央行“降息”來了！

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報價利率（LPR）為：

• 1年期LPR為3.65%，上月為3.7%；

  
  

• 5年期以上LPR為4.3%，上月為4.45%.

1年期、5年期LPR分别較上月下降5BP、15BP。

值得注意的是，5年期以上LPR下調可以有利于減輕個人房貸的付息壓力。

此次5年期LPR下調有望帶動存量、增量房貸下調15BP。

以100萬貸款本金、30年期、等額本息還款計算，平均每月可減少月供約90元，需償還的利息總額減少約3萬元。

這是曆次MLF降息後首次出現5年期LPR降幅高于1年期LPR的情況。5年期LPR是中長期貸款的定價基準，尤其是按揭貸款的定價基準，其單邊大幅下調主要是為了穩定房地産市場。

這是今年5年期以上LPR第三次下調，累計下調35個基點，而在此之前兩年多（2019年8月-2021年12月）降幅僅為20BP。按照央行、銀保監會5月15日的通知，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

這也意味着，個人住房貸款利率也将相應下調。其中，首套房個人貸款利率最低可降至4.1%，二套房個人貸款利率最低可降至4.9%。

存量房貸利率則将在重定價日迎來下調，具體取決于個人和銀行約定的重定價日。

降息已有預期

今年8月15日，人民銀行開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作，20億元7天公開市場逆回購操作，中标利率均下降10個基點，分别是2.75%和2%。這也帶來了LPR下調的預期。

8月18日召開的國務院常務會議也指出，要完善市場化利率形成和傳導機制，發揮貸款市場報價利率（LPR）指導作用，支持信貸有效需求回升，推動降低企業綜合融資成本和個人消費信貸成本。

因此，5年期以上LPR的下調并不令人意外，但下調幅度達到15個基點，略超出市場預期。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這也充分說明進一步降低中長期資金成本的導向和迫切性。

LPR非對稱下調

2019年8月，央行推進貸款利率市場化改革。改革後的LPR由各報價行按照對最優質客戶執行的貸款利率，于每月20日（遇節假日順延）以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利MLF利率）加點的方式形成報價。

其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了銀行體系從中央銀行獲取中期基礎貨币的邊際資金成本；加點幅度則主要取決于各行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素。簡言之，LPR等于MLF 點差。

8月15日，央行公告稱，為維護銀行體系流動性合理充裕，8月15日開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作（含對8月16日MLF到期的續做）和20億元公開市場逆回購操作，充分滿足了金融機構需求。中期借貸便利（MLF）操作和公開市場逆回購操作的中标利率分别為2.75%、2.0%，均下降10個基點。

從曆次LPR調整看，如果MLF利率下調，那麼LPR必下調，其中1年期LPR下調幅度和MLF下調幅度一緻，5年期LPR除2019年11月外，其他三次降幅都低于1年期LPR。主要在于貫徹房住不炒的政策，避免刺激房地産。

全國銀行間同業拆借中心公布的數據顯示，8月1年期LPR為3.65%，相比上月下調5BP；5年期LPR為4.3%，相比上月下調15BP。這是MLF降息後首次出現5年期LPR降幅高于1年期LPR的情況。

其中，1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一緻，低于後者5BP。

光大證券金融業首席分析師王一峰表示，6月份企業貸款加權平均利率已降至4.16%的曆史新低，同時1年期LPR已處于較低水平，若再考慮信貸供需矛盾加大、銀行“應投盡投”下貸款利率點差的大幅壓降，對優質企業的流貸利率水平可能已在1年LPR基礎上出現大幅減點，且與部分定期存款定價之間已形成“倒挂”。在此情況下，若1年期LPR下調幅度過大，也容易加劇企業對銀行的套利行為，降低政策效果。

而5年期LPR降幅更大，首次超過MLF利率降幅，其主要目的在于穩定房地産市場。

華泰證券研究所副所長張繼強表示，7月信貸的塌陷很大程度上源于房地産，居民部門仍在延續降杠杆趨勢。對于房地産而言，保交樓是核心，但穩房價是關鍵，促進需求回暖才能讓整體行業重回正常軌道。目前二三線城市的房地産銷量同比跌幅還在30%-50%，對穩信貸和穩投資的拖累依然嚴重。這些因素決定了5年期LPR下調的必要性大增。

