我有一個朋友，他有一套房子在家屬院裡面，是過去那種4層的房子，沒有電梯，隻有樓梯過道，而且是上個世紀90年代買的房子，已經破爛不堪了。住的都是一些年齡偏大的和外來的一些租戶。而且房子老化得比較嚴重，他說下水管道經常漏水，而且樓上樓下隔音效果特别差，噪音很大。

有一次聊天的時候，他就說：如果什麼時候能把我的房子給拆遷了該多好，也不需要賠償多少錢，拆遷以後重新分給我一套房子就已經很滿足了。那麼針對于這種20年以上的老房子，還會拆遷嗎？我相信這個問題，手裡面有老房子的人都很關心。

所以咱們先來科普一下什麼是棚改？什麼是舊改？20年以上的老房子到底該怎麼處理？一個一個地講。

先來說什麼是棚改？

棚改就是棚改貨币化安置，比如說城市裡面有一批房子需要拆遷，拆遷了以後，然後直接給你補償款，你可以拿着錢去其他的地方買商品房，這是之前的棚改貨币化安置。也被我們稱之為拆遷戶，拆二代，因為那個時候賠償款确實非常高。尤其是在2018年之前，棚改是主流。因為在2015年到2017年的時候，我國共完成了棚改7,000萬套。所以你就知道為什麼在2015~2017年房價會上漲那麼多。

什麼是舊改呢？

舊改就是在不大拆大建的基礎之上，完成對老舊小區的改造。所以在2018年以後，慢慢地就從棚改變成了舊改，2018年到2020年期間，棚改拆遷的規模直接下降到了1,000萬套，可以說從今年以後棚改基本上進入了尾聲，我們未來的主流，更多的是舊改，尤其是20年以上的老房子，舊改的會比較多。

舊改主要幹什麼工作呢？舊改的修繕工作主要有這麼幾塊。第1個就是對20年以上房齡的老房子，外牆進行重新粉刷。第2個工作，就是對老舊小區的管道設施進行更換。第3個工作就是對老舊小區的樓梯過道進行加固。第4個工作就是添置老舊小區的消防設備。第5個工作就是對那些價值比較高的老舊小區安裝電梯。第6個工作就是對老舊小區的綠化環境進行改善，比如說把綠化面積重新擴大，把停車位規劃一下，然後把健身運動的地方做一塊。

那麼這個時候問題又來了，為什麼要把棚改變成舊改？有這麼幾個原因。

第1個原因就是要遏制高房價，你會發現從2015年到2017年兩年的時間，一共完成了7,000萬套的棚改。拆了那麼多的房子，肯定要拿着一大筆的補償款去買房，當很多人有買房需求的時候，必然會推動房價上漲。

那麼這樣下去不是很好了嗎？為什麼要變成舊改呢？主要的原因就是因為房價太高了，為了防止房價進一步的快速增長，就把棚改變成了舊改，而且目前整個房地産市場都不景氣。如果開發商想拿地建房，要不就去新的土地開發，但人煙稀少，房子更不好賣，要不就是把之前的老舊小區拆掉重建，但是很多開發商沒有錢，拆不起，或者說對整個房地産的信心不足，也不敢貿然拆遷了。

第2個原因，就是最近幾年把很多老房子都拆了重建，其中本來不應該拆遷的老房子也拆了，造成社會資源的浪費。另外就是在拆遷的時候也會造成環境的污染，所以說有些老房子還是通過舊改修繕後，可以住的，沒有必要投入太大的資金拆掉重建，主要是目前房價太高，其次就是購房的需求越來越少。

第3個原因，就是棚改貨币化安置，是直接給拆遷戶發補償款。然後這些拆遷戶就拿着錢到附近的城市或者省會城市去買房，這樣就在無形之中提高了當地和其他城市的房價。然後真正有需求，想買房的人，卻發現買不起房了。所以棚改變舊改也是為了遏制高房價。

那麼針對這20年以上的老房子，到底該怎麼處理呢？其中也分為兩個闆塊，一個是拆遷，一個是修繕。

這其中舊改要占到80%，棚改隻占到20%，什麼樣的房子未來會被拆掉呢？首先這個房子鑒定以後确實是危房的，可能會拆掉。第2類就是開發商看中的房子，而且這片老房子在城市的黃金地帶，商業價值很高，他們是願意掏高價來拆遷的。第3類就是城市規劃之類的房子，比如說要修路，修公園，或者有其他的項目需要拆遷掉的，這個時候也會對老房子進行拆遷。

所以講了這麼多，應該解釋得都比較清楚了，20年以上的老房子，如果不滿足三個拆遷的條件，都會實行舊改。其實舊改也很不錯，像這些老房子，修修補補也一樣可以住。尤其是很多外來人口，剛開始買不起房子，如果保留一部分老舊小區進行修繕的話，租房的成本會降低很多。

對于老舊小區，你是支持拆遷，還是支持舊改呢？評論區裡面一起探讨一下。

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