大河報·豫視頻記者 胡嫦元

跌成“白菜價”，最便宜5萬多就能買一套。近日，山東威海乳山的海景房“冷”上了熱搜。

許多人還記得多年前的火爆場景，内陸許多城市都能看到銀灘海景房的大幅絢麗廣告，勾得人心浮動。彼時，一輛接着一輛的大巴把外地購房者運到海邊，動作稍慢一些就可能挑不到好樓層。

2005年以來，21.7公裡長、3公裡寬的狹長海岸線上長出了200多個海景房小區，如今，卻被住戶自嘲“除了不缺房子啥都缺”。

大河報·豫視頻記者實探銀灘發現，在海邊賣泳衣及冷飲的攤位沒有房屋廣告牌多，大部分小區在夏天才能迎來不足三成的入住高峰，其餘時間物業人員比房主多。

有房主糾結如何割肉退場，也有房主認為自己沒被忽悠，“我買房自己住又不打算倒賣賺錢”。不過可以确定的是，生活配套的缺失讓許多人在日複一日中已經失去了對大海的熱愛。

“候鳥之城”

9月11日晚，中秋假期第二天，威海乳山銀灘。

左邊是密布的海景房小區，沉寂無光，右邊是無垠的大海，同樣漆黑。

分割它們的是标志性的環海長江路。不過路上幾乎見不到行人，道路兩旁也并沒有車輛停靠，隻能聽到風吹過樹葉的聲音，無比寂靜。

乳山銀灘1994年7月被山東省政府批準為省級旅遊度假區，是國家4A級景區。近年來，圍繞乳山海景房的争議不絕于耳，“候鳥之城”、“後悔”、“不好賣”等等标簽圍繞着曾經銷售火熱的海景房。

9月11日至13日，大河報·豫視頻記者沿長江路自西向東走訪了10多個海景房小區。記者注意到，這些小區的“人氣”基本上決定于有無民宿。開有民宿的小區内會有相對較多的車輛分散停靠，車牌上寫着京、冀、遼、豫、陝，基本看不到本地車。而沒有民宿的小區，車輛寥寥。

在早餐店吃飯時，能夠聽到各個省份的口音，民宿老闆說，這裡的海景房市場幾乎全靠外地人支撐。

保安劉強在銀灘靠近中心位置一個小區工作了七八年，這個小區有10多棟樓，規模中等偏小。他說，小區裡的業主就像候鳥，每年夏天到來，在秋天離開。“不少小區沒有暖氣，冬天也下不了海，業主當然就回去了。哪怕小區一個人都沒有，我們也是在崗的，每年看着人來，看着人走。”

記者在該小區内，随意進入一棟單元樓便能發現好幾戶門上貼有燃氣公司的“到訪不遇通知單”，許多通知單是2021年張貼的，但時隔一年多仍未被取下。

走在銀灘街頭，路上最常見的就是電動車、自行車，街上沒有一輛出租車，也沒有共享單車，打車軟件也會顯示附近車輛較少而久久無法接單。

公交車至少要等待30分鐘才有一趟，末班隻到下午5點。有看出商機的本地人，用電動小三輪拉客，不過他們隻集中在為數不多的集市附近。

如果錯過了飯點，外賣軟件上沒有飯店配送到銀灘，隻能找還在營業的小超市買桶泡面墊墊肚子。

中秋假期時海邊遊客稀少，海邊商戶也習以為常。他們介紹稱，隻要天開始變冷遊客就會越來越少直到沒有生意。而在夏天人流量最大的時候，在銀灘過夜的遊客也不多，因為大部分遊客都是省内人，看看海就開車回去了，或者是自駕遊路過。最後就是買了房的外地人，隻是來散散步，也不會購買泳衣、冷飲等商品。

下午四點左右，微山湖路的夜市開始了，攤位有700多米長，持續到夜裡11點多。夜色降臨後人漸漸多起來，走在這裡會感覺和普通的城市街道别無二緻，隻要忽略道路兩旁漆黑一片的小區。

買房定居的外地人們既是夜市的消費者，也是夜市商品的生産者。來自吉林的阿姨是朝鮮族，買下海景房後便在此定居下來，閑不住的她在夜市上租了一個攤位賣泡菜。來自江蘇的大爺是一名瓦匠，在集市上支了牌子招攬生意。他們是維持夜市運轉下去的一部分。

搶購

趙芳回憶起2017年3月份在西安街頭收到傳單，上面寫着“威海銀灘海景房看房旅遊”時的場景，一名小夥子拉住她：“阿姨，想去海邊看看嗎？200元兩天三晚包食宿。”

随後，她在當地酒店參加了樓盤宣講會，現場坐了百人左右，幾個銷售和老業主上台輪番演講，介紹銀灘的宜居性。趙芳對買房興趣不大，吸引她的是旅遊。為了低價出遊，她交了200元跟随“旅行團”前往乳山銀灘。不過，最終結果卻偏離了計劃。

