【品橙旅遊】西雙版納傣文化風情園（以下簡稱“版納風情園”）位于雲南“植物王國”西雙版納，其系主題公園，建築與風俗保留着原始的傣族村寨和民族特色。近日，版納風情園因其頗吸睛的股東“融創和萬達”在證監會419證券化監管問答政策後，發行資産支持專項計劃而在業内引發不小的關注。

2019年4月19日，證監會發布《資産證券化監管問答（三）》，對未來經營收入類資産支持證券的基礎資産所屬領域作出明确限定：對于電影票款、不具有壟斷性和排他性的入園憑證等未來經營性收入，不得作為資産證券化産品的基礎資産現金流來源。

2019年5月，由西雙版納銘晟商業管理有限公司（以下簡稱“版納銘晟”）作為原始權益人，鑫沅資産管理有限公司作為計劃管理人的“鑫沅資産-西雙版納傣文化風情園資産支持專項計劃”于深交所成功發行，産品規模為8億元，期限為5年（3 2）。

本項目的成功發行使得版納風情園成為衆多萬達主題樂園中首單運用資産證券化實現融資的景區，因其在證監會419《資産證券化監管問答（三）》後的首單景區ABS，對入園憑證的“壟斷性”、“排他性”也有了一定的回應。

TIPS

◆ 2012年12月，華僑城A（000069.SZ）發行的歡樂谷主題公園入園憑證專項資産管理計劃，是國内首單以入園憑證為基礎資産的ABS項目；

◆ 2015年11月，北京八達嶺索道乘坐憑證資産支持專項計劃是國内首隻以旅遊景區索道運營收入作為現金流支持發行的資産證券化項目；

◆ 2016年6月，雲南巴拉格宗入園憑證資産支持專項計劃，是國内首單自然風景區入園憑證證券化産品，也是深交所發行的首單旅遊扶貧ABS；

◆2016年4月，曼聽公園資産支持專項計劃，是全國首單以公園演出票款收益權的資産證券化産品；

◆ 2017年4月，鏡泊湖景區觀光車船乘坐憑證資産支持專項計劃，是東北區域首單景區ABS項目；

◆ 2017年5月，農銀穗盈—建投彙景—華山景區服務費資産支持專項計劃，是全國首單5A、自然景區資産證券化項目；

◆ 2018年5月，華泰-攜程金融拿去花第一期資産支持專項計劃1-10号，是全國首單“互聯網 旅遊”行業資産證券化産品；

◆ 2018年8月，鑫沅資産-海昌海洋公園入園憑證資産支持專項計劃，是國内首單海洋公園景區資産證券化項目；

◆ 2018年9月，交銀施羅德-平遙古城資産支持專項計劃，引入了外部增信第三方擔保機構，為缺乏擔保人的景區提供了有效可行的借鑒途徑；

◆ 2018年11月，“開源-普者黑國家級景區扶貧資産支持專項計劃”是上交所首單旅遊扶貧ABS，也是繼巴拉格宗和天瑞旅遊後第三單旅遊扶貧ABS；

◆ 2019年5月，“鑫沅資産-西雙版納傣文化風情園資産支持專項計劃”是融創收購萬達文旅項目之後的首單ABS，也是鑫沅資産第三單，中旅銀行第二單景區類ABS。

年營收超過1.89億元的版納風情園

版納風情園位于西雙版納景洪市西北部，是萬達西雙版納國際度假區重要的組成部分，于2015年9月26日開園。該國際度假區由主題公園、熱帶雨林公園、高端酒店區、傣秀劇院、商業中心、三甲醫院、旅遊新城七個功能區組成。其中本次納入資産專項計劃的基礎資産有陸樂園、水樂園、傣秀三部分的門票收入。

西雙版納萬達陸樂園和水樂園總占地面積61.10萬平方米，總建築面積6.63萬平方米，項目總投資為23.85億元，由世界知名FORREC公司擔綱設計，為家庭型遊樂園，累計接待遊客量約1500萬人次，持有業态共投資約160億。傣秀項目占地3.64萬平方米，建築面積2萬平方米，共有1200個座位，總投資為6.9億元。

• 陸樂園有蝴蝶王國、叢林冒險、茶馬古道、漁人碼頭四大景區。
• 水樂園是花朵主題的室外水樂園，包括11項水上遊樂設施，如亞洲最具規模的人工動感河，亞洲最大的人工造浪池，單次可容納3000人。
• 傣秀是體現版納特有民族文化的大型室内舞台秀，主要以水為布景，融入現代的舞蹈，并結合聲光電，配合服裝及空間設計進行演繹。

成立于2018年5月的原始權益人版納銘晟通過租賃協議擁有上述基礎資産的入園憑證，其中天津融創玺輝文旅地産有限公司間接控股91%，大連萬達商業管理集團股份有限公司間接控股9%。在2017年融創與萬達的“史詩級”收購案後，版納風情園歸屬權發生變化.最終于2018年10月29日，融創确認收購萬達文旅旗下版納風情園。

