也許你沒聽說過華僑城，但你一定去過歡樂谷，驚險刺激的過山車、驚悚的鬼屋、激情四射的海盜船，總有一個項目符合你的氣質。其實，歡樂谷就是華僑城旗下的旅遊公園，年入園人數僅次于迪士尼樂園、默林集團、環球影城，而華僑城則是我國主題公園的領軍運營企業。

2019年上半年數據顯示，華僑城A實現營業收入176.5億元，同比增長19.9%；實現利潤總額41億元，同比增長23.0%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為28.1億元，同比增長39.5%。公司的總資産規模進一步擴大至3346億元，環比增長13.75%，但拆開來看就不美麗了。

看到上面這些亮眼的數據，很多人會驚歎于華僑城的強大，但大多數事物華麗的外表下就怕深挖，因為揭開後可能就是滿目瘡痍，一地雞毛。

2018年，華僑城總資産達2942億元，到2019年上半年攀升至3346億元，但令小編驚奇的是，公司的淨資産從2018年的591億元增長到2019年上半年的599億元，隻增加了8億元，但負債卻從2170億元大幅攀升到了2566億元，增速驚人。所以，公司總資産的增長其實是來源于負債的增長，真是騷操作。

事情似乎還沒完，如果我們把時間拉長一下會發現，公司的負債一直處于大幅上漲中。公司的資産負債率從2017年69.9%，上升到2018年73.77%，到2019年上半年上升到了76.7%，增速驚人。

公司大規模舉債，必然導緻償債壓力的增加。2019年上半年，公司貨币資金有351億元，但公司的流動負債卻高達1661億元，可見短期償債壓力有多大。

那麼，華僑城大量舉債都幹什麼去了呢？答案隻有兩個字：囤地。

華僑城在拿地上決不手軟，最新數據顯示，公司2018年新增儲備建築面積約1400萬平方米，單說數字你可能沒概念，要說2018年的拿地面積超過了2014年至2017年的拿地總和，你就清楚華僑城拿地擴張的速度了。但這還沒有完，2019上半年數據顯示，華僑城又持續擴張了18個項目，新增權益建築面積超過430萬平方米，同比大幅增長90%，總投資金額更是高達181億元。這樣的拿地速度難道公司高管腳上穿的是安踏？

而公司囤地的原因隻有一個，那就是房地産确實賺錢。最近幾年，華僑城的旅遊業務闆塊一直不愠不火，推動公司利潤增長的主要就是房地産銷售。2019年上半年，公司房地産業務實現營收121億元，同比增長22.53%，房地産業務營收占比從2017年的55.17%提升到了68.69%，這也漸漸脫離了公司制定的“文化 旅遊 城鎮化”的戰略。

由于房地産業務的毛利率不斷提高，也帶動了公司整體毛利率的提升，從2017年的50.25%，提升到了2019年上半年的65.38%。而華僑城房地産業務毛利不斷攀升的原因就是，公司銷售的房價上持續上漲，尤其是一二線城市，但公司前期拿地成本十分的低廉。

賣房子賺錢，公司大規模舉債蓋房子，難道不是一條發家緻富之路麼？那得看房地産賺錢的基礎還在不在。

2015-2018年，華僑城的房地産銷售面積分别為32.59、33.84、77.2、58.75萬平方米，銷售面積的大幅增長主要受益于2016年開始的房地産上漲行情，但是2017年密集出台的限購限售政策讓房地産市場一夜入冬，在房住不炒的政策下，房地産市場很難再有大的行情。

2018年，華僑城的房地産銷售面積就出現了大幅的回落，但公司的存貨卻仍在持續的攀升。2016年公司存貨金額為680億元，到2019年上半年飙漲到了1800億元，這就是大規模舉債開發的結果。在房地産趨于穩定的情況下，要消化這麼大的庫存真的是難上加難。

另外，房地産市場的降溫，也使得華僑城的存貨周轉率持續降低，從2016年的0.28下滑到了2018年的0.14，遠遠低于萬科的0.28、保利地産的0.29。一邊是房子越來越難買，一邊是劇增的債務，華僑城遭受兩面夾擊。而存貨周轉的滞後，又進一步加劇了華僑城的财務壓力。

華僑城大規模的舉債拿地，尤其是集中在房地産調控高壓的一二線城市，這不得不說是一次冒險，因為房地産火熱的行情已經不在了，公司隻能面對越來越高的存貨積壓，和大幅攀升的财務成本。不論怎樣，小編還想再去歡樂谷任性的嗨一下。

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