2018年12月21日，首開·龍湖成都西宸天街正式開業，31.7萬客流量和2000萬銷售額刷爆朋友圈。

而早在15年前，龍湖第一座天街——龍湖重慶北城天街現身，便讓彼時的觀音橋商圈成為重慶首屈一指的核心商圈。再到後來的成都北城天街、成都時代天街和成都金楠天街，無一不是所在商圈内不可或缺的重要角色。

如今，龍湖商業“天街系”産品已經在全國範圍内遍地開花，逐步完成了從空間打造者到城市更新者的角色轉變。而這樣的角色轉變，将在接下來的成都市場表現得愈加明顯。

因為，我們從即将陸續現身的成都上城天街與成都濱江天街身上，看到了其或将從更多層面，去完成“城市煥新”的使命。

龍湖成都上城天街

更新始于模式

如果說成都西宸天街的開業很好地将龍湖TOD模式進行實踐落地的話，那麼落址一環内黃金地段的成都上城天街，則将繼續帶着優質的先天條件，在成都呈現出頗具标杆意義的TOD綜合商業。

上城天街位于一環路與人民北路交彙的主路口，是城市樞紐型中央商務區的核心腹地，同時為地鐵1号線、6号線交彙站上蓋物業，11米挑高的地鐵換乘大廳直接接駁入戶，加上周邊10餘條公交線路、城際快線，每日的流動客流不可估量。

此外，本身該片區的龐大客群基礎也是不容忽視，僅項目3公裡内就有高達92萬客群，同時1公裡内有21所中小學、62個企事業單位。

加上整個項目除天街商業之外，還規劃有甲級寫字樓、星級酒店、自持長租公寓及品質住宅，自帶的後期穩定客流亦不可小視。

如何去定位一個購物中心，才能讓其既撐得起中央樞紐型商務城市功能的角色，又可滿足周邊92萬常住客群日常所需，還能照顧到每日客流數以百萬計的通勤商務客群？

這大概是成都上城天街打造TOD綜合商業模式最初的動機。

上城天街通過與軌道交通進行無縫高效的連接，再配以足夠體量的商業空間、有趣互動的休憩空間以及多元化的業态組合，試圖達到兼顧商業豐富性與客流最大化的目的。

在此基礎之上，讓“站”與“城”連結更加緊密，從而打造成為多資源整合、多業态複合、多功能交互的站城綜合開發的TOD項目。上城天街随即順勢提出“這一站，更好的生活”的slogan，為整個區域商業提檔升級，并結合客群分析，将項目定位為精緻時尚家庭中心。

上城天街主中庭-荟泉

主力業态的設計上，則延續“精緻時尚家庭中心”的定位，為“精緻零售、娛樂體驗、家庭親子、環球美食”。這四大主力業态既是上城天街對全國盛行的“品質消費”的解讀，也是項目對其周邊客群的深度挖掘的最好诠釋。

精緻家庭客群、商務白領客群、通勤客群，是上城天街三大目标客群，他們的年齡集中在25-45歲之間，是對“品質消費，美好生活”有着剛性的需求的主力客群。

上城天街炫脈中庭

上城天街炫脈中庭

不止服務于客群的“品質生活”，項目所具備的TOD商業特性，讓上城天街成為啟動人北中央商務區百億商圈的關鍵項目。某種意義上，它更将肩負起引領消費、提升審美，以及改變市場和大衆對城北商業環境的刻闆印象的責任。

上城天街無疑是一個受益于地段并充分将地段優勢最大化的商業項目，而其實，濱江天街同樣對地段與區域研究頗深。地處城東傳統商圈銜接處的商業空白區，濱江天街試圖串聯起建設路到成都理工大學之間的新城華大道片區，并深度分析片區人口特征，決定從客群入手，從而實現區域商業更新。

龍湖成都濱江天街

更新從客群開始

為什麼說龍湖能夠成為助力城市煥新的角色？其中最核心原因在于，龍湖商業一直以來對于客群的精準把握。這一點，在濱江天街身上，得到了很好的延續。

龍湖對城市中産家庭的認知與重視，從目前已開業的天街項目中，都可見一斑——幾乎悉數定位于主要滿足中産客群消費需求的大型商業中心。

不過，在基礎定位之上，又會根據項目所在區域客群構成差異，對每座天街産品的業态安排進行各具偏重的設置。這也說明了，龍湖天街産品既有标準化、也保證個性化。而濱江天街就是一座看似标準實則充滿定制個性的産品。

