如果問你在中國過去的十年，居民财富都集中在哪裡，你肯定會毫不猶豫的回答：房地産。對，不斷上漲的房價就是最好的體現。

那到了2022年我再問你，接下來十年我們的居民财富會流向哪裡，你還認為是房地産嗎？

這時你應該會猶豫再三，因為現在擺在台面上的情況是，出生人口數量來來說全國創曆史新低，全國多地房價持續下跌，多個開發商暴雷破産。這一系列現狀似乎都在預示着房價難以繼續上漲。

那麼作為過去十年居民财富的蓄水池，房地産的曆史使命真的就要走向終結了嗎？

如果房價無法再像以前那樣普漲，未來十年大量的居民财富又将流向何方呢？

我是大魚，今天我将會結合一些經濟數據以及三個刷新你認知的觀點，告訴你未來房價的高增長是否将被終結。以及下一個十年我們居民财富最可能流向的地方。

首先，要搞清楚未來房價能不能繼續上漲，就要明白推動它上漲的基本邏輯和背後的原因，最直接影響房價漲跌的因素就是貨币供應。這裡有一個非常簡單有效的參考指标，就是廣義貨币供應量M2。貨币供應的多，房價就漲得厲害，貨币供應的少，房價就相對萎靡，這應該很好理解吧？從去年四月開始M2開始逐漸收縮，半年之後全國房價就進入了負增長。

社會上的流通資金、定期存款、活期存款通通屬于M2，你可以把它比喻成一個水龍頭，然後把房地産想象成一個資金的蓄水池。水龍頭裡流出的水多，房價這個蓄水池自然就容易上漲，反過來也是一樣的道理。

從08年至今，我國的GDP增長了85萬億，但M2卻增長了200萬億。那麼這多出來的100多萬億貨币供應量會去到哪裡呢？答案大家想必都很明白了。

說到這裡，有人或許會問，為什麼貨币供應的多了，上漲了就一定是房價，而不是其他商品呢？這是一個非常值得思考的問題。首先我們要搞明白這些年房地産快速發展的本質是什麼，這裡我的上一篇文章或許可以給你答案：從今以後，習慣财政緊張的日子

沒錯，土地财政将房價與地方高度綁定。其次還有個邏輯，當你付出自己的存款，再加上一些貸款去買房的時候，你買的是什麼？是這一百來平米的鋼筋水泥磚頭嗎？不，是你所在城市的所有資源，是這座城市的地鐵、公園商業、醫療、教育。換句話說，你就是這座城市的天使投資人，你付出了自己的勞動價值與貨币儲蓄，通過土地财政的方式支持了城市的進一步發展。這些錢被轉化成更高的樓、更寬的馬路，更便捷的生活。而當一座座城市的基礎建設有了保障之後，就能夠吸引更多優秀的産業與供應鍊入駐，然後城市變得更加繁榮，房價自然繼續水漲船高。

看到這兒，你應該明白，因為隻有樓市有這樣的功能和作用，它不單單是我們城市飛速發展的體現，更是這種發展模式本身不可或缺的一個環節。搞清楚這個問題，你就知道未來十年房價還能否繼續上漲了。

這時又有人告訴你，城市化進程還沒結束，所以房價還能漲。還有人告訴你，人口下降，所以房價未來肯定不行了。但這裡我要告訴你一個絕對不一樣的觀點，他将完全刷新你對于房價上漲這件事情的認知。

假設在這個時間段裡，你付100萬的首付，然後向銀行貸款200萬，買下了一套價值300萬的房子。房子的升值速度，咱們就按照M2增速來算，差不多每年可以漲價40萬。再減去你首付款和貸款利率的資金成本5個點左右，也就是15萬。

最終你一年下來實際獲得淨利潤是25萬元，也就是說你投入100萬買房，每年獲得了25萬元回報，這确實是一筆非常可觀的投資。這也是為什麼過去10年，大家都覺得買房很賺錢。

當然這裡面要注意兩點：1.高杠杆所帶來的高利潤；2.過去貨币供應增速和經濟增速遠遠跑赢房貸利率。

但随着世界大經濟環境受疫情影響，未來經濟增速還能遠遠跑赢房貸利率嗎？或許大家心裡都會有個問号。

那麼資金從房地産流出後可能會去哪裡？很多人第一個想到的或許是股市，股市取代樓市成為新的資金蓄水池也是很多人的心願。這裡我不得不說，雖然長期來看證券市場将得到更大的發展，但這并不等于我們的股市就能像過去十年的房價一樣全線起飛。

原因有三個：1.房地産已經透支了過多的居民負債。你總得先把幾十年的貸款還完了才能有結餘資金去炒股吧。2.樓市并不是完全不行了，它仍然會成為很多資金首選的考慮，加上房屋本身的抵押屬性和居住屬性，決定了它不可能被基本面抛棄。3.股市本來就良莠不齊，加上容易被消息面影響，大多數人注定無法長期持有優質股票。那還有什麼方向是接下來居民财富必須得留下的地方呢？

答案是養老。

根據2020年第七次人口普查的結果來看，我國六十歲以上的人群數量為2.64億人，占比高達18.7%。再按照我們的人口結構和當前每年出生人數做個模型測算，接下來的人口老齡化進展大概會以每年1%的速度增長，30年後可能就會出現60歲以上的人群數量占比超過全社會總人數的一半。當然這裡我并不是打算讨論老齡化會帶來的社會問題，而是要強調這個問題必須要被解決。

所以什麼樣的行業将與養老發生密切的連接，以及什麼樣的載體能承接養老金這艘大船的盈利，那接下來的資金就會往這個方向去傾斜。注意，不是因為它能夠盈利，所以要留下他，而是因為要解決問題，所以它必須得水漲船高，就像過去20年的房價一定得漲一樣。因為這種上漲本身承接的并不是财富增值，而是社會發展的主流意志和趨勢。

就像天上而來的黃河之水，它将注定奔流到海，不再複回。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!