購買東莞二手房基本以剛需自住為主

東莞陽光網訊臨近年底，東莞開發商普遍通過各種方式搞特價促銷，沖業績，力求，不少樓盤價格越來越“親民”，随着市場預期的調整和新房的優惠促銷活動，二手房業主的心态也悄然發生轉變，下調報價或者承擔部分稅費成為主流，不少業主出于資金周轉、工作調動、改善換房等需要急于轉讓，筍盤因此也越來越多。

但由于購買二手房基本以剛需自住為主，多數都是首次購房，缺乏經驗，并且對房屋總價及首付款較為敏感，特别是在今年東莞嚴格落實“三價合一”的情況下，若購買非“滿五唯一”的房子，個人所得稅金額普遍較大，成為購房者除購房首付款外的另一項金額較大的支出，為了讓廣大購房者更加精準做好購房預算，記者特為大家梳理出二手房交易全過程及需要支出的各項費用和計算方式。

第一步：在看中房源并談好價錢後，簽約前必需核實房屋産權，房子一旦被查封或抵押都無法停止買賣。看看産權人身份證與房産證能否分歧。（通常由房地産經紀機構帶業主去房管局查檔核實）

第二步：簽買賣合同，注意将定金數、首付、尾款的金額及時間、付款方式、房屋内的設備的處置方式等進行約定并寫進合同。（通常在簽合同當天支付定金）

第三步：申請貸款（一次性付款買家忽略），需提前準備銀行流水、收入證明的文件到銀行辦理

第四步：業主贖樓（業主無欠款可忽略），一般在買家的同貸書審批通過後，買家支付首付款，業主用首付款去贖樓（若首付款的額度不足抵扣贖樓款，需業主自行墊付，合同另行約定除外）

第五步：過戶打稅，在業主贖樓辦理結清手續，并到房管局注銷抵押登記後，即可到房管部門辦理過戶，通常過戶當天需要到稅局繳納契稅、個人所得稅等費用

第六步：物業交割，物業交割包括水、電、燃氣查驗及費用結清；供暖協議變卦及供暖費結清；物業協議變卦及物業費結清；有線電視過戶及有線電視費、電話費結清；戶口遷出；屋内設備交割等。

二手房交易費用：

一、購房首付

購買144㎡以下普通住宅，首套房最低首付為房款總價三成，二套為四成。但如果購買144㎡以上住宅，無論首套還是二套均需要最低首付六成。（注：對套數的認定，以購房者夫妻雙方及子女名下在東莞的房産套數為準）。

二、居間服務費

居間服務費俗稱為中介費，一般為房款總價的2%-3%（注：具體由購房者與經紀機構商談約定）。

三、契稅

根據最新規定，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

四、營業稅

免收，因為營業稅是房産證未滿2年才會征收，但按照東莞當前政策，房産需滿2年才能出售，故營業稅免收。

五、個人所得稅

1、滿五唯一房源免收，注：滿5年是指房産證/契稅發票日期至交易日期，滿5年或以上；唯一住房是以家庭為單位，在廣東省内，業主、配偶、未成年子女的名下，在省内的房管系統中隻登記有一套住房。

2、非滿五唯一征收方式如下：

目前在東莞二手房市場交易中，個人所得稅通常轉嫁給買方支付，計算方式為：個人所得稅=（轉讓價格或計稅評估價-房屋原發票價-合理費用）*20%。

關于轉讓價格或計稅評估價如何确定？按照規定，2012年3月31日起，我市正式啟用東莞市存量房交易計稅價格評估系統，地稅部門通過将納稅人自行申報的交易價格與存量房交易計稅價格評估系統自動生成的評估結果進行比對，按照孰高原則确定計稅價格，并以此為依據征收存量房交易環節的各項稅費。值得注意的是，按東莞現在政策，東莞存量房交易計稅價格評估系統自動生成的評估價格目前是不公開的，隻要繳稅當天現場核算時才能确定。

另外，合理稅費包括本次購置實際支付辦證費、房屋裝修費用、房屋貸款利息、手續費（或中介費）、公證費、評估費、住宅專項維修資金等，其中房屋裝修費用不能超過房屋原發票價的10%；住宅專項維修資金隻能用于二手房第一次轉讓時抵扣，二次及二次以上轉讓則不能計算在合理稅費裡。

六、評估費

1、商業貸款：評估價在100萬以内的評估費用為評估價*0.5%，評估價在100萬以上的評估費為【100萬*0.5% （評估價-100萬）*0.25%】

2、公積金貸款：評估價50萬以下，評估費為1500元/套；評估價50萬以上，評估費為2000元/套

七、擔保費

1、商業貸款：擔保費為貸款金額*1.5% 3500元辦證及服務費

2、公積金貸款：擔保費為貸款金額*1% 3000元辦證及服務費

（注：一般純商業貸款可以讓業主做擔保，減除費用）

八、住宅專項維修資金

因為業主之前購房時已經繳納，通常由業主贈給買家，故無需再繳納。

九、其他費用

如交易登記費、抵押登記費、公證費、資信調查費等額度較小的費用。

另外值得一提的是，一般來講，樓齡超過15年，銀行普遍會要求個人首付在5成以上。故如果購房者首付金額有限，盡量購買15年以内的二手房，以避免因為貸款問題造成首付預算沒法滿足條件而産生糾紛。

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