以下為“雕叔談樓市”公衆号粉絲問答精選問答，請關注公衆号提問

提問：雕叔你好！能否說說房地産泡沫破滅的可能性大嗎?

回答：房地産的市值是約65萬億美元，股市總市值都隻有6萬億美元，債市市值大約10萬億美元，人民币存款25萬億美元。 可想而知，房地産體量遠大于股市和債市及存款餘額，一旦泡沬破滅，中國可能面臨日本式資産負債表衰退的風險。 房地産占固定資産投資比重大，房地産鍊帶動的相關投資占到整個固定資産投資的50%左右，泡沫破滅将造成投資衰退。 此外，房地産業杠杆高占金融行業貸款餘額的30%左右，再加上一些表外融資，占比更高，如果房地産泡沫破滅，将會對金融行業造成緻命打擊。 所以等着樓市崩盤，是非常不切實際的！

提問：雕叔你好，我今年40歲，家庭年收入30個多，預計10年之内收入隻增不減，家裡2孩。目前家庭名下一套房武侯區五大花園加一個車位，市場價合計約200萬，手裡現金50萬，後面陸續有150萬到賬，目前出于學區、置換需求、房價大勢考慮，準備置換/新購青羊5區房産。目前有2種方案， 方案一：用100萬現金，先入手青羊5區的一套小套一或者套二先占個青羊附小的學位，再等4、5年之後，賣掉現住房，再到附件買個套四自住。方案二：用100萬現金，再加貸款，直接買個正讀青羊附小的套四，但是這樣月還款壓力比較大，然後再等4年之後，賣掉現在住的房子，再在附近買個小套一或者套二給男方父母居住。

回答：你好，目前來看，你家的學位需求是比較急迫的，因此從買新房的角度來看，一是看你們是否等得起，因為新房一般交房後才能落戶，然後讀劃片小學（期間老大繼續讀武侯小學，老二等5年後讀新購新房）。但從目前市場行情來看，青羊五區隻有兩個新盤比較适合談學區，一是華府金沙名城，二是金沙宸宇公館。如果你等得起，那麼買新房也是方案之一，如果不願意等，那麼當下買入方案一二的青羊五區學區房也是可選項，看你自己選擇。 二手房方案一裡，就是先上車，後換車，方案二就是一步到位，免除後患。方案一裡的小套一套二，估計也要花個150-200萬左右，還僅僅是純學區，自住的話隻能老人獨居，但整體來說壓力較小，後期轉手輕松。青羊二區學區房越來越貴是事實，今後不排除大家會更傾向于買這類挂戶小戶型的趨勢，所以這樣的方案未嘗不可。但涉及到後期再買套四自住，雖然不帶學區，但依然存在行情上漲帶來的後期壓力增大。 方案二裡就是直接買青羊實驗附小的套四，目前預算是需要400左右的價位，這樣是一步到位，既解決了學區，又解決了自住，還解決了後期再換房帶來的壓力。前期是壓力大一些，但後期陸續有150萬股票解禁，相應的還貸壓力也會減小很多。帶來的問題是，今後不再住天合凱旋城，轉手會因為總價過高存在一定壓力，但一旦出手，投資回報率也是非常可觀的。選擇方案一二都沒有錯，主要還是看你是願意前期輕松還是後期輕松。

提問：雕叔你好!本人目前與家人在高新天府長城區自住（小孩就近上學中），還有高新和天府新二套房資格，拟再購一套改善型住房接老人同住或是用于投資，總預算不超過400萬，下面幾種考慮請幫忙評估下： 1、就近在金融城、理想中心、世紀城等半徑5公裡區域内（主要方便接送小孩）購商住一體的大平層或小别墅，全家搬遷後将現有住房出租，是否有相對保值且環境較好的可推薦盤； 2、高新（優先）、錦江、天府新、成華區域再購一套住宅（全新或二手均可），面積不強求，追求未來增值空間，請推薦幾個； 3、純三圈層，目前實地考察了蒲江的花樣年大溪谷，還有獨幢、聯排二手和上下疊的新房（均為住宅），感覺環境不錯，用于周末自住，不知是否能至少跑過通漲和一般理财，能否預估其增值空間；

