在房地産市場中每每有地 王出現，或者是一宗非常火熱的地塊成交，我們都會看到地塊每畝單價是XXX、樓面價是XXX，但是對于許多普通購房者都不太明白樓面價和房價具體有沒麼關系，樓面價過高或者過低又會造成什麼影響，今日，房超君就為大家詳細說明一下。

一、樓面價是什麼？

樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建築面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建築的最大面積。因此樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

用簡單一點的語言來說，樓面價是總地價分攤到每平方米建築面積上的價格，它代表了你付出的一平米的房款裡頭包含了多少土地的價格。

一般來說，樓面地價＝土地總價÷規劃建築面積＝土地單價÷規劃容積率，而規劃建築面積＝土地面積×容積率，容積率＝地上建築總面積÷規劃用地面積。

看不太懂計算方式？不要緊，小編舉個例子來說明一下：比如，拍賣的土地面積為13145平方米，容積率為3.2，最後成交價為4.63億元，那麼該樓面地價＝463000000/（13145*3.2）＝11007元/平方。

二、樓面價和房價的關系是什麼？

樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包括了樓面價，開發商在拿地的時候指出的土地價格會作為商品房最終售價的參考标準之一。

而一般情況下，樓面價和房價呈正比例關系，樓面價高的房子房價肯定貴，房價一般為樓面價的2～3倍。但實際情況中也會有不成比例的情況：

1、樓面價高房價不一定會高

如果市場有降溫的情況，那麼開發商為了降低風險迅速回本，就有可能會根據自身、周邊情況做出合理調整。總而言之，對于開發商而言，隻要能賺錢，少點也是無所謂的。

2、樓面價低房價不一定低

如果拿地成本比較低，而項目開發周期比較長，那麼土地價值就有可能會随着時間的增加而升高。正所謂水漲船高，在此情況下，房價自然也會對應拉高。

比如，某些城市房價瘋漲的階段，那時候很多地方在購買的時候價格都是很低的，但是漲價的時候依然是“面不改色、心不跳”的硬着手腕拼了命的漲價了。

因此，最終房價如何，是要看整個房地産市場的發展以及開發商對于樓盤的定位和其他項目成本，并不能單純以樓面價來判定他之後入市銷售的價格，而樓面價僅僅隻能做一個參考。

三、你買一套房的錢都被誰賺了？

在此要糾正一個誤區，房地産行業并不是暴利行業。真正的暴利行業，是風險和收益嚴重不匹配的行業，而阻止地産行業成為暴利行業的主要原因是稅收。

比如甲公司開發了A樓盤，售價50000元/平，開發成本（可抵扣土地增值稅）10000元/平。此時土地增值稅為20500元/平。也就是說，你買一套房的錢，一部分被開發商等人賺了，另一大部分則被國家收取了。

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