「西安房哥」是本地購房服務平台，要選房先問房，要收房先驗房！

問答266期

因每周問題太多，文章篇幅有限，更多買房答疑大家可加入房哥問房圈，獲取一對一實時解答：

問：旭輝國宸府登記，價格漲了還值不值得選？

答：相比較首開的價格，确實算漲了，畢竟當時精裝，裝标還不錯，如今同樣價格改毛坯，從登記情況看，人還是比較多，目前一萬八的價格，在周邊新房斷檔，可選就它一家；

小區本身，核心賣點在二環邊，八号線地鐵口的位置，周邊屬于浐灞最早的住宅區，附近龍湖，中海，天朗，保利的小區已交房多年，形成了完整的商業，學校，交通配套；

周邊二手房2萬 ，各家開發商差别不大，浐灞目前也沒有太多新房在售，旭輝和周邊還是有一定價格倒挂，外加小區本身除土地年限短了些以外，産品并無明顯暗傷，在這個價格内還是可以選的；

開發商也是吃準了這個價位仍有競争力，畢竟房價漲了！

問：港務18000 沒人要選高新，高新什麼價？

答：價格都是對應産品的，港務區目前精裝高層的價格穩定在15000 左右，區别在于奧體核心搖号難，管委會周邊是主選，保稅區地鐵口好選房，此前大量小區都在賣中小戶型，自融創望江府開始，中糧奧體壹号這些陸續上市大平層，均價也逼近18000 ；

但即便如此，大廠雲集，發展迅猛，房源選擇多的港務依舊是剛需首選上車區域，按照最近土拍的價格，後期港務區主力價格仍然在15000 ，毛坯，其實還是漲的，最高17000 ，也是毛坯，有可能推洋房，小高層；

至于高新，新房二手都是西安房價天花闆，有錢上車高新，自然不用看港務。

問：高陵中南春風裡有投資價值嗎，是否合适入手？

答：自住可以看看，投資慎選，高陵樓市的高光時刻，恐怕隻有18年，西安買房難，各種需求外溢，帶火了恒大雅苑和中南春溪集，此後無論是買房熱度，還是開發商拿地熱情都很少向高陵傾斜；

春風裡萬元出頭，房價不錯，已交房的春溪集在高陵算不錯的小區了，春風裡位置更好些，臨近10号線地鐵口，但還是老話，高陵是區域的問題，沒有大量的投資需求，更多的隻是自住；

對，更偏向于自住，非說投資，你就當做保值吧！

問：兩年前130000 買了秦漢的旭輝，前景如何？

答：這兩年西安各區域發展日新月異，但秦漢仿佛被按下了暫停鍵，由于文保和限高的因素，地産部分幾乎沒有動靜，新盤裡在售的僅萬科，中天和保利三家；

區域内除恒大童世界外，也沒有大項目落地，宣傳也少，消息也少，買房熱度也低，如今問題解決，部分土地陸續拍賣，就等新盤項目面世；

秦漢的優勢一直在，低密度，環境好，劣勢也改不了，沒人氣，嚴重缺商業配套，房價也上不去，對于北郊範圍内，需求低迷自住養老的，會有人買，但放在整個西鹹新區裡，熱度不及泾河；

秦漢需要更多的項目，更多的聲音，是個好地方，但不是個蓋房子的好地方，旭輝已經交房，小區中規中矩，13000 的價格應該是洋房，還是劃算的！

問：頂樓漏水是否普遍，買了頂樓有點擔心？

答：《房屋建築工程質量保修辦法》第七條，在正常使用條件下，房屋建築工程的最低保修期限為，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；

五年後漏水要麼自己修，要麼動用大修基金，因此頂樓買的時候比其餘樓層便宜幾十萬是有原因的，目前的施工工藝都很規範了，樓頂也是多層防水保護，但也看開發商施工水準，畢竟上面沒有遮蓋物，房子這東西，年久老化，誰也不能打包票；