國家統計局數據顯示，7月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比下降城市有48個，個數與上月相同；二手住宅銷售價格同比下降城市有61個，比上月增加4個。1-7月份，商品房銷售面積和銷售額同比分别下降23.1%、28.8%。“房地産市場呈現下行态勢，當前整體上處于築底階段。”國家統計局相關負責人8月15日表示。

央行數據顯示，2022年二季度末，人民币房地産貸款餘額53.11萬億元，同比增長4.2%，比上年末增速低3.7個百分點；上半年增加6685億元，占同期各項貸款增量的4.9%，占比較上年全年水平低14.2個百分點。

8月18日召開的國常會表示，完善市場化利率形成和傳導機制，發揮貸款市場報價利率指導作用，支持信貸有效需求回升，推動降低企業綜合融資成本和個人消費信貸成本。

考慮到官方通稿将企業部門和居民部門并列，此處個人消費信貸應指向包括按揭貸款在内的廣義消費貸，而不僅僅是信用卡及短期消費貸。而在此前國常會一般隻會提出降低企業融資成本，而這次将“降低個人消費信貸成本”與之并列，顯示出決策層也在釋放降低LPR進而穩信貸、穩消費的信号。

“1-7月居民中長期貸款增長1.7萬億，較去年同期減少近2萬億，居民部門已經出現了實質性的‘資産負債表衰退’。5年期LPR下調有助于降低居民存量貸款負擔，一定程度上減緩還貸潮，并釋放消費潛力。”張繼強稱。

此外，5年期LPR也有更大的下調空間。自2019年LPR報價機制改革後，由于房住不炒政策的長期約束，5年期LPR的下調幅度相對1年期較小。截至此次報價前，5年期LPR共下調5次，累計下調40BP。而1年期共下調6次，累計下調55BP。

央行二季度貨币政策執行報告顯示，2022年6月住房按揭貸款利率為4.62%，高出企業貸款利率46個基點，而住房按揭貸款利率風險低、不良低，本應利率更低。

房貸利率再下調

經過持續推進，LPR改革取得了重要成效：LPR已經成為銀行貸款利率的定價基準，金融機構絕大部分新發放貸款已将LPR作為基準定價，即“貸款利率=LPR 點差”。其中，5年期LPR作為住房抵押貸款的定價基準。

此次五年期LPR下調有望帶動房貸利率下降。

對于房地産市場來說，這是今年以來，5年期以上LPR的第三次下調，從4.65%降至4.3%，累計下調35個基點。

增量房貸方面，按照要求，首套商業性個人住房貸款利率不得低于5年期以上LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于5年期以上LPR加60個基點。今年5月，為支持合理需求，央行、銀保監會發文稱，首套房貸利率可在5年期以上LPR的基礎上最高下浮20個基點。

即首套、二套房最低貸款利率為LPR-20BP、LPR 60BP。

因此，按照現有政策，首套房個人貸款利率最低為4.1%，二套房個人貸款利率最低為4.9%。

存量房貸方面，點差已經固定，貸款利率随LPR報價而變，重定價周期最短為1年。對于重定價日在8月下旬的個人而言，馬上就可享受LPR降息的福利，房貸利率有望下調15BP。但一般重定價日在1月1日，意味着大多數個人明年才能享受此次5年期LPR下調的“福利”。

以100萬貸款本金、30年期、等額本息還款計算，平均每月可再減少月供約90元，需償還的利息總額減少約3萬元。

LPR報價出現了細微變化。2022年第二季度中國貨币政策執行報告，在發揮LPR改革效能方面，今年以來，1年期和5年期LPR分别下降0.1個、0.2個百分點，“市場利率 央行引導→LPR→貸款利率”的貨币政策傳導機制更加通暢，企業貸款利率為有統計以來新低。

