最近渝中區的曝光度真的不小：

先有618重慶100封頂；

後有619菜園壩火車站告别。

随後，一系列諸如茶顔悅色、老佛爺百貨等的網紅商業在渝中各地開業……

在網絡消息發酵下，仿佛老渝中迎來了第二春。

今天我也借着這個契機，來重新分析一下渝中區的發展以及樓市展望。

01

渝中區究竟還是不是重慶的中心？

在重慶，無論你是本地人還是剛來的外地人，總能聽到一個觀點：

重慶是一個沒有中心的城市！

事實的确如此，當下的重慶正處在城市化發展的快速擴張階段。

且不說我們經常聽到的五大傳統商圈的多個中心，現在又蹦了很多“兩江中心”、“龍盛中心”、“科學中心”等一系列中心。

但事實上，渝中區一直就是重慶的絕對中心。

這裡我列舉幾個現象：

1）關于“重慶市”命名的，渝中區最敢用。

買賣房子過戶的時候，重慶各個區都有自己的“xx區不動産登記中心”；

而渝中區的叫做“重慶市不動産交易中心”。

其他區的火車站都要加上東西南北，唯有渝中區的敢叫重慶站。

你在百度地圖、高德地圖或任意一個地圖搜索“重慶”，坐标一定落在了渝中區的人民路上。

2）橋梁跨兩區，一定以渝中地名為準

比如嘉陵江上：千厮門大橋的千厮門，黃花園大橋的黃花園；

比如長江上：東水門大橋的東水門，菜園壩大橋的菜園壩。

甚至連接江北和南岸，不從渝中區經過的“朝天門大橋”都以渝中區的地标為準。

其餘的什麼郵政編碼、身份證号排序規律就不用再贅述了。大家有興趣的自己可以去查。

過去，到了市中區的解放碑就叫做進城；

現在，解放碑依舊是重慶唯一一個集“商圈步行街”、“商務CBD”、“對外交往中心”為一體的一個區位。

未來，随着重慶中心城區三大槽谷，九座城的規劃，人們對“中心”一詞已經麻痹，最終還是會認為解放碑依舊是重慶唯一的中心。

所以，無論是過去，還是未來，小而精的渝中區絕對是重慶無可撼動的中心！

02

城市更新助推城市面貌升級

我強調過一個觀點：每個闆塊的發展，都會曆經3個階段。

階段一：宣傳起勢階段：

大量的土地供應，鋪天蓋地的房産廣告宣傳。

階段二：配套落地成熟階段：

商業、交通、學校等配套加速成熟，土地供應出現瓶頸。

階段三：城市更新再發展階段：

各項配套成熟，城市更新占據主導，零星高價土地出讓。

而當下的渝中區整體就屬于第三階段。

我們看到去年渝中區被納為國家級“城市更新試點”過後，各處都在重新煥發升級。

比如戴家巷，比如朝天門，比如化龍橋……

現在的渝中區，僅僅是因為沒有供地，被地産宣傳選擇性遺忘了。但并不代表它是一個被邊緣化的闆塊。

城市更新完成後的渝中，可能讓所有人對這裡的認知發生改變。

（圖源網絡）

（圖源網絡）

03

升學“鎖區”後的大赢家

最近北碚升學“鎖區”的新聞很火。

（圖源網絡）

那麼在鎖區時代下，哪個區的孩子是最幸福的？

我認為渝中區的孩子是受益最大的。

一方面，随着巴蜀初中本部的回歸，渝中區的義務教育實力再補強，另外還有二十九中、求精等一系列強校輔助，形成了一個強大的基礎教育“航母編隊”；

另一方面，渝中區的常住人口僅有50多萬，相比起其他區現在動辄百萬以上的人口基數，渝中區孩子的競争壓力明顯要小很多。

在鎖區時代下，渝中區的未來的教育成果可能會再上一層。

畢竟重慶五朵金花小學，渝中區有3所（巴蜀、人和街、人民）；并且二梯隊的人民小學、馬家堡小學等實力也不弱。

試想這些牛娃未來不能出區，這勢必會讓渝中區的中考成績整體超越其他區。

