戴德梁行于近日發布2022年第一季度廣州寫字樓及零售市場報告。報告顯示，一季度廣州甲級寫字樓市場租賃成交延續了去年的活躍，零售市場在消費升級的背景下，積極打造購物新場景。

甲級寫字樓市場

淨吸納量走高，市場延續活躍

2022年第一季度，廣州甲級寫字樓市場迎來三個新項目入市，均位于琶洲商務區，合計為市場帶來17.7萬平方米辦公面積。至此，新興商務區連續三個季度合計為市場帶來32.1萬平方米新增供應，全市甲級寫字樓市場存量攀升至579.5萬平方米。在新項目積極招商引資的帶動作用下，租賃成交延續了去年的活躍，本季度全市淨吸納量達到10.1萬平方米，環比上升 93.8%。

盡管新增供應的集中入市帶來結構性影響，但全市空置率仍然維持在低位水平，環比上升1.1個百分點至8.6%。分區域市場來看，除了體育中心因環貿中心的加速去化帶動區域空置率環比下降3.2個百分點至5.5%，其他區域空置率均有所上升。

高端制造業需求強勁

從行業需求來看，TMT仍是本季度的成交主力，成交面積占全市總成交面積的24.5%。互聯網企業持續引領寫字樓市場去化，本季錄得騰訊租下銘豐廣場12,000平方米辦公空間，完成整合搬遷。值得注意的是，制造業的發展亦帶來強勁需求，本季度成交面積占比達到15.8%，需求環比擴大3.7個百分點。季度内錄得多宗大面積成交，例如大金空調租下複星國際中心11,000平方米辦公面積用于擴租搬遷，電子光學儀器制造商捷歐路入駐萬菱國際中心，以及LED照明及電池充電器品牌奈特科爾入駐TCL大廈等。對此，戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端分析表示，“廣州市從2015年提出制造業和服務業‘雙輪驅動’以來，制造業持續做優做強，面對疫情沖擊亦積極調整。2021年，廣州實現了工業占GDP比重回升。與此對應，我們觀察到制造業于2021年中即開始釋放對高端載體的需求，并延續至本季。另一方面，去年開始廣州寫字樓市場供應量井噴，也為承接制造業的需求提供了充足的空間。今年廣州市政府工作報告提出‘堅持産業第一、制造業立市’，這一市場表現無疑是對此的最佳回應。”

新興商務區租金環比上調，區域之間競争加劇

租金方面，全市平均租金環比微降0.5%至每月每平方米176.4元,分區域來看，市場表現分化。新興商務區随着新入市項目去化速度的加快，辦公氛圍日趨成熟，業主對市場的信心逐漸增強，部分項目上調租金。琶洲商務區平均租金環比上升2.3% 至每月每平方米146.8元。随着互聯網、高端制造業等行業租戶陸續落戶琶洲，産業集聚的逐步形成為高端服務業的發展帶來機會，一些律所、保險公司入駐琶洲商務區，例如上海蘭迪廣州律師事務所1月在TCL大廈開業。租戶結構長期以金融業和專業服務業為主力的成熟商務區或将面臨一定競争壓力，一些業主為降低空置成本選擇以降價的方式吸引租戶。季内體育中心、珠江新城、越秀商務區平均租金與上季度相比則有小幅下降。

未來展望：先進制造業有望成為市場需求重要支撐

2022年廣州政府工作報告中提到要促進傳統産業升級，加快發展先進制造業集群，增強制造業核心競争力。先進制造業發展所帶來的需求有望成為廣州辦公市場的重要支撐之一。未來三年，廣州甲級寫字樓市場将迎來超過2142萬平方米的新增供應。優質辦公物業的井噴式入市将刺激市場活躍度，加速形成新的辦公市場格局，并為産業升級提供有力的載體支持 。

零售市場

2021年全市社會消費品零售總額為10122.56億元，同比增長9.8%，兩年平均增長2.9%，消費市場保持平穩增長态勢。本季度，廣州優質零售市場無新增供應，優質零售物業存量為465.3萬平方米。全市空置率環比微降0.4個百分點至4.3%。

本土咖啡品牌發力

從需求來看，餐飲業仍是市場吸納主力，季内新開門店數量占據全市的45.8%。飲品方面，咖啡賽道持續受到資本青睐，競争升級，連鎖品牌和本土小衆品牌都在積極擴張版圖。例如，連鎖精品咖啡Mstand進駐樂峰廣場、萬菱彙和保利廣場等購物中心；廣州本土品牌來回咖啡、無牌咖啡等也先後開出新店。

品質消費升級催生購物新場景

零售業态作為購物中心的第二大需求主力，本季度新開門店數量占全市的38.2%。随着品質消費逐漸成為主流，零售品牌積極打造新的消費場景以應對升級的消費需求，例如優衣庫在維多利廣場門店内推出全市首家優衣庫生機花店；無印良品萬菱彙店完成升級改造，成為廣州首家全品類門店，并推出廣州首家CaféMUJI。另一方面，在數字經濟的快速發展及年輕一代消費者們不斷成長的背景下，一些新興體驗式業态迎來發展機會，如自助式娛樂體驗空間AMBOX在全市範圍大規模鋪設；QQFamily、騰訊視頻好時光和玩刻等多家提供主機遊戲體驗的品牌陸續進駐優質購物中心。對此戴德梁行廣州商業地産部助力董事孫斌表示，“當前中國正立足雙循環新發展格局，釋放内需、擴大消費規模，提升消費層次及質量，就是雙循環格局的核心發展要義之一。相信随着廣州加快國際消費中心城市的建設，新的消費場景将持續湧現。”

從品牌選址的區域分布來看，核心商圈的優質購物中心仍是新店選址的優先考慮，新開門店數量占全市總量的44.1%。租金方面，核心商圈租金水平上升，其中體育中心商圈和珠江新城商圈平均租金環比分别上升4.1%和3.9%，拉動全市平均租金上升至每月每平方米766.3元，環比上升3.3%。

未來展望：優質零售商業即将迎來供應新高，商圈結構持續優化

2022年廣州市政府工作報告中提出，廣州要推進“一帶兩區一軸”世界級消費功能核心承載區和“5 2 4”國際知名商圈的建設，支持發展首店、首發和免退稅經濟，各區亦陸續出台相關商圈和商業網點規劃。年内預計廣州将有72.4萬平方米優質零售商業投入使用，是自2015年以來的供應新高，其中近4成位于非核心商圈。城市商圈結構的優化及多元化的商業發展将為廣州消費市場帶來新的發展空間。

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