光大證券金融業首席分析師王一峰預計，二季度中國貨币政策執行報告在LPR傳導鍊條前附加“央行引導”，增加了央行對LPR報價引導的靈活性：一是未必每次調整都需要誘導性因素，如降準或MLF利率下調；二是下調幅度上，也未必一定要與MLF利率同步。

今年5月就是一個例證。由于存款利率報價改革，銀行資金成本明顯下降，在MLF利率未調整的情況下LPR出現下降，且1年期未變、但5年期單邊下調15BP。

市場預計，由于房地産市場仍在築底且房貸利率高于企業貸款利率，在央行引導下後續仍有下調5年期LPR的可能。

對樓市有何影響？

疊加其他房地産領域的利好政策，市場正進一步迎來利好。但分析人士指出，對于處在築底階段的房地産來說，要想徹底扭轉局面，還需更多的穩樓市政策推出。

中原地産首席分析師張大偉也指出，在中長期貸款需求更需提振的局面下，壓降長端LPR利率将有效降低居民和企業的融資成本，改善其加杠杆的意願。

房貸成本繼續下調

對于購房者而言，此次降息最直接的利好在于降低購房成本。

對于二套房購房者而言，利息的下降也将相應降低月供和利息成本。同時，由于不少城市取消了“認房又認貸”，部分二套房購房者也能夠享受首套房的優惠政策。疊加這種利好，購房者的實際成本将有明顯下降。

與此同時，與去年末相比，不少城市的放款周期已有明顯縮短。根據貝殼研究院的統計，今年7月，在納入監測的103個城市中，銀行平均放款周期縮短至25天，環比下降4天。其中有26城的放款周期低于15天，以“長三角”城市為主。

“這次降息對剛性需求和改善型需求和換房需求，都有比較大的促進作用。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

樓市期待更多利好

相比于其他類型的穩樓市政策，降息向來被視為最具實質性的措施之一。今年以來的三次降息，對房地産市場的信心提振作用同樣不可忽視。

今年以來，全國已有超過100個城市出台各類穩樓市政策，市場也一度出現複蘇勢頭。但由于各種原因，市場回溫的局面仍然在近期出現了反複。

根據國家統計局的數據，今年7月，全國70個大中城市中，有40個城市的新房價格環比下降，51個城市的二手房價格環比下降，數量比6月略有增加。國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付淩晖指出，房地産市場呈現下行态勢，當前整體上處于築底階段。

央行數據顯示，2022年第二季度，個人房貸餘額38.86萬億，同比增長6.2%，創2009年一季度以來最低增速。

張大偉指出，相比于降息帶來的實際影響，其對市場帶來的心理影響更大。由于房貸的具體調整日期相對滞後，對于存量房貸而言，多數銀行需要到次年1月才開始調整。因此，除非是新購房者，此次降息的利好并不會立刻顯現。

但他同時指出，年内三次降息釋放的積極信号，仍然會讓供需雙方的信心都得到提振。

分析人士普遍認為，對于處在築底階段的房地産市場來說，要想徹底扭轉現有的局面，還需要其他的利好政策出台。

李宇嘉表示，穩定地産消費，穩定土地和房屋價值，穩定全社會信用，使地産金融加速器效應恢複，這是一個過程。短期内，最需要做的就是夯實5月份以來地産銷售穩定的局面，讓7月以來樓市再次下行的局面扭轉。

他認為，要想穩住地産消費，還需要在居民收入端下功夫。從城鎮化、新市民、年輕人這個樓市的需求主力看，要加大對中低收入群、外來務工人群、失業人員、育齡人群等，在消費券、一次性生活補助、專項補貼（比如生育）等方面發放的力度，積極的财政政策在此有很大空間。穩住了居民端，才能真正讓住房消費和銷售穩定，才能實現行業全鍊條的穩定。

張大偉也認為，降息的主要目的是為了穩定經濟，穩樓市的目的也是為了穩經濟。當下樓市面臨的問題已經不隻是房地産問題，更多是對經濟的預期問題。需要樓市出台更多更積極的穩樓市政策，市場才有望穩定。

他還指出，除少數城市外，大部分的首套房貸最低利率并未降至4.1%的下限，因此，就房貸利率而言，各地也有進一步下調的空間。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!