來自魔都房房房

從2019年開始，臨港聲名鵲起，瞬間成為了全城焦點。當然，在各種利好的加持下，臨港并沒有跨，至少表面沒有，在二手房價核驗之前，臨港的二手房價也一度達到了7萬/㎡。

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這是什麼概念呢，在當時的中環，這個二手房價其實挺普遍的，稍微老一點的小區可能也就賣這個價，住在中環，去陸家嘴可能也就分分鐘的事。

之所以前面這麼說，是因為曾經我一度認為臨港應該很火熱，直到最近一次的夜訪臨港，讓我深刻感受到這個“新城”的“新”，畢竟，一棟樓，湊不出一桌麻将的小區在上海還是很難找到的。

夜晚航拍圖

正如高端的食材往往需要樸素的烹饪手法一樣，看空置率最好的方法就是數燈。

于是乎，在某個周五晚上8點30分，我們開始了數燈之旅。先從藍灣天地開始，畢竟，這裡也隸屬于臨港新區。

實拍圖

位于藍灣的幾個小區，都已交付，但是可以看到，入住率極低。且街上幾乎沒有行人和車輛。從照片判斷，入住率不到10%。藍灣天地商圈也很少有人。小區保安說：這邊就是這樣，晚上确實沒有多少人，基本上一早也就回家了。

那麼問題來了，人都去哪兒了？

這裡是臨港新城，這裡是自貿區臨港新片區核心位置，這裡是在建設的熱土！#臨港#滴水湖

實拍圖

與此同時，打開相關的APP，發現這裡的房租好便宜，相比于市區，租售比感人，或許從另一個側面也體現了其空置率高。

截圖自安居客

從藍灣出來，繼續朝着臨港腹地前進，過了地道之後的平安新街看起來似乎要好很多，相比起藍灣天地，這裡生活氣息要濃厚很多。如果說藍灣天地是米其林，那麼，平安新街就是路邊攤。燒烤，大排檔，路邊攤一應俱全。

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查詢資料之後發現，平安新街兩側的房屋開發周期更早，其實，已經吸納了區塊内的部分人口，那時候還沒有臨港這個大概念，因此，“後起之秀”的藍灣，一不能吸引到區塊内的改善人口，二沒有産業，也吸引不到其他區域的人才。

平安新街附近實拍圖

繼續向着臨港的核心腹地——滴水湖前行，我們定位的點是滴水湖馨苑，因為這個小區交房也有些年頭了，且靠近臨港新天地，因此，在沒有來之前，盲猜入住率會高一些。

熱力圖

實際上，相比于藍灣，确實好很多，但是也沒有想象中那麼高，目測不到30%吧。且相對于藍灣，這裡的數據更真實一些，因為，當我們到達馨苑，已經9點30分了，按理說，應該都回家了，而即便如此，入住率也不到30%。

實拍圖

而一路路過的那些辦公樓也沒有燈火通明，相反是特斯拉的工廠還在熬夜趕工。

再結合白天的所見所得，确實，臨港是一個地廣人稀的存在。首先是藍灣天地，白天就少有客流。本以為是因為工作之原因，後來發覺是确實沒人。而至于臨港新天地，最大的客源應該是周邊的學生。

燈火通明特斯拉

所以，你問我臨港哪棟樓的入住率最高，我可以很明确的告訴你：是學生宿舍和員工宿舍。

目之所及的基本情況就是這樣，如果反駁，那就是你對。

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于是乎，我想拆解這個原因。對于臨港樓市最大的一次改變應該是2019年規劃，這個政策的出台直接造成了區塊内的新房與二手房倒挂。

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所以我們倒推這個時間線，那就是，之前房價較低，有些投資客在臨港置業，交房之後又不急着出手，加之這些人市區有房，因此也不會來住，所以，前述藍灣天地附近的小區盡管售罄，但是入住率感人。

而出了3.1政策以後，直接阻斷了部分外來的購房者，加之符合3.1的樓盤還未交房，二重巧合之下，就導緻了整個區域内看起來鮮有人煙。

實拍圖

所以，現階段的臨港樓市出現了神奇的可不能三角，其三個角分别是：人才-房價-高新企業。

高新企業吸引到了人才，給人才開出高工資；高新人才趁着3.1政策買房；房價帶來的土地收益繼續吸納高新企業。

不可能三角

這個模式聽起來毫無破綻，但是關鍵在于，怎樣讓他轉起來？

房企要高周轉，要在多長時間内交房，他們等不起；高薪人才肯定是想着誰的工資高就去誰哪裡；而企業更現實，哪裡的條件更好，就在哪裡開花，當然，這個條件是多種的，大到政策扶持、營商環境，小到租金減免、供水供電，都在企業的決策者的考量範圍之内。

街景實拍圖

所以，現在問題就來了，這個三角，誰先動起來？最理想化的狀态是有敢為天下先的企業進入了片區，但是，更多的可能是企業将注冊地放到了臨港，享受了各項紅利，卻沒能把人留下來，最後空有一個注冊地，就像開曼群島那樣。

因為，包括就連落戶臨港的xcy也說過：低于3000萬能有什麼好房子，至少就目前而言，在臨港沒有。

資料源于網絡

另一條路，是走旅遊線路，但是，像滴水湖這樣的地方，實話實說，很難有再去一次的念頭，至于水上樂園，應該會是為數不多的可以多去幾次的景點了，但是這也很難支撐起高房價。

按照規劃，将視野放大，把臨港看成是一個獨立的個體，因為從直線距離上，臨港到人廣和蘇州到人廣差不多，因此，将這兩地放在同一水平上。

臨港實拍圖

首先一個問題是臨港的人口不夠集中，區域内還有大量的農業用地，而就算是最為集中的滴水湖沿岸規劃的也隻有100萬人，相比于蘇州，自然是處于下風。其次是産業導入，蘇州工業園區毋庸置疑，至于臨港，emm，一言難盡吧。

因此，不得不悲觀的認為，至少短時間内，臨港趕不上蘇州。

臨港新天地

其實，就像股市那句話一樣，如果你不知道誰是韭菜，那麼，你就是韭菜。臨港的房價也是這樣，對于已經套利離場的人來說，或許他們還期望更高一點，但是，對于要進場的人來說，還是建議去滴水湖旁清醒一下。

滴水湖航拍

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