tft每日頭條

 > 生活

 > 買房你知道什麼是容積率嗎

買房你知道什麼是容積率嗎

生活 更新时间:2024-08-11 19:15:03

這是“地産屠龍”的第87篇原創文章

全文2283字,預計閱讀時長6分鐘

01

隻要你關注買房這件事,就一定聽過容積率這個詞兒,也一定覺得這是非常重要的指标。

在很多購房者有限了解的房地産專業知識裡面,普遍都認為容積率和樓盤的品質舒适度挂鈎。

容積率反應的其實是一個樓盤規劃的粗略指标,和項目居住舒适度并不存在絕對必然的聯系。

容積率高低并不是衡量居住舒适度的唯一标準。

居住到底是不是舒适,其實還需要引入“建築密度”這個概念來比較分析。

很多人都認為容積率越高,小區建築密度越高。

盡管容積率能夠反映小區密度,但是并不意味着容積率就等于建築密度,兩者有着本質的區别。

具體來說,容積率跟建築面積和規劃用地面積這兩個數據指标高度相關:

容積率=地上建築總面積÷規劃用地面積

從産品類型和容積率的關系,一般可以這樣來簡單劃分:

獨棟别墅的容積率集中在0.2~0.5之間;

聯排别墅的容積率集中在0.4~0.7之間;

6層及以下多層住宅的容積率集中在0.8~1.2之間;

11層小高層住宅的容積率集中在1.5~2.0之間;

18層高層住宅的容積率集中在1.8~2.5之間;

18層以上高層住宅,容積率普遍都在2.5及以上了。

同樣大小的地塊,容積率越高,修的房子越多,建築總面積越大,相應的戶數就越多,最終住進來的人口數量也越多,自然也會覺得擁擠。

而建築密度指的是建築物的覆蓋率,它反映的是一定用地範圍内的空地率和建築密集程度 。

建築密度跟建築基底面積和規劃用地面積這兩個數據指标高度相關:

建築密度=建築基底面積÷規劃用地面積

建築基底面積,簡單來說指的是小區所有建築物占地面的面積總和。

02

拿一個具體的項目數據來打個比方,可能理解起來更簡單直觀一些:

一個項目規劃用地面積10000㎡,規劃容積率為3.0,建築密度為30%。

總建築面積(地上)=規劃用地面積*容積率=10000*3.0=30000㎡;

建築基底面積=建築密度*規劃用地面積=30%*10000=3000㎡;

在建築基底層面積與标準層面積相差不多的情況下,建築平均層數=地上總建築面積/建築基底層面積(标準層面積)≈30000÷3000≈10層;

但是,容積率3.0的小區,如果真的做滿30%的建築密度,小區的整體環境就會比較擁擠比較差,一般做到15%~20%左右的話會比較合理。

按這樣粗略估算,層數做到18~24層左右,乃至于再拔高做一部分100米33層産品出來,總的建築面積不會變,但是樓棟數量會明顯減少很多。

用于景觀綠化這些公共空間打造的地方就會多很多,整體的居住舒适度就上來了。

對于地上總建築面積30000㎡來說,理論化的産品排布:

極端情況下,全做11層,一梯兩戶,每戶平均建築面積100㎡的産品,差不多需要規劃14棟樓才能把30000㎡消化完,建築密度也會随之拔高;

另一種極端情況,全做30層,兩梯四戶,每戶平均建築面積100㎡的産品,大概隻需要3棟樓就能消化完,留出來的空地空間就很大;

通常來說會采取折中的搭配方案,11層、18層、24層、30層的産品都有排布,高低搭配,天際線更漂亮,産品系更加豐富。

這樣最終樓棟的排布數量也能得到很好的控制,整個小區在建築密度、綠化率這些指标上都會很有居住品質的體驗感來。

所以,在建築層數相同的情況下,這個時候容積率越低,建築密度也就越小,居住體驗感也就相對舒服。

當建築密度高且容積率也很高的時候,就會出現大家擔心的“不舒适”、“太壓抑”的糟糕體驗。

因此,在去判斷一個項目是否具備居住品質舒适度的時候,要把容積率、建築層數、建築密度、綠化率這些因素放在一起綜合考量。

03

對于每個城市核心位置的一些地塊來說,往往涉及到回遷補償等等情況,政府從土地收益出發,開發商從追求利潤平衡出發,都使得這些地塊的整體容積率在指定之初就普遍偏高。

在高容積率下,開發商通過增加建築層數來解決建築密度的問題。

縱向伸展,往高處要空間,才能降低建築密度,從而努力提高整體的居住品質舒适度。

但另一方面,高容積率帶來的高居住人口密度,對梯戶比設置、停車場配套、教育資源、醫療資源、商業資源、小區園林景觀等等無形中都增加了很大的壓力。

對于容積率過高的項目來說,降低建築密度,追求居住品質舒适度,這是一個艱難的平衡選擇。

當然,也有高容積率的項目做出了高溢價産品,但更多的是通過發揮項目其他優勢,減弱高容積率對購房決策的影響。

絕對核心的地段優勢

不可替代的資源配套優勢

差異化産品競争力的打造提升

第一條,主要會受到先天條件的限制,而讓開發商無從選擇;

第二條,後天可以打造,但很多情況下的最終達成,并不僅僅取決于開發商自身,整體實現難度比較大;

第三條,完全是可以後天打造的,需要項目回歸到居住和生活層面,精心打磨産品。

無論是戶型設計、外立面、公共空間、景觀小品還是精裝标準,回歸産品屬性是大勢所趨。

但是産品力和高容積率的天然沖突,使得想單純憑借産品力實現高溢價和高認知也是最難的。

所以,對于高容積率項目能不能買,其實還是要把地段、産品和價格綜合起來看,高容積率隻是購買決策中比較靠後的影響因素。;

當地段和資源都不足以完全支撐項目價值賣點的時候,挑選容積率低的項目肯定是最優決策;

當然,當一個容積率合适,自身配套和産品力打造又都不錯的項目,那一定是很具有競争力的選擇方案。

買房你知道什麼是容積率嗎(買房TIPS容積率高低和樓盤品質的關系)1

歡迎文章底部留言,提問交流關于買房過程中的一切疑問,可搜索同名公衆号,了解樓市最新最熱話題,大到政策,細到戶型,聊樓市那些瑣碎事。

,

更多精彩资讯请关注tft每日頭條,我们将持续为您更新最新资讯!

查看全部

相关生活资讯推荐

热门生活资讯推荐

网友关注

Copyright 2023-2024 - www.tftnews.com All Rights Reserved