标準體現在其選址、體量甚至大氣且專業的硬件設計上，個性的部分則更多的來自濱江天街對于城東新中産這一核心客群的深度調研。“潮流生活趣之城”便正是調研分析之後，總結得出的核心定位。

因為，城市新中産的關鍵詞在于“新”。

萬科、保利、九龍倉、中糧、首創、綠地等大批知名開發商紛紛落子成華，并帶來大批量的品質住宅産品，不僅更新了片區居住氛圍，也讓區域内的消費主力從前十年的70後80後，轉變成了如今的90後甚至00後。這一批“年輕人”構成的新中産家庭，需要更多新鮮的、體驗性更強的消費内容。

“新興娛樂、創意生活、潮流風尚、親子空間、遊逛意趣”，從濱江天街的業态定位，足見其對年輕客群需求的貼近，于是，未來在濱江天街内，我們能夠看到很多創新業态，以及更具互動性和趣味性的消費場景。

雲端穹頂花園搭配空中書店與劇場；進行全面氛圍包裝的城東面積最大、品類最全的兒童業态樓層；時尚、創意、娛樂互動業态的多方位補充……

濱江天街室内效果圖

不止于業态，整體設計上也延展“有趣”元素，戶外設計了樹天堂、水天堂、綠林天堂3個藝術空間級主入口，沙河中庭、園林中庭、躍動中庭3大主題中庭，以及下沉式廣場的沙河生态花園，并以“趣空間”回應項目“潮流生活趣之城——全城首家遊樂體驗式購物中心”的IP定位。

可以說，從項目外觀設計、内部動線設計，到空間打造、景觀打造，再到業态分布與品牌引入，無一不體現出濱江天街基于客群需求的思維邏輯。

打造空間到更新城市

龍湖天街開啟網格化布局

無論是上城天街的“始于模式”，還是濱江天街的“從客群入手”，龍湖商業煥新城市的動力與能力，即便是在尚未現身的項目身上，都已有目共睹。在堅持“空間即服務”的概念基礎之上，龍湖天街已經開始對“城市更新”有了更多想法。

龍湖商業規模化擴張的關鍵詞有兩個，一是中産家庭，二是網格化布局。

“中産家庭”意味着龍湖的商業闆塊會專注于中産家庭客群，緻力于打造區域商業中心。作為成都首個遊樂體驗式購物中心的濱江天街和定位精緻時尚家庭中心的上城天街，将以差異化的表達形式，為中産家庭營造多元化的歡樂體驗；

濱江天街鳥瞰圖

“網格化布局”則意味着未來在同一個城市，龍湖将依托于城市地圖研究體系，持續提升空間布局能力，并以TOD模式為主要方向，優選便捷的軌道交通節點，通過高效的交通接駁，實現消費者與商業空間的完美連接。随着西宸天街開業，上城天街和濱江天街的陸續現身，龍湖商業在成都的網格化布局已經初現雛形。

上城天街鳥瞰圖

既為商業項目，便有盈利義務。但同時，商業或許也應該或多或少對城市有某種責任，改造是一種，更新是另一種，有人在做前一種的嘗試，也有人在做後一種的努力。龍湖商業便正在用不斷擴張“天街”産品的形式，深入城市的潛力區域，并帶去最新最具需求性的商業模式與内容。

如果說已經在成都布局5座天街的龍湖，已經對城市的習性與喜好了如指掌，那麼，接下來将陸續現身的上城天街與濱江天街，又會帶來哪些驚喜，無疑更加值得期待。

我們亦有理由相信，當上城天街與濱江天街相繼呈現之後，龍湖商業對中産家庭的認知與分析将進一步深化，産品持續規模化，同時，龍湖天街在成都的網格化布局也将正式形成。在未來的日子裡，所有的“天街們”會相互借力、聯合發力，成為存量商業時代城市煥新的又一支重要部隊。（文内圖片皆為意境圖）

文章來源：商業地産志

文章圖片由龍湖商業提供

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