文丨杠房子的律師

經常有人這樣咨詢我，他說：律師，經濟适用房可以買嗎？

我說：滿5年了嗎？

他說：沒有。

我說：沒滿5年的話不能上市交易，風險很大。

他說：沒事，都家門口人。

其實，很多時候，當事人咨詢隻不過是為了尋求自我安慰罷了，就像我們很多時候心裡已經有決定了還會再去咨詢一下他人的意見一樣，如果回答和我們心裡的決定是一樣的，那我們肯定欣然同意，如果回答與我們心裡的決定相左，我們也會找借口說服自己相信自己。

為什麼購買沒滿5年的經濟适用房有風險呢，這要從經濟适用房的本質說起。

大家都知道，經濟适用房是很難申請到的，申請需要具備嚴格的條件。

建設部、發展改革委、監察部、财政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局七部門2007年修訂的的《經濟适用住房管理辦法》中，對經濟适用房是這樣定義的：

經濟适用住房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理标準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。

《經濟适用住房管理辦法》第二十五條對申請經濟适用房的條件也做了概括性要求，即：

城市低收入家庭申請購買經濟适用住房應同時符合下列條件：

（一）具有當地城鎮戶口；

（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入标準；

（三）無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難标準。

經濟适用住房供應對象的家庭收入标準和住房困難标準，由市、縣人民政府根據當地商品住房價格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結構等因素确定，實行動态管理，每年向社會公布一次。

可以看出，經濟适用房的本質是為了解決城市低收入家庭住房困難而設置，具備一定的政治屬性，并非普通的商品房，是不允許投機的，因此，政府規定需要滿5年後才能上市交易。

比如，《江蘇省經濟适用住房管理實施細則》就規定：經濟适用住房在取得房屋所有權證、國有土地使用證5年後，方可上市出售，按房屋市場評估價作為轉讓基價減去原購買房屋價款的差額繳納50%收益金，個人在未向政府補繳收益前，不得私下轉讓所購經濟适用房。

但規定是規定，仍然會有很多人願意違反這些規定去購買經濟适用房，一般都是因為經濟适用房的價格相對于開發商的商品房而言，是較便宜的，所以，經濟适用房也成了一部分群體的“剛需”。

另外，為了提前鎖定房屋和價格，避免房主又出賣給其他人，買房人便提前與房主簽署房屋買賣合同，甚至付清全部購房款。

殊不知這樣做風險真的很大。

因為在司法實踐中并不認可這種交易行為。經濟适用房是為了解決低收入群體住房困難，提前買賣經濟适用房相當于擾亂了正常的社會秩序，損害了其他低收入全體的合法權益，違反了社會公共利益，一般法院傾向于認定提前簽署的經濟适用房買賣合同無效。

在房屋買賣合同無效的情形下，依據法律規定，雙方應當進行返還，即買房人向賣房人返還房屋，賣房人向買房人返還購房價款。

竹籃打水一場空

而且，買房人在經濟适用房上市前是無法要求賣房人辦理房屋過戶手續的，在這個過程中就會存在很多變數。

在實踐中，也出現了這樣一種情形。

經濟适用房因為學區等原因突然價格暴漲，那些之前賣房的人可能就會為了利益而主張房屋買賣合同無效，訴訟要求買房人返還房屋，從而再高價将房屋賣給其他人，以謀取更多的利益。

但之前的買房人卻沒有任何辦法阻止，正是因為房屋買賣合同本身無效。

假使，萬一，你真想買未滿5年的經濟适用房的話，最好是和你很熟悉、很熟悉的人交易，才能适當控制風險。

否則，請慎重考慮。優先考慮已滿5年可以上市交易的經濟适用房，甯願房價稍微貴一些，也不至于擔心後面哪天會被房主趕出來。

那拆遷安置房呢？

拆遷安置房是不同于經濟适用房的，雖然很多地方都有滿5年才能上市交易的要求，但兩者之間的區别還是比較大的。

從性質上來說，拆遷安置房是對被拆遷人的補償，具有對價性；而經濟适用房是為了保護城市低收入人群利益，具有保障性。

從保護群體看，拆遷安置房包括農村房屋安置和城鎮房屋安置， 而經濟适用房立足于對城市低收入人群的安置。

所以，買賣拆遷安置房并不會涉及到擾亂社會公共利益的問題，即便拆遷安置房未滿5年，如果簽署了房屋買賣合同，法院一般也是認定房屋買賣合同有效，隻不過在5年内不能過戶，這一點是顯著區别于經濟适用房的。

現在我想您應該對經濟适用房、拆遷安置房有個大概的了解了吧，不如點擊右上角關注一下了解更多。

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