已經買了就安心，遇到問題再随機應變，自己在樓頂做防水需要征求物業同意，驗房可以查看室内漏水情況，樓頂看不出來的，除非雨天；

有意思的是，大家買房都不想要一層和頂層，但如果一層送花園，頂層送露台，就沒有人擔心防水和返潮的事兒了，奇怪不！

問：高層住宅房齡重要嗎，是不是不要超過15年？

答：15年房齡其實是銀行定的，房齡太久的老房子很多不給貸款，這個數字其實不絕對，也看開發商的水準和小區維護水平；

開發商負責的，很多還有老房煥新維修計劃，房齡就不是大問題，小開發商，或老舊小區的這種高房齡的就是問題；

以西安為例，15年前的商品房，很多都是樓梯房，以紫薇田園都市為例，小區很舊了，但憑借學區和位置，依舊價格較高，而同樣的電梯高層，高新路沿線的筒子樓，就很難出手了；

具體小區具體看待，好的物業在延緩小區折舊時非常重要！

問：紅星天鉑怎麼看，要推大平層，聽說開發商被收購？

答：7月初，遠洋發布公告，以40億元獲取紅星地産70%股權，包括紅星地産，目标公司連同其附屬公司、合聯營企業等共計持有91個項目；

按照現狀，作為被收購方後，合資公司将會正常經營并逐步銷售去化紅星的項目，但是很難再繼續拿地和發展；對于買房，必然有品牌變更的影響，當然紅星本身溢價也一般；

天鉑本身，位置還是極好的，公布備案價後2萬 以内的在周邊還有競争力，畢竟自帶商業綜合體和地鐵口，城東人還是認的，數次也都搖号買房；

但小區自身，密度不低，面積跨度較大，中小面積周邊自住可看，大戶型，尤其是175以上的，西安同質化競争的産品就很多了，城東的中海，三迪，航天的碧桂園，高新的仁村幾寶等等；

除非價格特别劃算，否則大戶型可以換個區域，城東龍湖天曜也挺好！

問：房哥，航天城區域未來怎麼樣？

答：航天的定位其實很明确了，低密度住宅區，得益于前陣子的多個新房集中上市，航天一度熱度極高，外加臨近曲江的優勢，有大量的自住外溢；目前航天範圍内，融創，藍光，綠城，鑫苑，招商都有房；

但整體起步門檻也很高了，綠城外，其餘大平層，甚至疊拼産品居多，對于自住門檻已經挺高了，此前大華，康橋，萬科等中小面積産品幾乎沒了；

航天的優勢在于成熟的産業，現成的地鐵，極多的公園，自住還是很舒服的，就是商業确實欠缺，社區底商還是撐不起來啊！

問：魚化寨科技二路附近可以相信嗎？

答：在西安買房，你可以永遠相信高新，CID和軟件新城已經很多人認了，更别說白菜心的科技二路，二路向東，都是成熟的住宅區，辦公區，産業園，目前西三環以内至丈八北路部分，屬于魚化片區，剛剛拆完；

但區域的學校已經先建好，就等土地陸續拍賣，這個區域也納入軟件新城，叫絲路軟件城，基礎配套的學校，道路已經齊備，附近既不缺産業，也不缺人氣；

就看後續上市的房子賣多錢了！

問：港務區的1668公寓能不能買？

答：最近扇貝家合作比較多的區域，一個是港務區的公寓，另一個就是高新三期的大平層，都不好賣，港務區熱度還在，但主要集中在住宅上，公寓作為出租收益品，現在還看不到太多辦公租房需求；

就公寓本身，奧體，保稅區等寫字樓改公寓的仍在去庫存，産品和品牌上，1668就輸了一截，在同類公寓裡，最大的賣點就是價格便宜和地鐵口優勢；

北郊幾個市場拆遷後，華南城商鋪的生意好了很多，開發商進駐最早，但無奈沒有住宅用地摘不到甜頭，僅剩的商業用地都搞公寓回血，價格是不高，但慎選，甚至不選！

本期問答就到這裡，更多買房答疑可加入房哥問房圈，獲取一對一解答！

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!