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欠繳物業費被物業起訴後果如何

來源：湖南高院

買了一套二手房，

結果前業主欠了兩萬多的物業費，

物業公司反向自己索要，

不交就停止供水？

近日，

湖南嶽陽市嶽陽樓區人民法院

審理了這起侵權責任糾紛案件。

基本案情

2020年12月，小佳（化名）從案外人胡某、陶某處購買了嶽陽市嶽陽樓區得勝南路某小區房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同。

2021年6月26日，小佳開心地入住該房屋。然而她不知道的是，從2017年7月1日起，該房屋就存在未繳納水費、物業費及滞納金的情況，累計已達兩萬多元。

物業公司多次向小佳催繳上述費用，并于11月1日、11月19日兩次采取了停水的極端方式，她隻能出去住酒店。無奈之下，小佳将物業公司起訴至法院，請求判令被告立即停止侵權行為、恢複供水，公開書面道歉并承擔原告因停水造成的酒店住宿費、交通費等共計6000元；重新計算原告自2021年6月入住至今的水費。

物業公司辯稱，案涉房屋目前供水正常，原告主張以公開方式書面賠禮道歉無事實及法律依據；停水情況屬實，但停水後原告随即自行開通，故不存在産生住宿費、交通費的必要；此外，原告應當概括承受就案涉房屋所産生的合同義務，其承擔後可向前業主追償，原告購買案涉房屋後未及時告知被告，作為理性的成年人在購二手房時應當到物業處了解案涉房屋水電費等情況，原告未盡到注意義務，自身存在過錯。

法院判決

嶽陽市嶽陽樓區人民法院經審理認為，供水、供電合同的當事人系業主和自來水公司、供電局。自來水公司、供電局經法定程序才有權終止供應水電，物業企業無權對業主斷水斷電。即使是二次供水，物業公司也無權停水。業主不繳納物業費、水費等，物業公司可以通過訴訟等合法方式解決，不能采取粗暴停水等方式，故被告無權對違約業主采取停水措施。

關于原告是否應概括承受前業主的物業費、水費欠費問題。因合同具有相對性，原業主與物業公司之間的服務合同未涉及後來的買房者，新業主即本案原告沒有義務支付該部分物業費欠費。原告與前業主的房屋買賣合同對該部分也有約定，且不違反法律、法規的強制性規定，約定有效。

另案涉房屋于2020年12月11日過戶至原告小佳名下，過戶登記具有即刻對外産生公示效力的法律效果，即小佳自2020年12月11日起取得案涉房屋所有權，自此開始的水費、物業費等亦應由新登記的房主即原告小佳承擔。雖然原告主張自2021年6月26日實際入住才應開始核算水費、物業費，但房屋買賣合同僅約束買賣雙方，入住時間也僅影響原告與原房主内部權利義務的分配，不能産生對抗被告物業公司等外部主體的公示效果，故原告主張亦缺乏法律依據。原告應從2020年12月11日起繳納案涉房屋物業費及水費等，前業主欠費部分被告無權向原告催讨。

最終，法院判決：物業公司恢複對案涉房屋的供水（此項已履行完畢），賠償停水所緻原告小佳經濟損失1200元，并向其書面賠禮道歉。

一審判決後，被告不服提出上訴，嶽陽市中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。

《湖南省物業服務收費管理辦法》第十六條規定：物業産權轉移時，業主應當結清物業服務費，并自買賣合同簽訂之日起15日内，将轉讓事項告知物業服務企業。産權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；産權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。

業主逾期不支付物業費的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁，但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。如果物業服務人為催繳物業費，采取停止向業主供電、供水、供熱、供燃氣等措施，造成業主損失的，應當承擔相應賠償責任。

作者：李钰婷 周寒依

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