昔日鼎好大廈

20年前，坊間傳聞，從人民大學畢業的劉強東曾經在鼎好大廈四層租下約3平方米的鋪面，店名為“京東多媒體”、主要銷售光驅和光碟，他很快便把精力投向電子商務，開始做京東線上商城。

鼎好大廈一度領先于時代，成為中關村初代創業者的集散地，但直到2019年啟動改造之前，一直停留在“電子大賣場”的1.0版本。

2019年，外資财團以13.4億美元的總價收購了鼎好大廈。這筆北京迄今為止體量最大的商業地産收購案之一，被外界普遍評價為“相當劃算”。作為中關村區域“商改辦”的典型樣本和北京城市更新中體量最大的項目之一，鼎好大廈正在被“推倒重來”。

日前，鼎好大廈業主方北京鼎固鼎好實業有限公司對36氪表示，繼A座寫字樓在2020年10月末推入市場後，鼎好大廈目前正在進行B座改造前期手續的報批和拆除工作，預計其寫字樓部分将在2024年中整體推向市場。此外，鼎好A、B座一層及地下一、二層将被改造為商業闆塊，或将在2024年營業運營。

騰籠換鳥

2019年，瑞士合衆集團聯合華旭控股、啟城投資與颢騰投資，完成對鼎好大廈的收購。随後鼎好電子大廈正式關停。風靡近20年，一度被諸多創業者視為淘金場的中關村電子賣場終究揮手說了再見。

同期，針對鼎好大廈主體建築的改造也正式開始。

鼎好項目方對36氪表示，由于項目對現金流有明确要求。因此改造采用了A、B座分開改造的形式，确保改造過程中項目剩餘一座能有持續不斷的租金流入。比如，A座改造時期，B座原有租戶如創新工場、愛奇藝等，以及部分底商如麥當勞、星巴克等均在持續營業。而在B座進行改造時，A座已經入市一年有餘，創新工場則由B座搬至改造後的A座。

無論業主方還是為其提供租賃代理服務的世邦魏理仕，均對36氪表示，如創新工場一樣改造後仍舊續租的情況并不常見。“這類升級改造本質上還是為了産業升級和騰籠換鳥。原有租戶的承付能力和是否符合該區域現有産業特點，都是限制因素。”世邦魏理仕華北區顧問及交易服務業主租賃部負責人王一茜說。

也因鼎好大廈改造後作為甲級寫字樓出租，原有租戶更新叠代，反而使得大廈在很大程度上躲過了教育行業危機帶來的租戶搬遷。

改造後的【鼎好大廈】外立面

“中關村原本的空置率是非常低的，在線教育行業收縮确實造成了空置率的提高，這類空置大部分是乙級寫字樓，帶有一定的遺留裝修，符合一些成長類和初創類科技企業的選址标準。”北京鼎固鼎好實業有限公司副總經理于紅對36氪表示，而鼎好大廈在改造後則已經成為甲級寫字樓。

外資接手前，鼎好大廈曾在2012年嘗試過升級改造：将6層以上的精品格子間加上隔斷，改作辦公樓。2018年，基金和前業主方開始談收購，才逐漸清退大廈A座6層以下的賣場租戶，直至2019年初交易完成，1000多戶租戶的清退也基本完成。于紅坦言，因為鼎好大廈A座沒有散售，且大部分租戶在2018年2月合同到期，因此租戶清退相對順利。

而鼎好大廈B座則部分散售，有400多戶小業主。根據此前媒體報道，他們中的不少人都在鼎好待了十多年，見證了中關村多年來的變遷。換句話說，如果當年劉強東沒有轉型電商，而是花上一筆錢買下一個櫃台，便沒有今天的京東。

如此數量龐大的小業主，在中關村區域的改造中，僅次于中關村e世界。據36氪此前了解，無論辦公樓大宗交易還是更為廣義的城市更新項目中，針對散戶小業主的回購都是難點。

“關于小業主的問題，我們成立了專門的團隊，去談回購回租，現在基本已經回購完畢，剩下大概一二十戶。我們的原則就是與小業主共同發展，讓小業主能夠得到相應的投資回報，我們的大廈改造也能正常進行。”于紅表示，其與小業主的回租年限一般在10年以上。

目前，改造後的鼎好A座單個租戶的租賃面積有較大幅度的提高。以創新工場為例，其原本租賃面積僅有3500平方米，搬入改造後的大廈後租賃面積已經翻倍。王一茜表示，中關村商務區科技類公司居多，這類公司更期望承租大平面作為辦公場所。“他們傾向于更高效工作，因此同等面積下，優先租賃一層而不是兩層。”她說。

