衆所周知，昆明房價從2021年開始就出現下跌趨勢，尤其是今年更甚。

連省會昆明都如此，雲南其他城市房價又會是怎樣一個情況？

據克而瑞統計數據顯示，9月雲南各城市新房均價中，唯一過萬的僅有昆明，5000元/㎡均價以下的有香格裡拉和保山。

（數據來源：克而瑞）

總體來看，今年的市場大環境對楚雄、普洱、版納、昭通這幾個城市的影響稍明顯，其他地州城市的影響并不大，下文将具體展開。

根據克而瑞統計數據顯示，雲南有房價數據的城市中，滇中區域城市共有4個，分别為昆明、楚雄市、曲靖麒麟區和玉溪澄江縣。

其中，楚雄市9月新房均價5090元/㎡，環比8月下降4.43%。

根據梳理，楚雄市在2021年的新房均價為5619元/㎡，至9月下降幅度還是很大的。而今年1-9月，房價都在大幅下滑，最低的5月僅4970元/㎡。

（數據來源：克而瑞）

楚雄房價的下滑，一方面是由于爛尾樓頻出，一方面是人口外流，需求減少。

然後是曲靖麒麟區，9月新房均價5856元/㎡，環比8月上升4.17%。

從今年各月曲靖麒麟區的房價來看，情況均好于2021年水平（2021年的新房均價為5473元/㎡），均價高的4、5、7月，甚至超過了6000元/㎡。

（數據來源：克而瑞）

近年來，曲靖在政府供地策略及容量帶動下，淨去存280萬方，健康度優勢突出，投資價值較高。而随着一些高品質項目入市，均價出現上漲。

再來看玉溪澄江縣，9月新房均價7738元/㎡，環比8月上升7.21%。該地房價在雲南省處于前幾名水平，從今年整體來看，價格穩定度都不錯，僅有4月份跌至6000元/㎡以下，受市場影響并不大。

（數據來源：克而瑞）

主要是由于玉溪澄江縣附帶文旅屬性，而今年暑期文旅市場複蘇，随即樓市也有所複蘇，玉溪澄江縣客戶來源變動顯著，本地、省内客戶占比降幅明顯，外省客戶占比上升，投資屬性更為明顯，價格也就有所回升。

但其實澄江受高原湖泊保護政策影響，成交量還是跌幅最高的，達42%。

滇西區域城市共有8個，分别為怒江泸水、保山、騰沖、香格裡拉、麗江、大理、芒市和德宏瑞麗。

這些城市中，怒江、保山、瑞麗、香格裡拉的房價從去年到今年波動并不大，這裡就不做贅述，主要講一下具有文旅屬性的騰沖、大理、麗江。

先來看騰沖，騰沖2021年時候均價為8904元/㎡，今年來波動較大，9月降至最低值8015元/㎡，環比8月的9075元/㎡下跌了11.69%。

（數據來源：克而瑞）

在文旅城市中，騰沖熱度相對低，文旅市場擴大後，競争力不足顯現，加之存量積壓導緻風險上升，随着初期的結束，市場更是大幅下降。

大理今年的房價雖比較2021年（10924元/㎡）有小幅降低，但也仍是房價僅次于昆明的城市，并且從2-9月房價都比較穩定，在9000-9900元/㎡之間徘徊。

（數據來源：克而瑞）

大理作為高熱門城市，旅居置業有力支撐去存，并且與旅遊熱度同步，大理的量價都不錯。另一方面，大理靠高價别墅項目帶動，價格領跑旅遊城市。

麗江的情況和大理類似，價格不及2021年水平（7899元/㎡），雖然全年價格在5800-6900元/㎡浮動，但降價還是比較明顯的。

（數據來源：克而瑞）

麗江主要由上輪行情翹尾拉低淨增量，21年後新房成交滑坡較大，後市存量風險增加。

這裡還得提及一下芒市，芒市今年的房價都較低，并且到9月處于最低位，均價僅6006元/㎡。

（數據來源：克而瑞）

滇西南區域城市共有3個，分别為臨滄、普洱和西雙版納。

其中，臨滄均價基本穩定在6000-6500元/㎡，價低的時候也基本是老項目備案拉低均價。但是普洱和西雙版納的房價波動較大。

先說普洱，今年初的時候就有不少媒體在說普洱房價超過版納，現實也确實如此，2021年普洱的新房均價達7941元/㎡，而版納僅為7470元/㎡。從今年各月的房價來看，普洱也是超過版納的。

（數據來源：克而瑞）

隻不過，年内各月，普洱的房價都遠低于2021年均價，甚至在4月出現了均價最低值。

9月雖然均價僅7633元/㎡，但也是全年第三高的水平了。

普洱由于氣候溫暖，自然環境良好，近些年逐漸開始吸引省外度假客戶落地。但是随着文旅市場的蕭條，價格也是出現了下跌，僅在暑期出現了小幅的回升，到9月暑期結束又出現下跌，也屬正常情況。

最後來說西雙版納，8月和9月，版納實現了價格回升。旅遊城市版納由于其投資屬性較強，受市場影響較為明顯，均呈現量價齊跌态勢，直至8月的暑期文旅熱才得以上漲。

（數據來源：克而瑞）

文山市位于滇東南區域，但整體樓市變化不大，9月新房均價為6156元/㎡，環比上漲20.22%，在這就不展開解析。主要來說一下位于滇北的昭通。

昭通在前幾年新盤較多，還是頗為火熱，2021年昭通新房均價為5857元/㎡，但今年内整體價格都較低，9月低至5392元/㎡，環比下降了2.88%。

（數據來源：克而瑞）

根據昭通市場情況來看，經濟發展落後，導緻人口大量外流，而昭通本地的房地産停滞，供需關系失衡，經濟不景氣導緻買房的人大量減少。

上半年，昭通房地産行業下滑非常嚴重，投資開發下降四分之一，銷售下降三分之一，建築業對全市的GDP貢獻下降至17.4%，逐漸失去支撐作用，于是就出現了這一情況。

寫在最後

從全省今年市場來看，均是不容樂觀，相較2021年量價齊跌。

本地客戶已占據大頭，其中，僅有版納、大理、麗江這些旅遊城市的外來投資客才多，像曲靖，外省客戶占比僅2成。沒有省外購房者，不僅量起不來，價格也會跟随市場環境下降而下降。

而接下來，随着全省政策跟随全國基調，持續放寬，普通城市也将會實現平穩；而旅遊城市還需要旅遊熱帶動、疫情平穩，才能恢複正常。

如果選擇置業，此時政策好、價格低，确實不錯，不過僅限于剛需客戶。但不能保證接下來會持續降低還是回升，理性購買吧，如果選擇投資，省會昆明确實仍是最好的選擇。

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