長沙人張慶來到乳山買房的經曆與趙芳十分相似，也在街頭收到了傳單，然後坐上“旅遊團”的大巴車到達乳山。車上大部分乘客都是退休老人，車上有免費的零食和水果，銷售人員一路上都在與老人聊天。經過十幾個小時的車程後，張慶在夜晚到達乳山住下，銷售人員讓老人們盡早休息，天色已晚不要出門閑逛。

第二天一早，張慶一行人被領着前往銀灘看海，随後來到售樓部。在售樓部前張慶看到了更多大巴車，來自五湖四海的老人們操着不同的口音三三兩兩聚在一起，大批的銷售人員從大廳裡走出來迎接老人們。

每位老人身邊至少有一位銷售人員服務，張慶幾次想和同行朋友商量一下，都被銷售人員拉到一旁岔開話題。看到周圍的人像“買白菜”一樣搶購，張慶感到不買就吃虧，自己不能“掉隊”，于是很快以8000多元每平方米的價格定下了靠近銀灘西部一個小區的房子。

張慶事後回想，認為從剛上車時銷售人員就在打聽每個乘客的家庭背景，像自己這樣有退休金的老人會被“重點關照”，而且根本沒有自由活動時間。

（銀灘一處樓盤售樓處的抽獎照片記錄）

趙芳剛進售樓部就感覺有些眩暈，售樓部大廳一片喧鬧，廣播裡祝賀成交聲不斷。銷售人員對趙芳介紹房型，在紙上演算投資收益比，趙芳漸漸覺得銷售人員熱情得過分了，自己去洗手間都在門外等候，寸步不離。

但銷售人員的攻勢起了作用，趙芳有些心動，便問起周邊醫療設施和商超是否完善，銷售人員保證周邊會建起大型商場，醫院雖然距離有些遠，但是會在小區内停靠一駕醫療直升機待命，專為養老旅居老人服務，身體不舒服可以随時乘坐直升機到達醫院治療。銷售人員還表示能贈送10平方米的房屋面積，優惠活動馬上就截止。

在現場連連成交的廣播聲下，趙芳以每平方米約8000元的價格簽下了購房協議，買下一套兩室一廳的房子，付完定金後發現一時拿不出全部房款，銷售人員馬上表示可以幫忙辦貸款并鼓動她刷信用卡，趙芳就這樣背上了8萬元貸款。

買下房屋後張慶就和“旅遊團”返回長沙，期望着交房後帶着家人來度假。在和家人提及自己買房的事情後，兒子趕緊上網查詢房價信息，面色複雜對他說道：“爸，房買虧了，你被忽悠了。”

張慶的兒子說，當時就發現，銀灘的二手房價錢很低，新房卻很貴，房子可能不保值。

“腰斬”

張慶兒子的預感應驗了。時過境遷，火爆的一手房逐漸蛻變為難以出手的二手房。

趙芳小區的房價，跌到了最便宜每平方米隻需3400元，比購買時少了一多半。事實上，她所在的銀龍灣小區是整個銀灘人氣最旺的小區之一，雖然沒有暖氣，但是配置了電梯、電暖氣，綠化也相對較好，夏季高峰期入住率能達到三成。

趙芳嫌冬天居住電費高，她隻在夏天過來度假，天冷就會返回西安。她說，即使在夏天，這裡許多房依然空着，“沒有大型商場、電影院、出租車，公交車班次少，出行不方便，主要靠騎車。”談及價格腰斬的房子，趙芳隻有歎息。

大河報·豫視頻記者注意到，乳山任何一個海景房小區外，能找到至少5家房産中介，街邊收房、售房的廣告也随處可見。二手房每平方米均價最低不到2000元，廣告牌寫着小區名、戶型、價格，大多是“精裝，拎包入住”，售價在幾萬到二十幾萬元之間，稍一駐足就有中介上來攀談。

詢問房價詳情時，中介毫不猶豫說：“價格可以談，看中哪一套了？”

看似便宜到極點的房價依然有很大的講價空間，成交價格可以更低。以安居客平台上龍韻碧海花源小區為例，建築面積88平方米的兩室一廳報價19萬元，每平方米僅2160元。而在貝殼找房上，同一小區一套建築面積71.7平方米的兩室一廳售價13.6萬元，每平方米報價低至1897元。該小區房源在平台上的挂牌均價為每平方米3076元，近三年小區均價有升有降，但都在每平方米2668元到每平方米3558元之間。

安居客平台顯示均價最低小區為富紳海苑，每平方米為1954元，近三年均價最高時為每平方米3590元。均價最高小區為假日港灣，近三年均價最高為6862元，均價最低為3777元，該小區幾乎每套房子介紹都标注了“雙氣入戶”、“精裝修”等字眼。

