買車了還得給愛車買個車位

不買車位不讓進？

小區車位到底歸誰？

不知道就吃了大虧！

一文get小區車位相關問題！

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随着私家車不斷增加，小區配建的停車位不能滿足業主的停車需求，停車位成了不少小區業主關心的話題，也因此引發了不少的小區業主和物業之間的矛盾。

經常有業主反映說：自己沒有車位物業就不讓進入小區，物業的這種做法太霸道了，自己應該維權，反正現在很多呼聲都向着小區業主！

那麼物業是否有權禁止未購買、未租賃車位的車輛在小區内停放呢？很多業主認為物業沒有權力禁止其車輛進出小區。

但從物業服務合同的角度來說，物業的做法并沒有錯。因為一旦小區和物業簽訂的服務合同是一種典型的雙務有償合同，物業、業主均應認識到在行使合法權利的同時要履行自己的義務。

物業管理目的是為全體業主營造良好的居住環境，這是雙方共同利益、義務所在。公共道路或者其他用于停放車輛的場所屬于所有業主共有，物業有對出入停放的車輛履行好管理的義務，同時物業有權代為收取物業共有部位、共用設施設備經營收入和車位場地費等收益資金，但應當嚴格按照當地政府指導價收取，并獨立核算，予以公示。

而作為業主，在享有公共利益的同時，也應當履行按時交納相關費用的義務，積極配合物業對車輛的管理服務。

其實關于車位的問題，多次引發開發商、物業和業主三方的争議。

主要圍繞在：小區車位究竟歸誰？該租還是該售？小區的業主，有沒有優先使用車位的權利？小區物業，有沒有權利出租或者銷售小區的車位呢？

回答這些問題我們要先搞清3個問題：

國家提倡建設單位按照房地産開發與物業管理相分離的原則，通過招投标的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。但現實中，不少小區物業管理企業均是由開發商派生出來的，普遍存在“父子關系”。

了解到這個現象，我們可以這麼理解，在小區的車位上，一般情況下，物業和開發商是利益共同體。當然也不排除，由于某些原因，例如新舊物業管理公司更替時，開發商和物業公司有沖突的情況。

根據《中華人民共和國物權法》第七十四條，建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

一般情況，車位分為3類：産權車位、公攤車位、人防車位。

産權車位主要是指開發商自建的地下車庫，且開發商單獨取得車庫産權。在這種情況下，開發商可以委托物業公司租售車位。

公攤車位是車位面積已經列入公攤面積被分攤。根據《物權法》第七十四條第三款規定，占有業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

人防車位是人防工程的規劃車位。按照《物權法》和《人民防空法》立法中“誰投資、誰受益”的原則，在不妨礙防空功能和滿足業主需要的前提下供業主使用，并可按約定收取一定的費用。開發商隻擁有使用權，不擁有産權，隻能出租，但租期不得超過20年。

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回到開篇提到的問題：物業有沒有權力，禁止不買車位的業主車輛進入小區？

首先我們需要明确，“開車進出小區”與“在小區内停車”，這兩者是不同的法律問題。

物業以未購買車位為由不讓業主開車進小區，這顯然是侵犯了業主的物權及自由出入的權利。但是，物業禁止未購買、租賃停車位的業主在小區停放車輛，則屬于合法行為。

因為，物業服務合同是一種典型的雙務、有償合同，物業、業主雙方應認識到：享受權利的同時必須履行相應的義務。物業管理目的是為全體業主營造良好的居住環境，這也是雙方共同利益、義務所在。公共道路或者其他用于停放車輛的場所屬于所有業主共有，物業有權代為收取物業共有部分、共用設施設備經營收入和車位場地費等收益資金，但應當嚴格按照當地政府指導價收取，并獨立核算，予以公示，對出入停放的車輛履行好管理義務。

所以，如果小區内要收取車位費首先應由業委會通過，按照物價部門的價格标準，并報街道辦、派出所等有關部門備案。如果小區内沒有業主的合法組織，則需由全體業主協商通過。如果在業主不知情的情況下，物業公司擅自定價的做法則是不合法的。

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