回答：你好！1、400萬入手你說的商住一體的大平層、小别墅，其實就是指那種40年産權的商墅，從自住和地段、環境、産品來看，完全是沒有問題的，但畢竟是40年産權的性質，今後的流通性，增值性都會大打折扣，有點過于浪費這筆預算了，不太推薦。 2、增值還是要看到核心地段或者未來的核心地段。高新區的話，新房400個的普通，主要還是在新川一帶看吧，比如金隅金成府、保利和光逸境這些都隻能說撿漏或者撿漏的機會都不多了。二手房我目前還比較看好大源和新川的一些樓盤，比如北辰朗詩南門綠郡、華潤鳳凰城、都城雅頌居；中德英倫聯邦、北大資源頤和翡翠府、中德英倫世邦以及龍湖九裡晴川等樓盤。 錦江400萬級别的新房沒有，二手可以看瑞升望江橡樹林、翡翠城。 天府新區，建議主打新房了，可以看佳兆業麓山壹号、中鐵悅 鹿 府、鹿溪樾府等。 成華區也建議打新，可以看看首鋼璟辰裡、中車共享城以及新希望萬科知園。 3、蒲江從現在市場預期來看，大概是會跑輸大盤的，均不建議，不僅沒有自住的實用性，也沒有增值的未來性。

提問：雕叔你好，請問，投資買房，總高三十二層左右的高層住宅，十樓以下的低樓層，還值得買嗎？

回答：你好！低樓層主要是通風采光的問題。首先這要看是邊戶還是中間戶，同樣的樓層，邊戶和中間戶的通風采光還是差距比較大的。 還有就是十層以下是十層呢？還是五層還是三層？這個差别還是很大的。 一般來講，五層以下大部分客戶就忌諱了，六到十樓投資的話還行。 事實上，房源一房一價，高層住宅中高樓層的定價也比較高。 作為投資，六到十這樣的樓層，性價比還是很高的。 在将來的二手房市場上，他的二手房表現與中高樓層的差距會縮小。 能不能買低樓層的住宅，總體還要看樓棟，看所購買樓棟在小區當中的位置，該樓棟和周邊高樓之間的位置分布，有些樓棟樓間距很大，周邊高樓對它沒有遮擋，低樓層的通風采光是完全沒有問題的，而有些則受影響很大。 确實有些買家就喜歡低樓層，但是這種客戶不多，占比很小。 投資買房，流動性很重要。 投資性購房的接盤俠最終也是自住客，要選大部分客戶能接受的樓層。 所以同樣是買房，同樣是買一個樓盤的房子。怎麼選房？也是有竅門的。 不過有些二樓戶型會帶大平台。就是那種旁邊有底商，底商的樓頂就是它的大露台。這種房子，也有很多購房者會喜歡。

提問：雕叔你好，請問如何評價濱江樾城？想買來自住、改善，比較看中居住舒适度、教育、闆塊以後發展。

回答：濱江樾城主打的就是産品和贈送，産品我不用費口舌了，大家都看得到挺好的，沒有啥槽點。 主要是兩方面的考慮，第一是配套能否撐得起來，第二是這個價格段是否是最優解？ 第一點，除了地鐵，周圍的鐵路線、城市界面，商業，都不咋地，關鍵是教育甚至還不如三聖鄉的鹽道街分校吧，整個闆塊的人氣也不是很高的，屬于比較低迷的一個闆塊（嚴格來說，都快不屬于熱鬧的川師闆塊）。 第二點，目前濱江樾城的總價段，更适合買建發央玺或者華熙528大平層，更可以等藍潤泷門，前提是買建發或者藍潤，順位度需要較高，而買三聖鄉的華熙，則不那麼嚴格，可以和濱江對壘，綜合闆塊的發展前景來看，甚至不如華熙528，也就是作為普通或者順四的改善類，如果不是特别看重品質，被濱江的贈送吸引，反而可以有更好的選擇。

提問：戶口社保在錦江，工作地點在市二醫院附近，預算新房230，二手房190以内，目前邊等錦江新盤，邊在看龍潭寺城投置地梧桐玖宸和9月份開的龍潭九章，除以上兩盤還在看大面二手房（單價低面積大），還有其他推薦嗎？主要考慮舒适度、通勤和以後結婚換房。

