時，出讓人将其對第三人的返還請求權讓與受讓人，以代替交付。

（4）客體物為動産或不動産。動産，是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。

《民法典》第311條規定：“無處分權人将不動産或者動産轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動産或者動産的所有權：（一）受讓人受讓該不動産或者動産時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動産或者動産依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依據前款規定取得不動産或者動産的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照适用前兩款規定。”可見，《民法典》在規定善意取得制度時，已将不動産列入了善意取得的對象範疇。

　一、如何理解本條中“一方未經對方同意出售夫妻共同所有的房屋”

（一）夫妻共同所有房屋

夫妻共同所有房屋，從字面意義而言，是指夫妻共同對房屋擁有所有權。，根據《民法典》第297條、第298條和第299條之規定，共有包括按份共有和共同共有。《民法典》中本條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在内。這是因為根據《民法典》第301條的規定，除共有人另有約定外，共有人處分共有的不動産，隻應經占份額2/3以上的按份共有人同意即可。當夫妻一方占共有房屋份額2/3以上時，出售該房屋一般已不需夫妻另一方同意。

（二）如何認定夫妻另一方是否同意

《民法典》第301條規定可知，共同共有人要處分共有的不動産，必須經全體共同共有人同意。将該條适用到夫妻共有關系中，則意味着夫妻一方要出售夫妻共同所有房産應經作為共同共有人的夫妻另一方同意。司法實踐中，對此類糾紛的處理存在一個很難把握的事實認定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。對此，我們認為，在具體認定夫妻另一方是否同意時需要注意：

第一，如何認定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架内的同意即為意思表示。所謂意思表示是指表意人向他人發出的表示，據此向他人表明，根據其意思，某項特定的法律後果應該發生效力。[3]反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進行出售，可有書面、口頭、電話和電子數據等多種意思表現形式。對此，第三人隻要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現實生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時征求夫妻另一方意見，夫妻另一方未明确表态的情形。根據《民法典》第140條“行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默隻有在有法律規定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時，才可以視為意思表示”的規定，鑒于夫妻關系的緊密性，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明确表示意見，但其行為已經表明其同意出售的，則可直接認定其對出售已經默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事後追認同意則在所不問。

第二，如何理解“同意”的意思表示範圍。在司法實務中，經常會出現夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協商過程，但在最後簽約時并未在場的情形。如果事後房屋價格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時不在場，最後簽訂的合同價格未經其同意為由，要求取回房屋。對此，要注意把握同意的意思表示範圍是否包括出售價格、付款方式、交付時間等。我們認為，從維護交易安全、夫妻間人身及财産關系的特殊性出發，本條所稱同意應為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權。也即，隻要有證據證明夫妻另一方曾作出同意出售房屋的意思表示，即應推定該同意為對其配偶自主決定出售價格、付款方式、交付時間等事項的概括同意。夫妻另一方如要否定該概括同意，必須提出證據證明其對房屋買受人所作的同意出售房屋的意思表示明确不包括上述事項。

二、如何理解本條中“第三人善意購買、支付合理對價”

從《民法典》第311條的規定來看，我國不動産善意取得制度旨在維護不動産交易安全，保護的是第三人對登記簿記載的信賴。司法實踐中，對“第三人善意購買”中“善意”及“合理對價”的理解應注意以下幾點：

（一）“善意”的認定标準

由于是否善意是第三人的主觀心理狀态，他人無法直接探究，故實踐中，對何謂“善意”，見解不一。在通常情況下，隻要第三人信賴了不動産登記，就應推定其為善意，除非有證據證明其事先明知不動産登記錯誤或者登記簿中有異議登記的記載。這裡的善意不以第三人進一步核實登記事項為前提。理由在于：

1. 房屋權屬登記不實并非由第三人導緻，第三人客觀上很難查明登記不實的實際情形。

2.以第三人對房屋權屬登記的信賴作為善意判斷标準并不排斥對夫妻另一方的事先防範。

3.夫妻另一方的權益損害可以得到充分事後救濟。如果登記不實的原因是登記機關的錯誤所緻，那麼夫妻另一方的損失可以得到賠償。《民法典》第220條第2款對于登記機構就登記簿錯誤造成真實權利人損害的賠償責任實行的是無過錯責任，即無論何種原因造成登記簿錯誤，從而使夫妻另一方因第三人善意取得而遭受損害時，登記機構即便對此沒有過錯，也應當向夫妻另一方承擔賠償責任。如果登記不實是因夫妻一方原因所緻，夫妻另一方亦可通過本條第2款之規定在離婚時要求另一方賠償損失。這種規定已經足以保護真實權利人的合法權益。因此，沒有必要再在第三人“善意”判斷标準中增加無重大過失等注意義務而過度保護真實權利人。