圖：西雙版納銘晟商業管理有限公司控股情況

版納風情園主要收費項目為陸樂園門票、水樂園門票和傣秀劇場門票，版納風情園近3年入園和營收情況如下：

2015年（10-12月），實現客流量23.56萬人次，門票收入2,903.35萬元；

2016年，實現客流量105.14萬人次，旅遊總收入17,058.28萬元，其中門票收入13,050.76萬元；

2017年，實現客流量121.12人次，同比上年增長15.19%，旅遊總收入24,273.19萬元。其中門票收入18,893.46萬元，同比上年增長44.77%。

2018年1-7月實現客流量86.44萬人次，同比增長10%，旅遊總收入18,410.80萬元，其中門票收入14,153.89萬元，同比增長10%。

圖：版納風情園2015-2018年入園人次和門票收入情況

• 從售票總量看，2017年銷售主題樂園門票共57.07萬張，銷售水樂園門票共47.11萬張，銷售傣秀門票共18.7萬張。
• 從銷售渠道看，2017年旅行社銷售總量最多，分别占主題樂園門票、水樂園門票、傣秀門票銷售總量的80.69%、63.68%與64.17%。
• 從收入總量看，2017年主題樂園收入8469萬元，水樂園收入5450萬元，傣秀收入4974萬元。
• 從收入渠道看，2017年旅行社方面的收入最多，分别占主題樂園收入、水樂園收入、傣秀收入71.68%、55.41%、53.20%。

發行8億元的版納風情園ABS

要點解讀

◆ 原始權益人，即發起人，證券化基礎資産的原始所有者，通常是金融機構或大型工商企業。本案例中，即西雙版納銘晟商業管理有限公司；

◆ 差額支付承諾人，融創房地産集團有限公司（簡稱：融創地産）；

◆ 計劃管理人，鑫沅資産管理有限公司；

◆ 項目公司/抵押人：西雙版納國際度假區開發有限公司；

◆ 信用評級，AAA；

◆ 入園憑證，即包含陸樂園、水樂園、傣秀三部分，包括各類紙質、電子或任何載體的門票及其他各類可以入園的憑證；

◆ 期限清楚，2019年3月1日-2024年2月29日；

◆ 基礎資産現金流，本次入池基礎資産為西雙版納萬達傣文化風情園運營管理協議在特定期間内的入園憑證；

◆ 财務顧問/監管銀行，焦作中旅銀行股份有限公司；

◆ 募集資金用途，募集資金用于重慶萬達文旅城項目的後續投資建設；

◆ 評級機構，中誠信證券評估有限公司。

版納風情園ABS總規模為8億元，其中優先級發行規模為7.6億元，分為版納風情園01-版納風情園10共10個品種；次級發行規模為0.40億元。

版納風情園ABS是鑫沅資産繼天瑞ABS和青島海昌ABS之後的第三單景區類ABS，也是鑫沅資産與焦作中旅銀行繼青島海昌後合作的第二單景區類ABS。

◆ 2018年5月23日，“鑫沅-中山-天瑞旅遊信托受益權精準扶貧資産支持專項計劃”獲深交所審議通過，總規模為9.71億元，原始權益人為天瑞集團股份有限公司，基礎資産為天瑞合法擁有的河南佛泉寺景區（系5A景區“堯山-中原大佛景區”的子景區）和六羊山景區的門票收入應收賬款。

◆ 2018年9月10日，“鑫沅資産-海昌海洋公園入園憑證資産支持專項計劃”獲深交所審議通過，總規模10億元，原始權益人為青島極地海洋世界有限公司，基礎資産為極地館、歡樂劇場、5D動感體驗館、深海奇幻四個區域的各類紙質、電子或任何載體的門票及其他各類可以入園的憑證。

版納風情園ABS項目募集資金主要用于重慶萬達文化旅遊城項目（以下簡稱“重慶文旅城”）的後續投資建設。重慶文旅城是第12座萬達城，位于重慶西部新城沙坪壩西永，總建築面積550萬方，投資550億，包括大型萬達茂、大型室外主題樂園、頂級舞台秀、星級酒店群、酒吧街、旅遊新城等，預計于2020年建成。

實施增信措施

版納風情園ABS優先級資産還付本息方式為半年付息，到期還本；次級資産為半年付息。中誠信給予該ABS項目優先級資産支持證券AAA級的信用評級，次級不做評級。（注：信用評級等級高，發行的證券風險低，發行人的成本降低）。

