未簽書面協議購房定金是否有效?前言：戴女士和丈夫打算買房，在與開發商簽訂訂購協議後雙方約定2004年4月25日正式簽訂商品房預售合同4月25日，因丈夫還未從香港回來，戴女士與開發商公司工作人員協商延遲簽約；5月7日，戴女士向開發商出具書面意見，希望删除合同附件中的“樣闆房僅供參考”條款内容兩天後，戴女士卻被告知開發商以其違反訂購協議之約定将定金沒收，并将房屋另售他人......，接下來我們就來聊聊關于未簽書面協議購房定金是否有效?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

未簽書面協議購房定金是否有效

前言：戴女士和丈夫打算買房，在與開發商簽訂訂購協議後雙方約定2004年4月25日正式簽訂商品房預售合同。4月25日，因丈夫還未從香港回來，戴女士與開發商公司工作人員協商延遲簽約；5月7日，戴女士向開發商出具書面意見，希望删除合同附件中的“樣闆房僅供參考”條款内容。兩天後，戴女士卻被告知開發商以其違反訂購協議之約定将定金沒收，并将房屋另售他人......

商品房訂購協議中所約定的“到期不簽約，定金不退還”條款能否理解為，隻要約定日期當天未簽約，定金就不能退還呢？一起看看法院是如何裁判的~

案情簡介

2004年4月18日，原告戴某以戴某及其夫丘某的名義作為乙方，與作為甲方的被告華新公司簽訂《都市花園・天域住宅訂購協議(紅表)》(以下簡稱訂購協議)一份，約定：乙方向甲方交付定金5萬元，訂購甲方的蘇州工業園區星漢街X号都市花園・天域住宅一套，面積約為248.26平方米，銷售單價7720元／平方米；乙方若在甲方通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業購買權，或者到期不簽約，5萬元定金不退還；甲方若在簽約日前将該房屋轉售他人，應當向乙方雙倍返還定金。當日華新公司開具收據，言明收到戴某、丘某定金5萬元，并通知戴某于4月25日至華新公司處簽訂正式商品房預售合同。

5月7日，戴某向華新公司提交一份書面意見，内容是：“本人于2004年5月7日與華新公司簽約時，要求所購房屋的裝修标準與樣闆房一緻，删除合同附件二中‘樣闆房僅供參考，華新公司保留最終解釋權’字樣，華新公司不能給予明确答複，需另擇日簽約。”華新公司銷售部副經理廖某在該書面意見上注明：“該客戶意見已收到。”5月9日，華新公司通知戴某，因其未按約于4月25日到華新公司簽訂商品房預售合同，已違反訂購協議之約定，特将原協議項下的定金沒收。雙方為此發生糾紛後協商未果，戴某提起訴訟。

一審法院認為

蘇州工業園區人民法院認為：《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”

訂購協議是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，對雙方當事人産生拘束力。按照訂購協議約定，雙方當事人承諾在将來簽訂商品房預售合同，5萬元定金是履行這一承諾的擔保。原告戴某應當在被告華新公司通知的2004年4月25日到華新公司處協商簽訂商品房預售合同。在華新公司否認戴某當日有訂約行為，指陳戴某違約的情況下，戴某不能證明其已于當日實踐了簽訂合同的承諾。

戴某以證人胡某的證言主張其已與華新公司商定将訂約日期推遲至5月7日。胡某是戴某的姻親，其證言缺乏強有力的證明力。戴某不能以其他證據印證胡某證言的真實性，該證言不能采信，故戴某關于訂約日期推遲的主張不能成立。根據訂購協議的約定，戴某既然在4月25日未能與華新公司協商訂約，應當承擔違約的民事責任，即無權要求返還其交付的定金，當然更不得要求雙倍返還定金。據此，蘇州工業園區人民法院于2004年9月10日判決：駁回原告戴某的訴訟請求。案件受理費3510元，由原告戴某負擔。

上訴人訴稱

一審宣判後，戴某不服，向江蘇省蘇州市中級人民法院提出上訴。理由是：2004年4月25日，上訴人戴某到過被上訴人華新公司處。對這一事實，被上訴人并不否認，隻是認為上訴人當日沒有與其磋商簽約。購置商品房是家庭中的一件大事，上訴人表示要等丈夫丘某5月7日從香港回來後再簽合同，被上訴人的工作人員表示理解上訴人的這一要求，因此4月25日被上訴人的工作人員并未給上訴人看商品房預售合同文本。這個合同文本是5月7日上訴人再到被上訴人處時才看到的，故雙方當事人磋商簽訂商品房預售合同的時間應該是5月7日。一審忽略了本案中的這一重要事實，以上訴人不能證明自己在4月25日實踐了簽訂合同的承諾，錯誤地認定上訴人違約，與事實不符。