回答： 錦江區新盤還有230萬的嗎？你是錦江的剛需第一順位吧？目前來說這種級别的新房，可遇而不可求，不要刻意地去等它。更多的還是建議偏向務實地看現在的一些新房和二手房。 你工作地點在市二醫院，不知道是太升南路這邊的市二醫院還是龍潭寺的市二醫院新院區？如果是龍潭寺的話，就近考慮梧桐玖宸和龍潭九章倒是不錯的選擇。 龍潭九章勝在産品好，價格低，但是配套差，需要苦等很多年，隻是說距離龍潭寺市二醫院确實也不遠，自駕或者以後坐地鐵都很方便，比較适合打算今後紮根于此的人。 梧桐玖宸是人才公寓，現在面向所有購房者開放了，整體來說優點是當下龍潭寺綜合配套最好的一個新房了（此前是金融街，但是基本賣完了），不論是商業、地段、地鐵還是醫療等，都處于龍潭寺的核心區域，對于你自住、工作的話，很方便，而且因為地段尚可，所以不需要苦等很多年，未來的流通性是可以的（賣房沒問題）。 但缺點則是産品比較一般，你的預算隻能夠到一些單價2萬左右的高層了，這些高層我都看過，要麼朝向不好，要麼戶型不好，要麼視野遮擋，多多少少都有些小問題。但整體來說，我覺得還是優于龍潭九章的，我們買房，綜合考慮下，務實精神最重要。 最後說下大面的，你預算190萬的話，一些改善點的比如龍湖也不好入手，隻能看一些剛需的世茂城、炜岸城等，當下指導價貸款難度大，首付比例高，而且距離你上班也比較遠，今後大概隻能自駕或者地鐵換乘，這個通勤難度是比較大的，整個闆塊雖然是優于龍潭寺，但是要常年奔波單程15公裡 ，壓力需要自己去評估。 其實你總價190萬左右的話，我建議你可以看看成華東北的一些二手房呢，比如成渝立交的萬科魅力之城、首創國際城；比如槐樹店的明信鹭灣、紫東芯座；比如杉闆橋的恒大豪庭、中海新華府；比如二仙橋的富臨理宮、藍光樂彩城和交大歸谷建設派，都是比較符合你綜合預期的樓盤。 或者說，你就是想純粹買個大房子的話，像富臨理宮、電建地産美立方、藍潤V客尚東二期等等，都是可以考慮的二手房。

提問：成都雕叔，你好！新人首問，最近經常看你對網友的購房建議，覺得很不錯。我的情況跟老師咨詢一下，我是成華區戶口，社保也在成華，在怡心湖有個套三，普通資格，周邊學校一般，目前我和家人都在西安工作生活，租房住，孩子明年上小學，計劃在西安讀，基本已聯系好一個較好的學校，未來三四年後計劃回成都，第一個目前糾結在成都買套學區房，還是在西安搖号？ 整體預算四百五十萬上下，搖了西安高新和曲江四五次均未搖中，想看成都青羊和錦江的學區房，看了西派金沙，單價2.9萬，總價四百四十萬，8樓，日照不滿足，是公寓，西派金沙學區不錯，但是容積率過高，樓間距較大，交通出行也不是很方便，内心不是很滿意，又在内金沙看了中海金沙府，金沙府地段，學區，交通，自身品質都很好，135面積的2樓帶車位470萬，17樓不帶車位毛坯470萬，單價在3.35到3.5萬，感覺高了些。 也看了其他金沙鹭島和中大君悅金沙的幾套，感覺最近成都二手房市場降溫了，大部分房源近期都在下調價格。 第二個糾結的買西派金沙還是慢慢看内金沙的二手房，等着再降點，買個相對性價比不錯的二手房？ 第三個點，三四年後全家回成都，小孩要轉學，了解到這種情況，孩子入學會統籌安排，有可能讀不了所買小區對應的學校，這種情況綜合應該怎麼買房置業比較好？有合适的小區推薦嗎？

回答：你的情況還是很典型的。 1、西派金沙在外金沙闆塊，周邊配套很差，孤零零的，空有西派系的名号，但是沒有周邊配套的完善和成熟，不算豪宅。旁邊的成都市實驗小學尚雅校區也是起步階段，目前并無出口，教學質量還有待時間檢驗，另外即便今後有小學畢業了，對口的也大多是外金沙的學校，趕不上内金沙内光華的青羊五區。風險性太大，我們不是太推薦的。 内金沙的中海金沙府是屬于上次被指導價的樓盤，所以基本沒有房源挂牌，你問道的房源算是行情價，不過3.5的價格，确實有點高。這種樓盤後續還有一定的回調空間，建議可以觀察一下。 金沙鹭島和中大君悅金沙系列産品良莠不齊，但至少是區域内的大盤代表，是可以在裡面好好淘筍，加以觀察的。建議不急于下手。 2、整體你要求學區的話，就選擇穩妥一些的二手房，新房當下基本是不帶穩定學區的。你的預算足夠支撐你入手不錯的二手房。 3、半路轉學統籌的話這個确實就隻能以教育局為準了，也就是說入學不了對應學區，這還有啥意義呢？建議你們落實一下這個政策，如果真是這樣的話，那就沒必要買二手學區房了。 4、綜合來看的話，如果要學區房，青羊五區是最能兼顧自住和學區的闆塊了，除了你之前看的内金沙，也推薦内光華的保利貝森公館、天合凱旋城、優品道和中鐵西子香荷等次新樓盤。

