日前，“眉山發布”刊發消息稱，國開基金、成都軌道集團、眉山國投集團、成眉軌道集團簽署《國開基礎設施基金》合同，22.1億元已悉數到賬成都軌道集團，極大地加快了市域鐵路成眉S5線開工進程。該項目最快在9月30日開工建設，2026年12月31日實現初期運營。

眉山發布公布的成眉S5最新進展

這意味着，傳了近3年的成眉S5線終于落地，并首次給出明确的時間節點。

這讓業界重新關注：成眉S5線能否讓途經的視高、黑龍灘、眉山東坡區再次翻紅？在樓市中，成眉同城能否真正實現？

曆時3年終于落地

利好沿線三大闆塊

2019年5月以來，如果你有在眉山天府新區或眉山城區看房的經曆，你一定記得這個詞——成眉S5線，每一家房企都把它寫進了銷售說辭。

成眉S5線頻繁被房企提及，源于彼時眉山市交通局的一則回複：“拟通過市域鐵路接入成都地鐵網。根據省發改委《成都平原城市群軌道交通規劃》，我市境内規劃2條市域鐵路。其中，S5線起于成都地鐵19号線紅蓮村南站，串聯了天府新區、仁壽縣、東坡區等，止于眉山主城區。”

市域（郊）鐵路成都至眉山線工程線路圖

從那時起，S5線某種層面上就成為了沿線項目面對成都客戶時重要的“銷售道具”。但曆經久久未能動工，以及樓市自身的變化後，成眉S5線漸漸被成都購房者淡忘。

直到今年8月，成眉S5線的進度又才突然加快：

8月1日市域鐵路成眉S5線由自然資源部批複用地預審并經自然資源廳核發了《建設項目用地預審與選址意見書》；

8月23日項目工可獲得四川省發改委批複；

8月26日成眉S5線工程施工總承包項目招标公告發布；

9月13日文章一開始提到的《國開基礎設施基金》合同簽署，22.1億元已悉數到賬成都軌道集團……

“S5線是貫徹落實成渝地區雙城經濟圈建設重大決策部署，省委“一幹多支”、成德眉資同城化發展“先手棋”發展戰略的重要基礎設施項目之一。”中指研究院四川區域研究總監蘇宇表示，項目建成後，線路直接接駁成都城市軌道交通網，将大幅提高兩地交通通行能力，“從短期利好程度排序，個人認為是視高闆塊、黑龍灘闆塊、眉山岷東新區-主城闆塊。”

“城南上班、視高居住”成可能

視高闆塊或最受益？

接下來我們來看成眉S5線具體對于沿線各闆塊樓市的影響。

首先是受益第一梯隊的視高闆塊。

從成眉S5站點設計來看，視高片區将有三個站點：視高站，南天府公園站和樂高樂園站。按照線路設計160公裡的時速計算，從成都紅蓮站出發到視高站約10～15分鐘，大大縮短了成都-視高的心理距離。

回顧此前視高闆塊的樓市發展，可以分為三個階段——2017年～2021年上半年，這是視高樓市瘋狂擴張的階段。2017年3月，成都限購加碼，将近郊納入限購區域。憑借地處成都“南拓”方向上，以及不限購的政策利好，房企、居住外溢和有意投資的購房者第一次湧入視高。根據機構統計，去年初，視高區域均價普遍在12500元／m²，最高峰值達到15000元／m²，區域月均去化達到約2600套。

視高

但到了去年下半年，受區域産業、配套滞後以及樓市下行、個别企業出險的影響，視高“遇冷”，區域月均去化僅有600套左右。

今年初，區域在售項目近40個，但月均去化降至300套左右，相關部門陸續出台一系列“救市”舉措。繼6月推出人才購房補貼後，8月22日，眉山市拟出台新政，對市外群體在眉山團購新房行為實施一系列配套利好，如一次性團購30套以上對，優惠購房款的3%至5%不等。這又才讓市場避免進一步走低。區域内一位房企人士告訴成都商報-紅星新聞記者：“7、8月基本回到了去年同期水平。”

據不完全統計，視高在售項目有天府萬科城，建面約75～178m²，高層總價約40萬起，疊拼約150萬起；通威·世地長灣建面約85～115 m²，單價約11000～12000元／m²；環球融創未來城高層建面約82～131 m²，單價9000元／m²起；疊拼建面約118～136 m²，單價約14000元／m²。今年接下來還預計有卓越天府世界等全新項目入市。

天府萬科城實景

中指研究院四川區域研究總監蘇宇稱：“視高的穩定發展，最急需的是城市配套的進一步完善，增加城市煙火氣，在之前的高強度城市建設基礎上構建‘宜居宜業’的軟氛圍，從而真正成為區域城市‘副中心’。”

眉山天府新區房地産業協會會長程林棟表示：“成眉S5線的開工正是區域配套兌現的加速器，這樣一來，區域内軌道交通、教育（眉山天府新區實驗學校已招生）、醫療（眉山天府新區人民醫院整體進度超70%）都已落地，将真正承接起‘城南上班、視高居住’的外溢需求，這也是每個大城市走向‘立體城市’的必經之路。”

黑龍灘、眉山主城闆塊

改變“同城不同運”尚需要時間

受成眉S5線利好的第二梯隊是黑龍灘闆塊和眉山岷東新區-主城闆塊。

目前，黑龍灘闆塊主要供貨項目有中鐵黑龍灘國際旅遊度假區和環球融創未來城·長島，後者高層建面約80～140 m²，總價約55～130萬元，合院部分建面約125～135 m²，總價約220～300萬。

黑龍灘實景(圖片由中鐵黑龍灘項目提供）

某項目負責人表示，該闆塊的優勢是生态景觀資源突出，主要以國際AAAA級旅遊景區——黑龍灘為生态載體。“盡管成眉S5線設有專門的黑龍灘站，但目前區域内的購房者大多是自駕的文旅度假需求，并非把區域當成第一居所，因此成眉S5 線對于區域的帶動在于，提升其生态旅遊價值，并依托旅遊觀光消費的逐步成熟，促進特色化房地産市場的孵化升級。”

而對于眉山岷東新區-主城闆塊，不得不提的是成眉S5線正誕生于成眉同城的規劃大背景下，設有珉東新區站、眉山北站、音樂廣場站和眉山東站，從成都出發，半小時即可抵達。據億翰智庫統計，2021年眉山主城在售項目約65個，其中北部新城、崇禮新城、岷江東區是供求最集中的闆塊，産品以高層、洋房為主，面積段80～120 m²，其中主力單價在6500～7200元／m²之間。

自今年6月起，該區域開始實行購房補貼，其中6月～9月，财政補貼300元／m²，開發商補貼300元／m²；10月～11月财政補貼200元／m²，開發商補貼300元／m²。區域在售項目有萬科眉州文化村、旭輝雲樾天境、陽光上和賦、萬景進園彙等。

萬科眉州文化村置業顧問介紹稱，“項目即将推出的新批次産品建面約68～78 m²，總價約40萬起。自成眉S5線信息逐漸釋放後，越來越多的地緣性客戶開始期待成眉一體化。”

不過，也有機構人士表示，眉山主城的城市發展更多的是建立在成德眉資同城化、城際産業協同發展的大格局之下，成眉S5線将刺激城市之間的生産要素加速流動，促進産業協同發展格局加速形成，“但相對來說，由于此前成都客戶和眉山主城并未強關聯，對于這部分人群，成眉S5線的利好需要一定時間周期進行兌現。”

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