5月7日，在雙方洽談簽訂商品房預售合同時，由于被上訴人在其提供的商品房預售格式合同中，以附件二的形式添加了“樣闆房供參考，華新公司保留最終解釋權”的格式條款，上訴人對此有不同意見，認為這個格式條款違背了平等協商的原則，要求删除，在被上訴人的工作人員表示不能立即給予明确答複的情況下，上訴人将自己的意見寫成書面材料，并強調希望與被上訴人繼續協商。而被上訴人置上訴人的合理合法要求于不顧，5月9日就通知沒收上訴人交付的定金，還要将房屋另售他人，簡直是霸道行徑。請求撤銷一審判決，改判被上訴人給上訴人雙倍返還定金，并由被上訴人負擔本案的一、二審訴訟費用。

被上訴人辯稱

被上訴人華新公司辯稱：2004年4月25日，上訴人戴某雖然到達被上訴人處，但隻是試圖壓低約定的房價，遭到被上訴人的拒絕。根據訂購協議約定，此日是雙方當事人簽訂正式商品房預售合同的日期。上訴人此日前來無論是談價格還是要求延期，其行為均是對訂購協議約定内容進行變更，顯然違反了訂購協議的約定。在此情況下被上訴人沒收上訴人的定金，合理合法。一審認定上訴人違反訂購協議，理應适用定金罰則承擔違約責任，事實清楚，适用法律正确。二審應當駁回上訴，維持原判。

二審法院查明

蘇州市中級人民法院經審理查明：2004年4月25日，上訴人戴某曾前往被上訴人華新公司的售樓處，如約與華新公司洽談。對此次洽談的内容，雙方當事人的陳述不一緻。戴某主張，其要求待丈夫從香港回來後再簽訂合同，但在該延期請求是否得到華新公司同意一事上，前後陳述不一緻；華新公司主張，戴某此日前來是要求降低房價，因遭到拒絕故未訂約。對各自的主張，雙方當事人均不能以證據證實。除此以外，二審确認一審查明的其他事實。

争議焦點

1.4月25日雙方當事人洽談後未能簽訂《商品房預售合同》的原因何在?

2.雙方當事人是否存在違反訂購協議約定的行為?

本院認為

蘇州市中級人民法院認為：《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第三條規定：“合同當事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志強加給另一方。”第五條規定：“當事人應當遵循公平原則确定各方的權利和義務。”第六條規定：“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。”最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導緻商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當将定金返還買受人。”

相對商品房預售合同來說，訂購協議是本約訂立之前先行訂立的預約合同。訂立預約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，将雙方一緻的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定後續談判其他條款，直至本約訂立。預約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續進行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創造條件。因此在繼續進行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認預約合同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理條件，或者拒絕繼續進行磋商以訂立本約，都構成對預約合同的違約，應當承擔預約合同中約定的違約責任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續進行了磋商，隻是基于各自利益考慮，無法就其他條款達成一緻的意思表示，緻使本約不能訂立，則屬于不可歸責于雙方的原因，不在預約合同所指的違約情形内。這種情況下，預約合同應當解除，已付定金應當返還。

本案是因被上訴人華新公司沒收了上訴人戴某交付的定金而引發糾紛。華新公司沒收定金的理由，是認為戴某沒有在4月25日與華新公司簽訂商品房預售合同，違反了訂購協議的約定。訂購協議此條約定的全文是：“乙方(戴某)若在甲方(華新公司)通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業購買權，或者到期不簽約，5萬元定金不退還。”從此可以看出，華新公司不退還定金的情形有兩種，第一種即是戴某在簽約日前放棄房屋購買權。本案事實證明，直至5月7日，戴某仍在書面意見中表達着“需另擇日簽約”的願望，自始沒有放棄房屋購買權的意思表示，因此不存在此種情形。戴某到期不簽訂商品房預售合同是華新公司可以不退還定金的第二種情形。4月25日是商品房預售合同的簽訂到期日。此日戴某曾到達華新公司處，雙方進行過洽談，對這些事實雙方當事人認識一緻。确定是否存在不退還定金的第二種情形，涉及到雙方當事人此日的洽談内容，而對此雙方當事人有不同的陳述，進而也在是否發生違約事實上存在認識分歧。戴某說，由于其要待丈夫回來後再簽訂合同，故請求延期簽約，華新公司亦表示同意，未向其出示商品房預售合同文本，當日的簽約活動被取消，因此不存在違約。華新公司主張，戴某此日前來是要求降低房價，因遭到拒絕故未訂約，進而認為訂購協議約定的内容是“乙方到期不簽約，5萬元定金不退還”，此日戴某前來無論是談價格還是要求延期，都是對訂購協議約定内容進行變更，均屬于到期不簽約，顯然違反訂購協議的約定。