圖：版納風情園ABS發行情況 來源：推薦材料

增信措施方面包括：優先/次級、超額現金流覆蓋、融創房地産集團有限公司（AAA主體）提供差額支付承諾及流動性支持、儲備金、景區資産抵押。具體如下：

• 超額現金流覆蓋：每個期間入園憑證收入現金流評估值遠高于當期優先級資産支持證券預期支付額，中誠信證評測算得出基礎資産所産生的現金流入對專項計劃各計息期間内優先級資産支持證券當期應付本息及稅費的覆蓋倍數為1.21-1.63倍，能夠為優先級資産支持證券提供信用支持。
• 優先/次級結構化設計：本專項計劃進行了優先/次級分層，次級能夠為優先級提供5%的信用支持。次級将全部由原始權益人認購。
• 差額支付承諾：融創房地産簽署《差額支付承諾函》，當西雙版納銘晟的收入影響到正常經營時，融創房地産将無條件地提供相應流動性資金來維持西雙版納銘晟的正常經營。
• 儲備金：原始權益人存入2000萬儲備金進入托管賬戶保障優先級的兌付，儲備金不足2000萬時，管理人通知原始權益人或差額支付承諾人将儲備金補足至2000萬。儲備金可以保證優先級預期收益的正常兌付，減少投資人的投資損失。
• 抵押：版納風情園對應的土地使用權、房産産權方将與管理人簽署《抵押合同》，将土地使用權、房産抵押至資産支持專項計劃。2015年樂園房産及土地使用權賬面淨值為26億。

年營收超千億元的融創地産

融創地産成立于2003年1月，在本次資産證券化項目中作為差額支付承諾人。

版納風情園由版納度假區公司取得批複後建設，并享有版納風情園運營、收入權。原始權益人（版納銘晟）與版納度假簽署租賃協議，約定租賃期間版納銘晟享有版納風情園的土地、設備、房産、著作權的使用權并獲得期内版納風情園入園憑證銷售收入。

圖：基礎資産與原始權益人 來源：推薦材料

2017年7月19日，融創集團和萬達商業簽訂合作協議，後者将版納萬達、南昌萬達等13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創集團。根據公告，融創集團獲得萬達13個文旅項目的所有權，萬達擁有9%的股份。在版納項目中，融創持有91%股權，萬達方持有9%股權。

融創集團2018年全年合同銷售金額4608.3億元，在全國房企銷售排名中位列碧桂園、萬科地産、中國恒大之後，排名第4。

2003年，融創在天津成立；

2010年10月7日，在香港聯交所上市，股票代碼HK.1918；

2012年，形成“京、津、滬、渝、杭”五大核心城市的戰略布局；

2015年，組建融創物業集團，開始深耕海南旅遊度假項目；

2016年，并購融科智地，形成北京、華北、上海、西南、東南、華中、廣深和海南八大區域全國戰略布局；

2017年，收購萬達旗下文旅項目91%股權；

2018年，組建融創文化集團，組建融創文旅集團。

圖：融創房産股權結構

• 數據顯示融創2018年營業收入1247.5億元，同比增長89.4%，毛利率25%，同比上升4.3%，毛利潤311.4億，同比增長128.5%；淨利潤174.5億，同比增長50%。
• 截至2018年期末，融創總資産7166.60億，同比上年末的6231億增長15%；所有者權益731.07億，較上年末的606億增長21%；現金餘額1202億，同比增長24%。

目前，融創四大戰略闆塊布局已基本成型，包括絕對核心主業融創地産和融創服務、融創文旅以及聚焦内容環節、布局文化行業全産業鍊的融創文化。融創集團豐富且區域布局良好的土地儲備，為集團未來的持續經營提供了強有力的支撐。

基于融創主業房地産開發業務已經建立了堅實的競争優勢，非地産業務也擁有良好的發展基礎，AAA主體信用評級對版納風情園ABS項目的評級有直接正向影響。

此外，焦作中旅銀行股份有限公司在本次資産證券化項目中，以财務顧問和監管銀行的身份參與其中。焦作中旅銀行前身焦作市商業銀行，2012年10月引入戰略投資者中國旅遊集團，成為首家具有中央企業和河南地方政府雙重背景的城市商業銀行。中國旅遊集團以36.68%的股份，成為第一大股東。焦作中旅銀行以“旅遊 金融 互聯網”為發展戰略，以旅遊金融全産業鍊金融服務商為自身定位，打造中國旅遊特色銀行。

數據顯示，西雙版納自治州2018年上半年生産總值167.96億元，比上年同期增長5.7%；城鎮居民人均可支配收入14152元；版納州2018年上半年接待國内遊客0.17億人次，比上年同期增長16.6%；旅遊業總收入296.55億元，比上年同期增長27.8%。

雲南省十三五規劃指出，雲南要構建“一核一圈兩廊三帶六群”區域發展新空間。版納位于 “三帶”即沿邊開放經濟帶、瀾滄江開發開放經濟帶、金沙江對内開放合作經濟帶的瀾滄江開發開放經濟帶，同時也是“一帶一路”東南亞的門戶城市和橋頭堡。

版納風情園ABS的成功發行，是對此前融創收購萬達文旅項目後積極發力文旅的回應，是融創文旅探索景區融資渠道的有效嘗試。（Yangqi&梁國慶）

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!