之前有網友留言，希望房訊哥講講契稅和住宅專項維修資金，今天就安排上！

契稅、住宅專項維修資金，是商品房交易過程中會涉及的，需要購房者繳納和交存的一筆費用。這兩筆費用若沒按規定交，将影響所買房子的過戶或交房。

這兩項費用在什麼情形下需要交，交多少，怎麼交等，都有相應的政策和執行細則。為了解，相關信息，房訊哥把能翻到的關于契稅和住宅專項維修資金的相關政策文件都過了一遍，并把部分重點内容進行了梳理，一起往下看。

圖源網絡

契 稅

不納稅不予辦理權屬登記

契 稅

根據契稅法規定，在我國境内轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本法規定繳納契稅。

具體包括：

1.土地使用權出讓；

2.土地使用權轉讓，包括出售、贈與、互換；

3.房屋買賣、贈與、互換。

我國現行的《中華人民共和國契稅法》（以下簡稱契稅法），于2021年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過，于2021年9月1日正式實施。

契稅法規定的稅率為3%-5%，各省、自治區、直轄市可根據地方實際情況提出具體契稅适用稅率并報人大常委會和國務院備案。如廣東，契稅适用稅率為3%。

值得注意的，關于商品房交易環節的契稅，仍按2016年财政部、稅務總局和住建部聯合下發的《關于調整房地産交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》相關規定征收。

按照該優惠政策，商品房交易契稅征收率具體根據房屋面積大小、家庭擁有住房套數的實際情況分别按1%-3%進行征收，具體見下表。

另外，契稅法中還明确了相關可免征或減征契稅的情形，如婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬等情形，予以免征契稅。

契稅法相關規定

關于契稅繳納時間，契稅法規定納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅，否則，不予辦理土地、房屋權屬登記。

住宅專項維修資金

不交存不得收房

住宅專項維修資金

住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部分、共用設施設備保修期滿後維修和更新、改造的資金。

住宅共用部分一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓闆、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

公共設施設備一般包括電梯、樓梯、公共照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

早在2007年，建設部（現住建部）和财政部就聯合出台了《住宅專項維修資金管理辦法》，對住宅專項維修資金的交存、使用、監督和管理等方面都做出相應的規定。

根據《住宅專項維修資金管理辦法》，地方也相應出台具體實施細則。《中山市住宅專項維修資金管理實施細則》（以下簡稱《細則》），于2018年9月10日起試行。

2021年5月，中山住建局發出通知，稱拟對《細則》進行修訂，并公示“修訂征求意見稿”公開征求意見。由于目前官方暫未正式公布修訂後的《細則》，下文房訊哥将結合《細則》及修訂征求意見稿的相關内容進行梳理。

1.交存标準

根據《細則》規定，中山住宅專項維修資金按業主所持有物業的建築面積交存，首期交存标準為：未設電梯的住宅、非住宅按55元/㎡交存，設有電梯的住宅、非住宅按70元/㎡交存 ，車位、車庫按55元/㎡交存。

• 修訂征求意見稿中的交存标準與此一緻。

業主應在辦理房屋入住手續前，将首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，否則開發商不得将房屋交付購買人。

• 修訂意見稿中拟調整為：①新建商品住宅或非住宅在辦理竣工驗收備案前，由建設單位代交首期住宅專項維修資金，并按照規定将首期住宅專項維修資金存入專戶管理銀行；②在為業主辦理入住手續前，出示相關憑證收回已代交首期住宅專項維修資金，并将分戶賬業主信息随房屋所有權移交同時變更

2.維修資金續籌

《細則》規定，當業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續籌，續籌資金由相關業主按所持有物業建築面積比例分攤。

根據小區實際情況，由業主大會、物業管理或具有共同關系的業主，提出續籌方式、時限和金額，經具有共有關系專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意後報住建部門備案後執行。