能否将訂購協議中“到期不簽約”一語理解為無論存在何種理由，隻要不簽約就是違約，雙方當事人顯然有不同解釋。

《合同法》第四十一條規定：“對格式條款的理解發生争議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一緻的，應當采用非格式條款。”第一百二十五條第一款規定：“當事人對合同條款的理解有争議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，确定該條款的真實意思。”無論是訂購協議還是雙方當事人拟訂立的商品房預售合同，都是被上訴人華新公司提供的格式合同。當對格式條款有兩種以上解釋時，應當作出不利于華新公司的解釋。預約合同的作用，隻是為在公平、誠信原則下訂立本約創造條件。從這一認識出發來理解訂購協議中的“到期不簽約”一語，顯然不包括由于不可歸責于雙方的原因而到期不簽約的情形。在買受方隻見過出售方提供的樣闆房，尚未見過商品房預售合同文本的情形下，若将此語理解為無論出于何種原因，隻要買受方到期不簽本約均是違約，勢必将買受方置于要麼損失定金，要麼被迫無條件全部接受出售方提供的商品房預售格式合同的不利境地，出售方則可以籍此獲利。雙方在訂立本約時的地位極不平等，顯然違背公平、誠信原則。

就本案說，盡管對4月25日的洽談内容雙方當事人有不同陳述，但在此日，上訴人戴某到被上訴人華新公司處，與華新公司進行過商談，是可以認定的事實。這一情節證明，戴某有守約如期前往磋商的表現，有别于到期不去簽約。

其次，從5月7日戴某仍在與華新公司進行磋商的情節看，其沒有拒簽商品房預售合同的明确表現。

第三，對4月25日的洽談内容雙方雖有不同陳述，但都不能舉證證明自己的陳述屬實，應合理推定為磋商未成。

第四，按照戴某的陳述，其是要待丈夫丘某回來而未在4月25日簽約。購買商品房乃一個家庭中的重大事件，理當由家庭成員共同協商确定。鑒于僅見過樣闆房、還不知商品房預售合同内容，戴某提出等丈夫回來後簽約，這個要求合情合理，不違反訂立預約合同是為本約創造公平磋商條件的本意。華新公司既然收受了以戴某、丘某二人名義交付的定金，就應當對戴某關于等丘某回來訂約的要求表示理解。

第五，按照華新公司的陳述，戴某4月25日來是要求減讓房價。房價屬訂購協議中的已決條款，戴某如果在本約磋商中提出減價，華新公司當然有權拒絕減價，但在戴某願意繼續磋商本約的情形下，華新公司不能以此為由拒絕與戴某繼續磋商本約，更不得以此為由将4月25日沒有訂立本約的責任強加給戴某承擔。

第六，5月7日戴某看過商品房預售合同後寫下一紙書面意見，華新公司工作人員在這紙書面意見上簽署了“該客戶意見已收到”。華新公司的這一簽署，當然不能證明華新公司同意并接受了戴某的意見，但可以證明戴某在此日與華新公司進行了訂立本約的磋商，見到了商品房預售格式合同的原文，并有與華新公司繼續進行磋商的願望。華新公司在以樣闆房獲取購房者滿意并與之訂立預約合同後，卻在商品房預售合同中以附件形式列入樣闆房僅供參考和合同解釋權歸華新公司的格式條款，這對購房者來說顯失公平。戴某對這樣顯失公平的格式條款提出異議，是合理的。戴某提出異議的行為，間接證明直至5月7日，雙方當事人仍在對本約進行協商，但未協商一緻，華新公司關于此前已決定拒絕與戴某簽約的主張不能成立，同時也反證出4月25日戴某即使不要求等丈夫回來後簽合同，也不可能同意并簽署這個含有顯失公平的格式條款的商品房預售合同。因此，在雙方當事人均不能以證據證明自己陳述真實的情形下，應當認定4月25日未能訂立商品房預售合同的原因是雙方當事人磋商不成，并非哪一方當事人對訂購協議無故反悔。

綜上，由于磋商未成是導緻雙方當事人未能在4月25日訂立商品房預售合同的真正原因，上訴人戴某按訂購協議交付給被上訴人華新公司的5萬元定金，依法應當由華新公司返還，故戴某關于華新公司返還5萬元定金的上訴請求予以支持，但對華新公司惡意違約應當雙倍返還定金的上訴請求不予支持。華新公司關于戴某壓價使本約不能訂立已構成違約的抗辯主張，因無證據，不予支持。一審對本案的定性處理失當，應當糾正。

據此，蘇州市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項規定，于2005年5月18日判決如下：

一、撤銷一審民事判決；

二、被上訴人華新公司于本判決生效後3日内，給上訴人戴某返還定金5萬元。

一、二審案件受理費各3510元，由雙方當事人各半負擔。本判決為終審判決。

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