廣州市天河區珠江嘉苑保障房項目。珠江租賃供圖

近些日子，藍燕霞獨自在家照顧兩個孩子，丈夫被單位派去梅州開展鄉村振興工作，幾乎每半個月才回廣州一次。藍燕霞并不覺得孤單無助，搬進珠江嘉苑4年來，她的朋友圈越來越廣。适齡的人群，相似的狀态，便利的生活……對于藍燕霞來說，珠江嘉苑早已從“新房子”變成了“安樂窩”，在她的定義中“家”的感覺不過如此。

眼看明年公租房到期，為了讓孩子們繼續就近上學，藍燕霞決定再續租期，也讓這份幸福感延續下去。根據階段性統計數據顯示，自2010年至2021年，廣州連續十餘年保持人口淨流入，城市魅力與活力與日俱增。第七次全國人口普查數據顯示，廣州市常住人口約1867.66萬人，其中15—59歲人口占比74.72%，勞動力人口為這座城市的發展發揮了中流砥柱作用。

近年來，廣州市愈加關注新市民、青年群體的居住問題，提出在“十四五”期間籌建66萬套（間）保障性住房，努力實現從住有所居邁向住有宜居。

●南方日報記者 郎慧

1 另一種生活方式

剛搬進珠江嘉苑時藍燕霞還有些不适應，家門口的公交車尚未開通，從家到地鐵的距離令她感到有些不便。令她沒有想到的是，強大的鄰裡關系網很快就将難題化解，一個個幾百人的社區拼車微信群建起來，鄰居們相互借力拼車上班，不僅緩解了出行壓力，也在結伴出行中加深了認識。

在拼車中，鄰裡們相互得知了彼此的單位，原來，作為廣州市保障性住房項目，珠江嘉苑共有6782套房源，包含人才公寓、公租房、經濟适用房等類型。目前已有諸多單位與該項目簽約，如南方醫科大學南方醫院、小鵬汽車、廣東财經大學、天河區住建局等。天南海北五行八作，鄰裡因共同的目标聚在一起：在廣州有個家。

單位以條件篩選的形式安排住房，優先滿足已婚夫妻等剛需職工的住房需求。“我們搬來後發現鄰居們的情況都差不多，大家年齡相近、婚姻狀況相似，還有不少鄰居也是孩子同學的家長。”藍燕霞感到周邊的環境一下變得親切起來。

往後的日子裡，藍燕霞在社區交到了不少朋友，有時相約一起買菜，甚至互相代為接送孩子上下學。

有的人漸漸走入，也有人選擇離開。文寶軒和女友李嘉莉都是地道的廣州人，3年前，為了能夠養一隻自己的愛犬，文寶軒從家中搬出，開始入住北山夢享社區。“媽媽不讓我養狗，我就去過自己向往的生活喽。”文寶軒認為，選擇一種喜歡的生活比住不住在家裡更加重要，成年人終究要面對自己的人生。

如今，文寶軒除每日正式工作外，還在幫襯女友的社區咖啡店。去年5月，李嘉莉在夢享社區開了一家名為“neighbor coffee”（鄰裡咖啡）的小店，為周邊居住的青年朋友提供飲品和交往平台。“夢想社區住着上萬名青年租客，他們或在附近的琶洲、珠江新城上班，或在大學城裡讀書，很多人常常光顧鄰裡咖啡。”文寶軒說。

年輕人相聚總有聊不完的話題，鄰裡咖啡不僅成了年輕人聚會的場所，也連帶着為北山村本地居民提供服務。“廣州能為年輕人提供什麼？年輕人又能為這座城市帶來什麼？”這是夢享社區運營負責人羅金良的日常自問，他希望社區的運營能讓廣大青年朋友、新市民感受到“家”的舒适感和歸屬感，也能讓這座城市因為他們的到來而充滿活力。

2 一片藍海市場

眼看社區越做越大，羅金良團隊成員們除喜悅之外肩上也更多了幾分責任。“這個中秋節我們組織了一場小型音樂會，還有戶外飛盤等，為社區活躍下節日氣氛。”廣東夢享投資管理有限責任公司創始人王錦介紹，社區自成立以來舉辦了很多活動，公司每年對活動經費的投入在5%—10%之間，活動是對入住租客們的增值服務。

如今，電競比賽、戶外露營、日常聚餐……早已是大家的常态化活動，增值服務産生了客戶對品牌的忠誠度，從心底油然而生出對于社區和城市的歸屬感。然而，運營團隊也漸漸發現，租客們在享受生活的同時也獲得了在事業上的發展，他們的迫切需求便是改善居住條件。“我們一早就感到了發展多樣化産品線的重要性，随着客戶個人實力不斷增強，品牌也應随之共同成長。”羅金良說。