中介表示，二手房差價主要由暖氣、燃氣、小區環境及物業服務等幾個方面拉開差距，擁有供暖的房子并不多，遇到步梯頂樓的情況，就完全賣不上價，中介甚至不願意收。

2018年趙芳得了腦梗導緻腿腳行動不便，于是她想起來在乳山買房時，銷售人員承諾小區建設完成後有醫療直升機待命，便打算前往乳山養老。但直到現在，當初保證建設的商超、停靠的醫療直升機均為泡影，距離小區最近的醫院約7公裡。

在小區内的直升機停機坪位置，趙芳從未看見過醫療直升機。這裡被物業改成了鄰裡舞台，有時候會舉辦活動，地上仍保留着巨大的“H”标志。

感到被忽悠的衆多老人中，來自新疆的楊和蘇自認是最倒黴的之一。“我們小區别說沒有暖氣，連燃氣都經常斷，想長住下去電磁爐和發電機都要準備。至于物業？沒有物業，整個小區住或租的人不超過10戶，基本是空的。”楊和蘇苦笑着說。

“除了房子，什麼都缺。”張慶來到乳山住下後發現諸多不便，兒子給自己買的一些商品快遞不送貨上門，放在距此20公裡的乳山市區自提。買菜需要去趕集，周邊的村民會在集市上出售生活物資。當地大小集市十幾個地點并不固定，要順利買菜需要記好時間和地點，多和物業人員及鄰居交流。

張慶學會了用釣魚打發時間，魚竿一抛一上午就過去了，他發現還有一些老人看釣魚也能待一上午。他吃完午飯就散步到海邊看海，找個樹蔭坐下與納涼的老人聊聊天。

張慶不認為自己被忽悠，“這算什麼被忽悠，我買房自己住又不打算倒賣賺錢，能住進來就行”。但在日複一日的生活中，張慶失去了對大海的熱愛。

脫身

王峰在二手房中介行業工作了七年，新樓盤的“外地看房團”模式至今仍在延續，據他了解，這些新盤的外銷團隊，花在“看房團”每個人身上的營銷費用有1萬元左右。

王峰接觸到了很多一時沖動買下房子的老人，他們決定來住的并不多，一些人直接找到他挂牌售賣。

王峰介紹稱，現在挂牌出售的二手房房主基本都是外地人，當年40萬元買一套房，如今想原價賣出是不可能的。房主們來住一段時間了解更多情況後，很多人認為除了夏天旅遊旺季外這裡人流稀少，将房屋出租做民宿也不掙錢，冬天根本沒人住。而裝修出租幾年後房價還在跌，房主一算賬租金還不夠裝修和房價下跌的錢。

為了避免越虧越多，一些房主甯願降價讓房子跌破底線，也不想砸自己手裡。但這個循環生成後，賣房的人就越來越多，有買房想法的人反而不着急下手，而是會多聯系幾家中介反複權衡再決定，因為在這裡，房比人多。

在王峰看來，銀灘海景房适合當做度假房，實際居住的性價比低，所以那麼多外地房主想賣房離開。

乳山市統計局發布的數據顯示，2021年，全年房地産開發投資41.62億元，下降31.4%。從房屋建設用途看，住宅投資38.47億元，下降32.7%，占全部房地産開發投資的92.4%；商業營業用房投資1.2億元，增長61.9%，占全部房地産開發投資的2.9%。全年商品房銷售面積47.4萬平方米，增長9.3%。其中，住宅銷售面積46.5萬平方米，占全部銷售面積的98.1%。

從數據來看，盡管住宅開發投資大幅下降，但是商品房銷售面積仍在增長，住宅銷售占比極高。

在銀灘中部靠西位置一家新開的樓盤，每周有三天專門接待外地的看房團。來自全國各地10多個辦事處的銷售人員，會準時拉來滿載看房者的大巴車。盡管價格接近每平方米1萬，遠高于附近二手房。

在銷售的描述中，銀灘依然是可以被看好的。風景宜人，生活節奏慢，道路寬闊，綠化也好，還可以低價吃到海鮮，“今年舉辦了乳山首屆露營音樂節，明年乳山就要通高鐵了，以後人會越來越多“。

張慶打算等年齡再大一些就賣掉乳山的房子，不再每年夏天回到銀灘。

他擔心，随着買房的外地老人年齡增加，徹底離開銀灘，這裡會變成真的“候鳥之城”。

趙芳在乳山住下來後花費了一段時間适應，現在她會在天氣好的時候到小區外散步。路過空無一人的新樓盤售樓部時，趙芳有點恍惚，但她知道冷清的景象不會持續多久，在下一批“旅遊團”到達的時候，這裡會再次人山人海。

（文中受訪者名字均為化名）

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來源：大河報·豫視頻 編輯：遊曉鵬

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