• 修訂征求意見稿中，業主同意比例拟調整為3/4。

3.舊小區可補建住宅維修資金

對于在《細則》實施前，未歸集住宅專項維修資金的舊小區，在征得一定比例業主同意後可補建住宅裝修維修資金，業主每月按所持有物業建築面積0.2-0.5元/㎡交存。

來源：《中山住宅專項資金管理實施細則》

• 修訂征求意見稿中，這部分交存标準不變，業主同意比例拟調整為3/4。

4.房屋轉讓後維修資金交存規定

需要注意的是，二手房交易過程中也會涉及住宅專項維修資金問題。房屋過戶時，住房專項維修基金也要記得過戶，不然将影響後續的使用。

《細則》中關于房屋因轉讓等原因引起業主變更的，住宅專項維修資金的交存規定如下：

來源：《中山住宅專項維修資金管理實施細則》

• 修訂征求意見稿中，針對原業主未繳存維修資金的情況，要求在買房雙方辦理網簽備案時足額交存維修資金。

5.住宅專項維修資金使用

關于住宅維修資金的使用，《細則》中規定内容非常多，涉及維修資金使用申請程序、緊急情況使用、維修費用分攤、不可用維修資金情況、施工單位選聘、維修驗收及維修款劃撥等諸多細節。

（1）使用住宅維修資金程序大緻為：①現場查看确認；②拟定使用方案并公示；③征求業主意見并公示（須列支範圍内2/3業主同意）；④組織使用方案；⑤竣工驗收；⑥申請人向業委會提出列支維修資金；⑦報主管部門備案；⑧住建部門通知銀行付款。

• 關于流程③，修訂征求意見稿中，拟調整為1/2業主同意。

（2）發生危及房屋及配套設施設備安全緊急情況的，不需2/3以上的業主表決通過，可使用住宅專項維修資金進行維修。

（3）費用分攤方式

①業主表決通過的約定分攤方式；

②未約定：按照維修的共用設施設備涉及小區範圍内的相關業主平攤相應維修費用。

（4）不得使用維修資金情況

①施工單位應承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

②供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

③應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修複費用；

④應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

又有涉及内容太多太雜，這裡就不一一展示了，如需要了解，可加房訊哥微信直接獲取《細則》文件，或在“中山房訊”微信公衆号對話框發送【維修細則】獲取。

中山購房政策

除了要交契稅、住宅維修資金，購置房産過程中還将産生一些其他費用，如律師費、中介費、二手房交易增值稅、個稅等。

中介費一般為房源成交價的3%，不過實際支付多少業主可與中介人員溝通約定；律師費也沒有固定标準，從幾百到上千都有，樓盤、一手房或二手房，以及房貸申請情況的不同，所需要收取的律師費都有所差異。

而二手房交易稅費，根據稅局規定的相關稅率繳納就是了。轉讓的住宅滿足“滿二唯一”和“滿五唯一”條件，還可以享受免征增值稅和個稅的政策，具體見下表。

二手房交易稅費

限 購

當然了，在中山買房也得了解中山相關購房政策，主要關注限購和房貸兩方面。

中山有限購政策，主要針對一手新房，本地限3套，外地限2套，要求半年社保或個稅，滿足相關條件，部分樓盤隻要求提供1個月工作證明。而中山二手房是不限購的，放到大灣區中，中山的限購政策相對寬松。

限 貸

房貸政策方面，包含公積金貸款和商業貸款，二者皆有所限制。

商業貸款，不過購買的是一手房還是二手房，本地第三套停貸，外地的第二套停貸。

公積金

公積金貸款方面，中山現行有多項利好購房者的政策。

如本月中山公積金中心剛出台新政，将個人和兩人以上公積金貸款額度分别調高至50萬和90萬；随着貸款額度提高，享有中山公積金貸優惠政策的各類人才的貸款額度也相應提高，個人最高額度達300萬；另外，在中山購置裝配式住宅也能享受公積金貸款額度最高上浮20%優惠政策。

不管怎麼說，公積金貸款額度的提高，于計劃使用公積金貸款買房的置業者來說是一項直接利好，至少能減少部分貸款利息的支出。

入戶政策

最後簡單說下入戶政策，今年1月份，中山入戶政策放寬了，有房産的穩定就業人群滿足1年社保即可落戶中山，無房産的滿足3年社保也可落戶，入戶門檻明顯降了。

入戶門檻的下降，一定程度上或将推動部分常住中山的流動人口落戶，如有适齡兒童需要入學的家庭，或有購房需求但沒有購房資格的家庭和個人等。

關于在中山置業

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