商改辦

鼎好大廈雖然已經作為寫字樓出租多年，但實際之前的業主方并未對大廈格局進行過根本性的改造。因此自2020年開始的新一輪改造，仍舊可以看作中關村區域商改辦的典型樣本。

事實上，北京商改辦的實踐可以追溯到2017年以前，從東長安街到望京，再到三裡屯、十裡堡，均有此類項目入市。仲量聯行此前發布的報告顯示，2010至2017年間，大型辦公樓項目入市後，一年内的入駐率能夠達到70%，而不少零售物業則在風雲變幻中逐漸褪色，針對傳統百貨商場的商改辦項目也逐漸風靡。

正如鼎好大廈此前是電子大賣場，這類賣場内部是按照商業邏輯來設計，建築的核心筒（建築受力結構的核心部分）都在外圍，而辦公樓的受力結構普遍在建築中心。鼎好大廈A座外圍的核心筒對玻璃幕牆有遮擋，導緻中間采光較差。

“我們的目的是将鼎好打造成為甲級寫字樓的品質，其中一個設計手法就是在結構上打造出一個50米通高的采光中庭，達到玻璃幕牆和内部雙面采光的效果。”其表示，采光和進深對項目品質影響極大。經曆過改造，鼎好大廈A座已經成為中關村西區唯一拿到WELL和LEED雙認證的寫字樓項目。

改造後的中庭

而B座徑深雖然相對合理，但為了進一步照顧采光及與A座做統籌，項目方也在B座做出兩個小中庭。“将來A、B座要做連通，它（B座）的核心筒是在中央，比較符合寫字樓形态，所以我們隻會在南側做兩個小中庭，與A座進行風格統一。”

采光和徑深，是大多數商改辦項目方都會遇到的問題，但經過多年的實踐，其難點已不在技術層面。據36氪此前了解，對于項目方來說，拆除中庭實際上會使得可租賃面積減少，影響業主方的現金流入。北京有商改辦項目，掏空的中庭面積甚至達到其總面積的五分之一，項目方算利潤賬較為困難。

壓力之下，不少項目方開始想到“補面積”，例如外立面的陽台、未被使用的頂層等等，但這類增補在報批層面卻未必都能夠通過。于紅提及，改造項目增補面積的問題必須在改造之初就關注到，從第一版設計時，鼎好方面就要求測繪公司介入，做平衡面積的工作，這樣在後續的審批流程中才能比較順利，且不需要走到特殊審批的流程。“如果一開始沒有注意到這個問題，等到快要竣工或者辦産權的階段才發現面積差太大，那就很難去做平衡了。”

采光和徑深雖然是商改辦項目普遍面臨的問題，但項目方選擇的解決方式卻不盡相同，需要考慮到商改辦項目所處的區域、面對的客群等多種因素。王一茜表示，位于中關村區域的鼎好大廈在改造設計時在中低區打造一個陽光中庭，一方面可以改善原有商業平面項目的采光問題，同時在平面形成環形走廊，可以增強入駐企業員工之間的溝通效率。

而位于三裡屯區域的盈科中心則是另一個商改辦的典型案例。據悉，盈科中心于2017年入市，是北京的首個成功改造為甲級寫字樓的商改辦項目。它沒有從中心掏出中庭，而是嘗試縱切，使項目獲得更大采光。有長期關注商改辦的業内人士對36氪表示，盈科中心在三裡屯，面對的客戶更像是零售和辦公相結合的企業，比如安利紐崔萊、雷克薩斯、奔馳等等，形式上更像是一個小獨棟。

但也有業内人士對36氪表示，也正因為其産品更像小獨棟，面積較為固定，相對來講靈活性較弱。而北京的寫字樓市場需求變化相當快，從靈活度的層面來說，盈科大廈項目方或将在此後的運營中遇到一定的挑戰。

化整為零

除寫字樓外，鼎好大廈A、B座的一層、地下一層、地下二層将被整體改造為商業項目，作為中關村西區唯一的TOD項目，其擁有天然的交通優勢，能夠連通4号線和10号線。項目方介紹，僅保留三層商業，有項目整體盈利目标的考量。同時，商業部分本就規劃為寫字樓配套，沒有面積拓展的需求。

據悉，鼎好商業部分建築面積4.2萬平方米，但因為其主要在地下，受大廈機房、電梯等占位的影響，實際可租賃面積僅為1.8萬平方米。如此小的商業體量，無論對于持有方、改造方還是運營方來說都是不小的挑戰。