提問：雕叔你好！買雕叔事找雕叔咨詢一下。家有兩套房，一套老房子剛賣掉，明年二三月到位資金210，在住的新房還有不到70萬房貸，是高新區金雕叔榕灣114坪四房。 想再買改善房，但普通高新購房資格現在成都貌似沒什麼機會，再看二手，請雕叔推薦一下。如果從投資角度看，二手改善類房型、剛需房型. 、大戶型小戶型怎麼選更劃算？

回答：你好，你的總預算大概就在400個左右，如果想買改善加投資話高新可以看看新盤陸肖和金隅金城府，成華二仙橋闆塊的中車共享城，天新的保利和光與湖和天府裡這些盤都是順銷盤。 普通資格 都能買得到。二手房可以看看大源都城雅頌居，華潤鳳凰城一期，天府新區的三利雲錦，蔚藍卡地亞花園城。如果從投資角度看買90-130的改善房以後将成為市場主流。超過這些就是終改，總價更高，未來接手的人範圍更小。

提問：雕叔您好！由于預算不多，想控制在200W左右，還是沒買到合适的房子，今天有中介推薦大豐萬科潤園，去看了一下，項目清盤階段，看了一套10樓120平2梯2戶的南北通透戶型，精裝帶地暖新風，總價190W，就是感覺位置稍微偏了一點，然後學校也一般，由于資金有限特糾結，請雕叔幫忙分析一下，值得入手嗎？謝謝啦。

回答：那個地段在沒有接觸北門或者說帶有既定偏見的人來說，的确是偏了點，但是要自己不帶有偏見，而且自己實地去考察了的話，這個地段其實還是很不錯的，産品就不說了，不論是洋房還是裝修還是價格，都是挺好的。 然後就是周邊的綜合配套，學校臨近北星小學，當下肯定比不上五城區，但是下去都是些年輕人，所以未來的成長應該不成問題。地鐵的話，距離5号線較遠，但是周邊有在建的27号線，還是很方便地進出三環内。 然後商業的話，不遠處就是綠地城等商業體，人氣還是很足的，如果你特别看重新房、樓盤品質，而且願意在北門生活工作的話，我認為還是挺不錯的一個選擇。

提問：雕叔你好！新人首問，我目前的情況是：高新區普通資格，在中德與父母共有一套全款房，為了學位父母可以轉給我們，但是中德學區屬于省教科院現在前景不明；手裡面現金有100左右，父母還能支持我們50，在外地有過按揭記錄，按揭可以在8k。自己的想法： 1、把中德房子過戶給我們，另外買一套房子純投資房，可以買一些學區一般的入門套三，考慮南湖闆塊的遠大中央公園、恒大天府半島、南湖國際社區，新川闆塊這邊中鐵城南錦彙、黃金時代等； 2、自己重新買一套帶學區兼顧投資，主要考慮的是大源片區（比如南城都彙）和中德系列，大概隻能買到小套二，但是将來居住會有點惱火； 3、将我們的50%過戶給父母，留個名額，學區房重新買； 4、看了你很多文章，提到投資應該首先考慮地段，然後盡量多的囤面積，所以想問問一些戶型有明顯缺陷的大戶型也可以嗎，一樓和一些特殊戶型，我看到有套贈送超大，價格低于市場同面積的20%左右，但是沒有陽台，且房主裝修設計使得利用率很低，這種可以考慮嗎？ 5、目前的市場行情能不能再等等看？

回答：你們現金150萬，有貸款記錄，月供在8k内。那得分你名下再買是首套房還是二套房了。先得把中德的房子合計合計看怎麼處理合适。要麼你們父母過戶給你，要麼你們轉讓給父母然後弄一個單獨的家庭戶口，單獨的購房資格。 說實話，中德的學區也還好吧，并不是劣質學區，而且前景來說是沒有大問題的，可能你們對學區的要求比較高。 1、中德房子過戶給你們，你們自己再買，那麼就是二套房，首付在天府和高新是7成，按照150萬首付計算，理論上可以買到214萬的房産，如果把稅費中介費考慮進去，可能隻能買到200萬左右的二手房。這個總價，你去看南湖的或者新川的入門套三，可選項也是有的，但是不多。 2、自己重新買就得把新川騰挪給你父母，然後你們獲取獨立的首套房資格，按照月供8k，貸款135W計算的話，285萬的總價，倒也是可以買到南城或者中德的。 3、這就是方案二，整體來看，我們推薦方案二。 4、地段 大面積建倉，這個是毋庸置疑的，但是我們更多強調的是房源自身的裝修、朝向等輕微的劣質屬性，而不是明顯的缺陷，比如你說的異形戶型、1樓，今後流通性欠佳，這種肯定會跑輸大盤，目前低個20%，後期也低個至少20%起步，賺的差價較低你能接受嗎？如果能接受，才可以考慮。 5、對二手房來看，當下是議價的好時機，大膽砍價。

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