抵押的房屋能不能買賣?一、交易房屋已抵押如何辦理（一）常見的房屋抵押，今天小編就來聊一聊關于抵押的房屋能不能買賣?接下來我們就一起去研究一下吧!

抵押的房屋能不能買賣

一、交易房屋已抵押如何辦理

（一）常見的房屋抵押

1．正常抵押

（1）賣方原來購買房屋時，通過辦理商業貸款或公積金貸款或組合貸款方式完成，且交易時貸款尚未

結清。（2）賣方以要出售的房屋為債務或貸款提供擔保，房屋交易時，債務未結清或擔保未結束。上述情況通常辦理了抵押登記，通過查看不動産權證書上的抵押登記公章能清晰識别。

2．多重抵押

賣方交易的房屋被設定了多個抵押權，可能有貸款機構的抵押、金融公司的抵押、擔保公司的抵押甚至個人的抵押，要特别留意抵押的總金額，以及這些抵押是否辦理了登記以及辦理抵押登記的時間。

同一财産向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規定清償：抵押合同登記生效的，按照抵押物登記時間的先後順序清償；登記時間相同的，按照債權比例清償。

3．預告抵押

在開發商未取得房本的情況下，抵押機構辦理抵押一般為預告抵押登記，房屋預告抵押登記不能取得抵押權。抵押預告登記屬于預備登記，不具備終局的物權效力，是未完成正式的轉移登記之前進行的一項登記，具有臨時性，存在于合同生效後至物權變動的條件具備前的一段時間，待物權變動的條件具備後，權利人需積極行使該權利而為本登記，如果請求權人屆時不積極行使該權利，則會失效。

（二）買賣已抵押房屋需要注意的若幹問題

在房屋交易前，一定要查詢房屋的權屬，确認是否有抵押、抵押權人、抵押金額、是否為多重抵押、是否有預告抵押等。

對于有抵押的房屋，買賣雙方簽署的房屋買賣合同是有效的，但是不解除抵押不能辦理不動産轉移登記手續（即過戶）。

對于有抵押的房屋，需要賣方明确還清該房屋剩餘貸款的具體時間，以及辦理解除抵押登記手續的具體時間。

賣方解押所需的資金，可以是自籌，也可以是買方提供的首付款。對于買方提供首付款用于解押的，其首付款資金應專款專用或者擔保支付。

若買方直接把錢給賣方，可能會面臨兩種風險：

（1）賣方不止有一筆貸款，首付已交付，但房子的貸款仍未還清，陷入兩難境地。

（2）賣方挪用首付款：賣方并沒有如約去辦理解抵押手續，而是把錢用作他處，甚至會提出再給一筆房款去解抵押的無理要求。

對于已抵押房屋剩餘貸款金額超過房屋成交價 80%的，要特别防範交易風險，對于大額定金（超過 10萬元）以及首付款應進行資金監管。

（三）已抵押房屋簽署買賣合同的注意事項

（1）抵押權人為銀行的，應具體到某銀行某分行某支行，例如中國工商銀行西安分行東城支行。

（2）抵押權人為個人的，應填寫姓名與身份證号，且不能同時是出賣人。

（3）通過公積金辦理貸款的，抵押權人按照不動産登記證明記載的名稱填寫。

（4）抵押權人為擔保公司的，應寫擔保公司全稱。

二、交易房屋已出租如何辦理

（一）已出租房屋簽署買賣合同的注意事項

依據《中華人民共和國民法典》規定：“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人将房屋出賣給近親屬的除外”。對于承租人放棄優先購買權利的，應提供書面的《承租人放棄優先購買權聲明》。

出租人履行通知義務後，承租人在十五日内未明确表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。

經紀人應依據簽署買賣合同時交易房屋的實際狀況如實填寫合同，如房屋已被出租，應選擇“房屋已出租”，并在合同中另行約定租賃期限和租金、押金的處理方式。

在簽署《房屋買賣合同》時，如房屋已出租，即使賣方承諾自行解除租賃合同或租賃合同即将到期，經紀人也不能在買賣合同中的“房屋出租狀況”處選擇“未出租”。

（二）買賣已出租房屋需要注意的若幹問題

若承租人提供了書面的《承租人放棄優先購買權聲明》，租賃房屋在租賃期間發生了所有權變動，不影響租賃合同效力，承租人有權依據原租賃合同繼續居住該房屋，也就是常說的“買賣不破租賃”。

若出租人出賣已出租房屋，未在合理期限内通知承租人或者存在侵害承租人優先購買權情形，承租人有權要求出租人承擔賠償責任，但無權否定出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同效力。

若承租人放棄優先購買，購房買方要求在租賃合同屆滿前清退承租人，則需要與出賣人明确租賃期限、具體交房日期，以及租賃違約所産生的費用金額以及由買方還是賣方承擔。

（三）簽署《承租人放棄優先購買權聲明》的規範性

交易房屋隻有承租人的，由承租人簽署《承租人放棄優先購買權聲明》。

交易房屋有承租人和次承租人（轉租後的承租人）的，承租人和次承租人均需簽署《承租人放棄優先購買權聲明》。

交易房屋有代理公司的，若代理公司為出租人的代理人，則代理公司無需簽署《承租人放棄優先購買權聲明》；若代理公司為承租人的，例如長租公寓，則代理公司也需簽署《承租人放棄優先購買權聲明》。

（四）不予支持承租人優先購買的情形

有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

（1）房屋共有人行使優先購買權的；

（2）出租人将房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（3）出租人履行通知義務後，承租人在 15 日内未明确表示購買的；

（4）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

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