2021年-2020年是朝陽住宅供應的“超級大年”。

根據我們的初步統計，預計這兩年整個朝陽區的新盤項目數量将會超過20個，總供應套數将會接近2萬套。

整個朝陽區的的新房供應主要分布在六大闆塊中：奶西、崔各莊、金盞、東壩、王四營以及十八裡店。

除此之外，還有管莊闆塊沒有統計其中。

根據統計，以上“朝陽六大闆塊”的住宅新房項目數量為19個，總套數初步估計在15600套，占到了整個朝陽區供應的80%以上。

其中競争激烈程度排名的闆塊順序為：

東壩闆塊：5個新盤項目，預計4500套。

王四營闆塊：4個新盤項目，預計4000套。

崔各莊闆塊：4個新盤項目，預計3000套。

十八裡店闆塊：2個新盤項目，預計1500套。

奶西闆塊：2個項目，預計1400套。

金盞闆塊：2個項目，預計1200套。

【01】7萬的東壩随便買，8萬 的東壩有點懸。

東壩闆塊有五個項目，華樾國際和德賢禦府在售中，其他三個京投新地塊目前還沒有消息，但供應量預計将超過4500套。

東壩闆塊主要賣概念，賣規劃。

“第四使館區 第二個三裡屯 4條地鐵”的整體規劃概念讓東壩的新房房價忽然從7萬漲到了8萬。

當然東壩整體上并不差，不僅有規劃，配套也是有的，而且還很不錯。

5公裡範圍内名校雲集：人大附中朝陽分校東壩校區 、北京中學東壩校區、 東北師範大學附中、首都師範大學朝陽小學等公立學校。

未來還有北京中學東壩北校區，東壩萬達廣場，北京安貞醫院等。

但是目前東壩片區市場能夠接受的價格就是7萬/平米，比如限競房華樾國際就賣的非常不錯，而8萬單價的中冶德賢禦府就“爛的一塌糊塗”。

後面還有“京投三兄弟”要亮相，東壩的8萬 估計很難賣。

東壩片區的問題主要出現在三個方面：

第一是片區發展比較緩慢，概念雖好但落地慢，北京高端客戶不認可。

第二是産品品質也偏弱，客戶從剛需到首改，不夠純粹，戶型設計也不夠優越，難以形成品質溢價。

目前兩個在售項目，基本都是70多平到一百多平四居都有。後面的京投将以剛需入市，打差異化價格戰，東壩徹底“亂了”。

第三就是東壩的二手次新的價格并不高，也對新房形成了沖擊。

綜合來看，7萬的東壩可以買，8萬 的東壩有點懸。

【02】8.8萬的崔各莊，誰買誰後悔。

雖然網上把崔各莊闆塊吹成了“望京後花園”，但我還是想說，8.8萬單價的崔各莊，誰買誰後悔。

闆塊内有三個在售的項目和一個待售項目：龍樾合玺、和光悅府、望京養雲和綠城柳岸曉風，總供應量超過3000套。

崔各莊闆塊看起來跟望京很近，但實際上是一個“孤島”，因為從交通上麼有30分鐘以上，你根本進不去望京。

崔各莊是一個“四無片區”，發展比東壩更加緩慢。

第一是“無交通”，8.8萬的單價連地鐵都沒有，規劃中的32号線估計要到2030年以後。

第二是“無配套”，周邊基本上就是啥也沒有。

第三是“無産品”，這個地方是不可能設置産業配套的。

第四是“無學校”，周邊目前還沒有規劃學校，更别說好學校。

更可怕的是，這“四傻兄弟”都是大戶型産品，集中在100-170平米之間，總價沒有900萬-2000萬都進不來。

這得需要多大的勇氣，才敢在這裡扔下1000多萬，四環裡的次新和新房難道“不香嗎”？

如果說東壩還可以賣“規劃”，賣遠景，那麼崔各莊就是“賣望京”，屬于典型的“誰買誰後悔”闆塊。

很顯然，價格太高了。

【03】孤苦伶仃的“金盞闆塊”，割“富人的韭菜”。

很顯然，金盞闆塊不屬于“第四使館區”，跟東壩不是一回事。

金盞闆塊其實就是朝陽有錢人的“别墅區”，是大老闆們“大隐隐于市”的一個後花園，普通人一般不在這裡居住。

因為實在是“太荒涼了”，這個片區适合“割富人的韭菜”。

金盞闆塊有兩個在售項目：青雲上府和朝陽壹墅，供應量1200套。

而且單價都在6.6萬的“新型共有房”，總價900萬起步，兩種戶型120平左右的三居和150平左右的四居，總價區間也一樣。