2021年5月正式開業的西單更新場，便是北京非常典型的小體量商業改造項目，其前身為西單文化廣場和地下地段商業格子鋪“77街”，項目實際可出租面積近6000平方米，改造總成本卻高達6億元，項目現金流對入駐品牌調性、換租頻率等精細化運營環節的依賴程度很高。

目前，鼎好内将入駐的商業品牌還未對外透露，于紅告訴36氪，因項目可租賃面積較小，空間設計方面需更花心思。機房等基礎設施占位不僅對可租賃面積有較大影響，而且會影響客流動線，在店鋪鋪排上設計難度很大。此外，中關村西區擁有北京第一座地下環廊，鼎好大廈一端連接地鐵，另一端則連接着地下環廊。因此，設計方在項目中規劃一個24小時的連通通道，為将來中關村核心區地下連通預留好條件。

據悉，中關村西區的地下環廊可通往主幹道和各個大廈，設計初衷是緩解地面交通壓力，但多年來使用效率始終較低。公開信息顯示2022年7月末，海澱區人民政府已經開始針對中關村西區的地下環廊出入口改造項目進行施工招标。

目前，鼎好商業部分的設計已經完成，實際鋪面數量将近200個。為了提升坪效，項目方努力嘗試盡可能小的店鋪劃分，同時盡量将店鋪設置在主街上。項目方預估的零售比例約35%、餐飲業态30%、生活方式業态16%、科技體驗業态13%、休閑娛樂業态2%，另有4%為其他業态預留。

“中關村西區這邊的商業，從南往北越來越蕭條。”于紅表示。中關村西區，東臨中關村大街，西接蘇州街，北起北四環路，南至海澱南路，區域整體接近正方形。以食寶街為分界，南側有新中關購物中心和領展購物廣場（原名“歐美彙”），鼎好大廈則位于其北側，中、大型商業配套幾乎沒有。

“我們也想借着這個項目，把清華、北大的學生作為目标客群吸引過來。”鼎好大廈與北大、清華兩所頂尖高校僅隔一條四環路。除毗鄰頂尖高校的先天優勢外，中關村西區的目标客群同樣包括商務精英及高淨值家庭。

目前鼎好大廈A座已有商業入駐

“商務餐飲是中關村非常稀缺的。”于紅表示。2009年海澱區人民政府發布《關于加快推進中關村西區業态調整的通告》，明确提出不鼓勵電子賣場、商場（店）、購物中心、餐飲等業态在該區域内發展，為發展高端産業騰出空間。此後多年間，中關村西區對商業的新增始終非常審慎。

不止一位商業地産投資人對36氪透露，中關村科技公司多，人員密度大，上班族的“吃飯”問題一直比較嚴峻。食寶街的引入，雖然使得這個問題得到了一定程度的緩解，但街内多檔口，沒有桌椅，溢出的餐飲需求實際無法被完全滿足。鼎好大廈方面也據此将商場一層基本都規劃為餐飲業态。

2022年3月，食寶街傳出關停消息。有知情人士表示，光大安石從光耀東方手中接下食寶街後，正在醞釀新一輪的改造。目前食寶街二期已經關閉，一期也正在逐漸清理中，改造正處在報批階段。食寶街的關停，或許将為中關村區域的吃飯難問題帶來更大的挑戰。鼎好方面對36氪表示，鼎好大廈包括餐飲在内的商業闆塊或将在明、後年入市。

中關村區域常年面臨的“吃飯”問題，加之疫情影響，使得政府方面對中關村西區商業的态度柔和了不少。無論鼎好大廈業主方還是其他業内人士均對36氪表示，目前中關村西區商業更多以市場主導，政府方面更多把控的是地下空間的備案，對項目本身的合理商業配比并不存在通過審批限制的情況。

鼎好大廈之後，中關村區域的寫字樓大宗交易時有發生，每每成為市場中的熱點交易。2021年12月，普洛斯收購中關村盈都大廈D座；2021年3月，中國金茂、首開股份、高和資本聯手收購啟迪科技大廈D座；2021年5月，安獅資本接盤遠洋資本旗下的鑽石大廈。這也是遠洋資本城市更新基金旗下首個實現退出的項目。中關村多舊樓，交易後往往伴随着改造，也是在一次次點對點的改造中，押注着幾代人創業夢想的中關村正重新适應、理解着新的時代。

作者 ｜ 詹方歌

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