所以，在這一輪的教育改革下，強者恒強的趨勢越來越明顯，渝中區毫無疑問是受益最大的一個區。

04

目前渝中值得關注的闆塊

回到我們關心的買房話題上，那麼現在的渝中區哪裡值得下叉呢？

不兜圈子，直接說答案：

大坪、石油路、化龍橋。

目前渝中區買房，我最推薦的闆塊是以上3個街道。也可以簡稱“大石化闆塊”。

理由有5點：

1）渝中區整體較老，但大石化是新城

渝中區作為重慶的母城，雖然當下正在大刀闊斧地做舊改，但是城市界面整體還是比較陳舊。

大石化這個片區，老重慶人會知道這裡曾經屬于沙坪壩，是在1995年行政區劃調整時才納入的渝中區。

渝中區後期又成立了“大石化新城管委會”來統籌這個片區的發展。

因此，大石化雖然也是老城核心，但是對于渝中來說，這裡就是新城，整體城市面貌和規劃要好不少。

2）渝中區資源開始向西部彙集

教育方面：巴蜀可能要在大石化建分校；人和街在化龍橋的分校已經開學；據說紅岩村片區還會引進一所三巨頭學校……

醫療方面：大坪兩所TOP5級的三甲醫院本部已經夠強大了，但是在經緯大道上最近新建的重醫附一院第一分院将開院了。

交通方面：根據最新版重慶市軌道規劃，大石化闆塊規劃有7條軌道線路從此經過（1、2、5、9、18、26、27号線）。

商業方面：時代天街和重慶100開始在“首店經濟”上發力。

以上等等各方面，從綜合實力上來看，大石化闆塊絕對是重慶的一流闆塊。

（重醫附一院第一分院 圖源：人民網）

3）地勢更加平坦，居住體驗感更佳

大坪至石油路一帶整體地勢還是很平坦的，這點隻要來過的人就會有明顯的感知。

化龍橋雖然與大坪有着100多米的高差，但是濱江地塊整體地勢還是平坦開闊的。

相比起老渝中解放碑片區的上下半城，大石化明顯在地形地勢上更加宜居。

4）地理幾何中心，交通四通八達

這點不解釋，打開熱力圖、城市建成區地圖，或者内環快速路地圖都能發現大坪一帶是重慶中心城區的地理幾何中心。

5）房價當下整體較低，上車難度較小

雖然大石化闆塊資源富集，但是整體房價并不高。目前這個片區新房隻有兩個項目在售，二手房價格不溫不火。

我的建議是，預算足夠的改善直接上化龍橋；

預算有限的剛需可以在大坪淘一淘二手筍盤。

05

渝中的未來，還是要看菜園壩

但是要說到渝中區的未來，我還有些話想說：

渝中的未來，5年看化龍橋，10年看菜園壩！

随着化龍橋的重慶第一高樓（目前）封頂，化龍橋闆塊正式宣布進入闆塊成熟周期。

未來5年的化龍橋還會至少增加1棟稅收過億的商務樓，并且很多大牌首店會陸續選擇重慶100作為登陸地。

但是5年之後，乃至10年之後，渝中的未來還得看菜園壩。

目前，随着重慶站的封閉改造，菜園壩闆塊進入到了新的生命周期。

我相信，未來的菜園壩改造力度和成果一定不會弱于現在的化龍橋，畢竟這裡的曆史底蘊更加深厚，交通規劃更是提前布局好了。

如果不出意外，菜園壩改造完成後，将是重慶樓市新的天花闆！

下面看幾張菜園壩車站未來的規劃圖：

（圖源網絡）

（圖源網絡）

（圖源網絡）

（圖源網絡）

06

結語

渝中，你可以不喜歡它，但是請别噴它。

畢竟我們的重慶的曆史從這裡開始。

如果你是重慶土著；

請問誰家的老人曾經沒有進過“城”？

如果你是新重慶人；

那麼又有誰不是當年看到燈火璀璨的渝中半島而心生留念呢？

真心希望未來的渝中，更美，更強，更好地成為重慶的名片！

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