這個地方基本上也是“零配套零交通”級别的發展片區，預計在未來5年都是沒有幾個人的片區。

屬于典型的“朝陽有錢人”，打打高爾夫，玩玩汽車的地方，普通人就不要随便去參和了。

如果你已經在“金盞片區”花了巨資買了房子，那就安心居住，不要去管未來會有多少升值空間，因為這周邊壓根就沒有二手房市場。

【04】沒有太多買點的王四營

朝陽的南部曆來不被市場認可，尤其是不被北京高端客群認可，所以王四營從“出生那一天”就注定了會很難賣。

尤其是賣“大戶型”，想割國貿高端白領的“韭菜”不容易。

國貿的有錢人基本上都住在“北部”，南城是不可能看得上的，唯一能看得上的南城，最多就是亦莊核心區。

其他地方，國貿的有錢人根本瞧都不瞧一眼。

王四營闆塊有三個在售項目：朝陽壹号、保利錦上、中綠東嶽府，再加上一路之隔的豆各莊綠城沁園項目，總供應量4000套。

王四營這個片區雖然是地鐵盤，但城市界面比較弱，又緊鄰“大規模的回遷房”，缺乏強勢城市教育資源支持。

所以王四營最好的選擇就是“小戶型剛需上車”或者“低總價的區域改善”。

北京東部的有錢人改善，基本上都向北，再向北，留下來改善的都是“普通人”，所以對于總價是非常敏感的。

所以王四營片區最大的問題就是“總價太高”：800萬才能改善。有這個實力為什麼不去北部改善，甚至海澱都可以入手了。

所以對于王四營闆塊來說，7.1萬單價，總價800萬以上，缺乏亮點。

【05】欲與“分鐘寺”比高的朝陽十八裡店

朝陽十八裡店闆塊是朝陽區的一個重點項目：朝陽港。

由于這個位置距離豐台分鐘寺比較近，所以市場中經常把朝陽十八裡店和分鐘寺做比較對比：分鐘寺10萬 ，十八裡店才7.5萬。

所以朝陽十八裡店“潛力巨大”。

十八裡店闆塊包含一個即将開盤的項目：金隅昆泰雲築，還有一塊即将上市的地塊，合計預計1500套左右。

後面可能還會有2-3塊地出來，估計競争會非常激烈。

闆塊緊靠東南四環外，緊鄰已經通車的17号線十八裡店站，屬于四環地鐵盤，但周邊的發展也是“非常荒涼”。

朝陽的東南部就是“弱”，甚至是“弱爆了”。

要産業沒有産業，要配套沒有配套，要學校沒有學校，要品質也沒有。

所以對于十八裡店的“7.5萬單價，900萬起步”的項目，未來的升值空間要用很大的力氣來“撬動”：比如引入2-3所“頂級的海澱學校”。

沒有超級“學校”支撐，這個片區的房價天花闆會比較低。

所以對于東南四環外的“十八裡店”，我們隻能對它的未來做祈禱，希望能夠引入一些頂級配套，這個闆塊才有希望。

朝陽的東南，不管是王四營，還是十八裡店，由于缺乏産業的植入，發展又比較緩慢，其實都不是很好的買入闆塊。

【06】最值得入手的朝陽奶西闆塊

奶西闆塊項目是2022年第二次朝陽供地新推出的地塊。

有南北兩地塊，容積率分别是1.4和2.2，未來可産品也會有區别：5-10層的洋房和20層以下的闆樓。

奶西闆塊位于北五環外，朝陽望京 海澱中關村的雙産業輻射，東邊離朝陽望京不遠，西邊離海澱中關村不遠，接盤俠不會少。

奶西地塊的指導價格在8.5-8.9萬/平米，價格比崔各莊貴了1千，但産品品質好的很多，低密度品質更高。

北邊的洋房現在一房難求，周邊的洋房都非常火。

地塊周邊的二手房價格在7-9萬左右，存在一定的一二手倒挂，奶西地塊的價格優勢比較明顯。

綜上所述，今年和明年将是朝陽區樓市最難的時刻。

供應量過大，政府指導價偏高，總價門檻高，産品過于雷同，品質也差強人意，必然導緻朝陽區的樓市進入嚴重内卷。

再加上今年北京“四環裡”一大堆新盤入市，對朝陽形成形成了巨大的分流，朝陽新盤“不降價恐怕很難消化”。

相對來說，奶西闆塊的亮相可能是朝陽唯一的亮點了。

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