2013年至2015年期間，桂林市某小區42戶業主與開發商簽訂了地下車位轉讓合同，約定車位的使用年限為合同簽訂之日起之後的70年。幾年後，業主們認為，開發商并不擁有地下人防車位的所有權，無權售賣，故雙方的轉讓合同無效。業主們将開發商告上法庭，要求退還超出年限部分的轉讓款。

近日，七星法院公開審理了這42件由地下“人防車位”專有使用權轉讓合同引發的合同糾紛系列案。

2013年至2015年，桂林市某小區的42戶業主與該小區開發商簽訂了《該住宅小區地下車庫停車位專有使用權轉讓合同書》。

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雙方在合同中約定：“業主取得小區地下停車位專有使用權，自交付使用之日起，使用權的年限與項目房屋使用權年限相一緻，該車位不進行不動産權屬登記，業主同意不要求政府主管部門對車位頒發權屬證書。”此外，合同中還特别說明，開發商建設的地下停車庫為戰時作人防工程使用。

待業主繳齊款項，開發商将車位交付給業主使用。

幾年後，業主們認為，上述合同明确約定開發商轉讓給業主的是車位的使用權，但由于涉案車位是人防車位，人防車位的所有權屬于國家，開發商可以對車位進行使用和收益，但不能進行買賣。

因此，合同雖然名為使用權轉讓合同，實際上是租賃合同，而我國法律規定，租賃合同的租賃期限最長不得超過20年，故涉案合同超出20年租賃期的部分無效，開發商應當将超過租賃期限20年的轉讓價款返還給業主。

随後，42戶業主将開發商告上法庭，要求法院确認雙方簽訂的使用權轉讓合同的使用權年限為租賃期20年，超過部分無效，并判令開發商返還合同無效部分對應的轉讓價款。

庭審中，對于原告的訴由，開發商一方提出了抗辯意見。

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開發商認為，涉案的車位專有使用權轉讓合同不是租賃合同，從合同的形式以及實質來看均不屬于租賃合同法律關系。本案所涉車位為人防車位，依據物權法、國防法及人民防空法的有關規定，開發商可以就涉案車位以出售、附贈或者出租等方式進行處理，所獲得收益歸作為投資者的開發商所有，因此對于涉案車位的處置方式不僅限于出租一種；

其次，涉案合同并未違反現行國家相關法律法規的規定，是雙方真實意思表示的結果，因此内容合同合法有效，對雙方均具有法律約束力；

再者，合同簽署至今已經履行了五六年，根據維護交易安全原則，雙方應據實履行。更何況，桂林當地對人防車位及地下車位已經形成了交易習慣，均以轉讓方式進行。

最後，開發商希望法院駁回原告的訴訟請求。

法院審理後認為，這次紛争的主要矛盾集中在涉案合同的性質及其法律效力。

而我國法律對人民防空設施的使用，管理和收益有規定，《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”

同時，第三十六條規定：“國家鼓勵平時利用人民防空為經濟建設和人民生活服務。平時利用人民防空工程，不得影響其防空效能。”因此，本案訟争的地下停車位雖屬人防工程，但該人防工程由開發商投資建設，且未計入公攤面積，故開發商對其依法享有使用和收益的權利。

主辦法官表示，現行法律對地下人防工程的具體收益形式沒有明确的法律規定，将住宅建築地下的人防工程作為停車位使用是通行做法，開發商和購房者對于地下人防車位的交易形式仍處于不斷摸索的過程中。

如今，開發商與購房者簽訂合同，有償轉讓訟争的地下停車位使用權的方式，以此來獲取收益，這種行為不違反法律的強制性規定，故涉案合同在性質上屬于使用權轉讓合同，不屬于租賃合同，合法有效。現在，購房者主張該合同名為轉讓合同，實為租賃合同，沒有法律依據，因此購房者提出的訴訟請求，法院均不予支持。

最終，法院駁回了42戶業主的訴訟請求。目前，判決已正式生效，原被告均表示服從。

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