說起從化，雖然是廣州的行政區，但很多時候存在感比較低。

尤其今年，廣州樓市整體比較冷，從化更是沒有太多聲音，甚至缺席了前兩次集中供地。

在第三次供地計劃中，從化終于拿出一宗地塊參與，地塊位于街口街，屬于從化中心地段，生活配套不錯，而且離流溪河不遠。

該地塊看點不多，計容面積不到1萬㎡，起始樓面積約4978元/㎡，可以說是一宗蚊型地。

這宗地放在第三次集中供地名單中，很容易被人忽略，就像從化近年來在廣州的縮影。

按理說，從化價格偏低，有地鐵配套，又有中國國家版本館廣州分館，應該能吸引一部分購房者。

但事實并非如此，從化成交量一直處于低水平。中原數據顯示，上月從化網簽面積為3.56萬㎡，僅高于越秀、海珠、荔灣區等價格較高的中心區。

在庫存量方面，從化為71.69萬㎡，屬于中等水平，但去化周期為20.5個月，是廣州各區中去化較慢的區域之一。

由此可見，從化樓市的成交壓力是相當大的。

而從化房價一直比較“穩定”，換言之沒有明顯漲幅，維持在1.6萬/㎡上下浮動。

我們知道，要促成成交，價格是比較重要的因素，如果有明顯上漲，那麼就有一批買家喜歡追漲；如果有明顯下跌，也會吸引抄底的人。

價格穩定在某一水平，恰恰是最難促使買家下手的，在這樣的情況下，從化逐漸淡出大衆的視野。

從市場數據來看，從化雖然價格較低，但并沒有太多吸引購買力的因素。

首先，從化與廣州中心闆塊距離較遠，根據百度測距，從化街口與珠江新城直線距離約50公裡，與知識城直線距離約25公裡，後者算是距離從化較近的産業中心。

圖片來源：從化區政府官網

為什麼要強調與産業中心的距離？這與居民的就業問題有關，較遠的物理距離限制了從化的客群。

我們知道，物理距離是可以通過交通縮減通勤時間的。

例如南沙萬頃沙闆塊，同樣是50公裡的直線距離，通過18号線高速地鐵，到冼村最快約30分鐘左右，對于剛需客還是有一定吸引力的。

然而，14号線并不能實現如此高效的通勤效率，因此對于絕大部分人來說，從化無論物理距離，還是通勤距離，就一個字“遠”。

其次，從化産業需要時間積累。與其他區域不同，從化的生态價值較高，難以大拆大建發展快速成型的産業，主要以生态産業為主。

在廣州雖然有珠江新城、琶洲等造城的成功案例，但與生态有關的産業仍是比較空白的，因此從化也很難找到經驗參照。

可以說，從化是在發展一個全新的賽道。至于時間，官方的說法是，要到2035年，生态相關建設才有重大進展。

圖片來源：從化區政府官網

産業發展慢，就難以吸引就業人口，從而産生不了居住需求，直接影響購買力。

正因如此，在相關機構的客群分析中，從化常住購房需求較弱，旅遊相關房産投資、度假需求較多。

基于通勤與就業與居住密不可分的兩點，筆者認為從化雖然價格剛需，但并不适合大多數剛需購房者。

作為廣州面積最大的區域，從化有沒有值得買的闆塊？有，但選擇比較單一，隻适合少部分剛需客。

置業從化，建議選擇街口闆塊，其他都不太建議。

街口屬于矮子裡拔高個的存在，成交量是近年來從化區最高的闆塊。

區府所在地，相對成熟完善的配套，流溪河畔等因素，讓街口闆塊在區内有較強的競争力。

但整體樓市冷淡，讓成交量有下行趨勢。成交下跌，開發商出現降價的情況，導緻闆塊房價也有所下滑。

再來看看臨近白雲區的闆塊，主要以14号線沿線為主，聚集了大大小小的樓盤，可以說一條地鐵激活沿線樓盤的購買力。

臨近白雲區的地理位置，讓這裡有利有弊。好的地方是，讓部分在白雲區的打工人會關注這裡，不至于完全沒有購買力。

而不好的地方是，這裡将面臨白雲區其他闆塊的大肆搶客，尤其是鐘落潭，最近鐘落潭甚至有新盤喊出總價150萬起宣傳标語。

這樣對比起來，從化基本沒什麼優勢，人家是正兒八經的白雲區，離市區更近，“房票”門檻又不高。

從化的臨近白雲區的闆塊，注定要受到沖擊，就看沿線的項目怎樣應對了，或許會降價促銷，購房者能撈到更低的價格。

從化臨近白雲區的闆塊，可以說前後受敵，前有鐘落潭，後有街口，隻能夾縫求生。

或許放在幾年前，有14号線的開通利好，這裡是不錯的選擇。但，如今則不太建議了。

總的來說，想從化像其他區域那樣快速發展，顯然不太現實，生态産業的定位已經注定它要時間慢慢積累。

實話實說，從化隻适合少部分買家，在大衆的買房邏輯中，它是相對小衆的選擇。目前而言，仍需要時間等待

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