目前，夢享社區運營團隊正在向外拓展業務，除北山村項目外，還與中國建設銀行旗下全資子公司廣東建信住房共建夢享琶洲科創人才公寓，吸引了金域醫學、琶洲實驗室等單位人才批量入住。羅金良介紹，接下來，夢享社區将依托在建、在營的保障性租賃住房試點項目，結合區位優勢和在地企業資源，打造有影響力的官洲地區人才居住聚集地。

眼見租賃住房市場供需兩端不斷擴大的趨勢，不少大型開發企業紛紛試水建設、運營長租社區，不同的籌建及經營模式應運而生。如珠江嘉苑由廣州市東建實業集團有限公司提供自用土地，并以政府回購的模式建設的保障性住房項目；夢享社區主要以城中村閑置資産盤活為主，對存量土地資源進行改造利用。

不僅如此，中國建設銀行自提出住房租賃戰略以來，不斷探索保障性住房的融資與運營新模式，旗下建信住房服務有限責任公司在全國範圍打造“建融家園”長租社區，以融資、聯合建設運營等方式給予市場主體多方面支持。

建行住房租賃貸款具有利率低、期限長（25年）的特點，可讓企業充分享受低成本融資。目前中國建設銀行廣州分行已與方圓、保利、龍湖等多家開發企業合作，向其提供貸款融資、信息系統等服務，促進保障性長租社區規範化運營、可持續發展。

作為國内首批涉足住房租賃行業的企業，龍湖集團已與建行廣州分行簽訂合作協議，共同打造長租社區。經過一番重新裝修，曾經的學校宿舍樓搖身一變成為龍湖冠寓廣州獵德大橋店，集體閑置被整體盤活，吸引了青年專才、創客SOHO、青年白領等群體入住，成為廣州市村集體整租運營示範項目。

3 待盤活的存量資産

根據廣州市統計局數據顯示，2021年末，廣州市常住人口1881.06萬人，城鎮化率為86.46%。作為一座超大城市，廣州城市建設不僅經曆了從增量到存量的過程，更處在向存量要質量的新發展階段。近年來，租賃社區開進了城中村、産業園區、單位宿舍……在有效盤活存量資産的同時，提升了城市環境品質。

在荔灣區大坦沙島，廣州保利N 坦尾青年社區是江岸一道亮眼的風景，小散亂工業廠房已成過去時，如今，這裡是屬于年輕人的生活部落。作為“工改住”的租賃住房項目，保利在工業園區基礎上打造輕資産模式長租社區，采用自主研發的管理系統實施社區運營，以求做到“無處不在、無事不擾”的酒店式管理。

随着參與長租社區建設、運營的市場主體愈來愈多，房源籌集的渠道和資本随之豐富起來。然而，廣州市不少長租社區也面臨解決保障性租賃住房認定問題。近日，廣州市住房和城鄉建設局正式發布《廣州市保障性租賃住房項目認定辦法》，提出對保障性租賃住房建設面積、規模标準、運營年限、建設标準、租金标準、對象标準六大認定條件，受到了企業的歡迎。

“項目被認定為保障性租賃住房後，可以幫助企業拓寬房源籌建渠道。”保利公寓相關負責人表示，長租社區運營期間長，新建項目前期投入大，保利通過盤活自持物業運營社區，形成了規模化、品牌化、系統化的全鍊條開發模式，不同的産品線為青年朋友提供多元的居住體驗。

龍湖冠寓相關負責人認為，對于長租公寓運營商來說，存量盤活是對綜合能力的考量。保障性租賃住房以服務民生為底色，項目的可持續健康經營，關乎選址、定位、建造、營銷、運營等各個環節，不僅需要全鍊條資産管理能力增強核心競争力，更需要政府、企業、金融機構攜手規範市場。

此前，廣州市提出以七大籌集方式建設保障性租賃住房，包括“工改租”、産業園區配建、整租運營、土地公開出讓、企事業單位自有存量用地、村集體用地籌建、城中村安置房配建等。近日，廣州市住房和城鄉建設局相繼發布政策，鼓勵企事業單位利用自有存量土地建設保障房；增加工業園區保障房配建面積，不斷釋放保障房建設政策紅利。

廣州市持續鼓勵市場主體積極參與保障房認定，并拿出稅務、金融、土地等政策“工具包”給予企業實在利好。在此基礎上，保障性租賃住房的自我“造血”能力也值得進一步開發，這一方面離不開企業自身的全鍊條服務能力，另一方面更離不開在其中居住着的年輕人。他們的勤勞、創新與活力将為社區帶來更多資源與機遇。

當舊廠房、城中村脫去小散亂的“外衣”，年輕人的身影為這座老城市帶來了新的活力。從住有所居到住有宜居，廣州正在以新的城市建設，定義這座城市的開放與包容。

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