4.僅以對登記簿記載的信賴作為“善意”與否的判斷标準，簡單明了，有助于統一司法裁量權。在司法認定時，隻需考量登記記載的所有權人是否與夫妻一方一緻且無異議登記即可。

（二）“善意”的證明責任分配

《民法典》第216條也明确承認了登記簿的推定效力。因此，在舉證責任的分配上，原則上應由否認第三人為善意之人的夫妻一方負舉證責任，如果其不能證明取得人為惡意，就應推定第三人為善意。

（三）第三人“善意”狀态的時間節點

根據《不動産登記暫行條例》第20條“不動産登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日内辦結不動産登記手續，法律另有規定的除外”之規定，在确定第三人善意的時間節點問題上，至少有提出登記申請的時間、登記機構受理登記的時間以及完成登記的時間等可選項。在轉移登記尚未完成，第三人對房産還未以登記取得公信力的情形下，應當在知道登記簿不實後撤回登記申請。事實上，相關行政法規也對撤回申請作了規定。例如，《不動産登記暫行條例》第15條規定，當事人或者其代理人應當向不動産登記機構申請不動産登記。不動産登記機構将申請登記事項記載于不動産登記簿前，申請人可以撤回登記申請。（3）《民法典物權編解釋（一）》第17條也規定“受讓人受讓該不動産或者動産時”，是指依法完成不動産物權轉移登記之時。

（四）合理對價的認定

“合理的對價”，是指房屋價款與物之價值基本相當，排除不合理低價或無償出讓等情形。對此，可以從以下幾個方面把握：

1.善意取得的前提是有償交易行為。《民法典》第311條第1款第2項規定的善意取得構成要件之一是“以合理的價格轉讓”。将善意取得限制在有償交易範疇内，更具有正當性和合理性。

2.如何認定“合理的對價”。《民法典》第311條第1款第2項不僅要求第三人必須通過有償法律行為取得不動産物權，而且要求該價格必須是“合理的”。關于如何判斷對價合理與否，除非夫妻另一方舉證證明該對價與市場同類房屋差價懸殊或是法官根據日常生活經驗足以判斷該對價确實明顯有悖常情。特殊情形下，法院也可以将争議房屋交由房屋估價機構進行估價。考慮到市場交易的個體性差異和交易行情的多變性，隻要評估價與合同約定對價不存在明顯差異，則應認定對價屬于合理範疇。對此，《民法典物權編解釋（一）》第18條也規定“合理的價格”，應當根據轉讓标的物的性質，數量以及付款方式等具體情況參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

3.合理對價應已實際支付。在善意取得的構成要件中不僅規定必須是有償的交易行為，而且還規定價格應當合理。由此可見，從《民法典》的立法本意來看，善意取得制度兼具了不當得利制度的功能。因此，我們認為，所謂對價是指實際支付的對價。

【審判實踐中應注意的問題】

一、夫妻另一方無權追回家庭共同生活用房

本條起草過程中，在就夫妻另一方是否可追回房屋的問題上，如果出現第三人耗盡所有财産仍無法取得房屋，而放任夫妻另一方以所謂家庭共同生活用房為由追回别墅、公寓等豪華住宅，則明顯與社會一般觀念不符。再加上“家庭共同生活居住需要”本身是一個主觀判斷問題，不同的人有不同的理解，故很難在司法裁量時加以統一把握。綜上，在保護交易安全與維護家庭利益及穩定兩者之間進行權衡，不宜對“家庭共同生活用房”作出例外規定。

二、夫妻一方請求賠償損失的構成要件

本條規定的夫妻一方請求賠償損失本質上屬于财産侵權損害賠償。但考慮到侵權人與被侵權人之間因婚姻關系帶來的人身關系、财産關系特殊性，在審判實踐中，有幾個問題需要明确：

1. 夫妻一方适用本條請求賠償損失應以提起離婚訴訟為前提。一般認為，婚姻關系存續期間，夫妻一方不能向夫妻另一方請求損害賠償。對此，本解釋第88條也明确規定，夫妻一方隻有在提起離婚訴訟時才能請求另一方賠償損失。

2.這裡的賠償損失不涉及精神損害賠償。雖然本解釋第86條将《民法典》第1091條中的“損害賠償”明确規定為包括物質損害賠償和精神損害賠償。但就本條規範對象而言，僅僅針對房屋這一财産利益，與《民法典》第1091條主要針對精神利益相去甚遠。《民法典》第1183條已經将精神損害賠償明确界定在人身權益的範疇内這一前提下，如當事人仍依據本條提起精神損害賠償，人民法院應不予支持。

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