每年入學政策基本都會在4月下半月發布，大部分政策都是順延，所以市場隻是消化吸收，因為當年落戶必須在5月1日前才能趕上入學申請，所以學區房每年都是在春節後到4月份會非常熱，當然，有時候也有政策會帶來末班車效應，比如2020年的西城731政策。

西城的學區房是2020年4月30日出台，多校劃片，随後在市場上明顯的出現了一輪井噴末班車：

4月份出台政策之前西城網簽單月二手房800套，之後井噴到了1600套-1900套。随後成交量開始萎縮，但到了2020年12月開始，成交量繼續放大，3月份成交量達到了1600套。可見，西城的學區内多校劃片，對于市場來說，并沒有太大的影響。

所以重磅來了，西城在2021年的入學政策中并沒有什麼加碼政策，所以萬衆矚目，海澱這次的政策其中有一條的确可以說是曆史最狠！

4月23日，北京西城區和海澱區分别公布了《2021年義務教育階段入學工作的實施意見》，這兩個區今年的入學政策對北京樓市的影響是非常重要的。

從目前公布的政策看，雖然都在強調“多校劃片”，但西城的政策基本保持穩定，海澱變化比較大，這的确可能會直接改變未來北京學區的基本格局。

西城的政策内容可以說老生常談，對于市場來說，毫無影響。

但海澱的政策内容中有一條非常關鍵：

自2022年1月1日後，戶籍從外省市或本市其他區遷入海澱區的适齡兒童申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，在區内協調解決。

衆所周知，海澱區的教育屬于北京的丘陵分布，高的萬柳、中關村、上地，三片區可以說是全北京最好，但低的海澱山後幾個區域甚至可以說非常差。

如果真的按照政策落地執行，未來再想買海澱學區房就必須是孩子未落戶才有可能享受片區内入學。這對于市場來說，将出現非常非常大的影響。

所以分析這個政策的影響，必須看兩點：

1：政策會落地嗎？

綜合來說，全區統籌這一條很難執行，遊戲規則一旦複雜，背後的貓膩就可能很多，全區統籌的差距太大，海澱區域橫跨幾十公裡，如果買房在萬壽路，統籌到海澱溫泉就學肯定不現實。所以這一條政策其實最後如果落地會帶來巨大的社會問題。

2：如果真落地影響會有多大？

如果真落地，首先2021年未來8個月海澱市場成交肯定會出現末班車效應，大量的子女要入學家庭，會抓緊最後窗口期成交。

整體看，海澱區的二手房成交量在最近幾個月明顯放大，去年基本在2000套，當下單月基本在3000套，但值得注意的是，最近經營貸嚴管下，海澱二手房成交量4月份已經出現了下調。

教委的政策，很可能推動年内海澱區二手房成交量繼續明顯放大。

畢竟對于大部分家庭來說，學區房是剛需，所以分析海澱區新政策的影響要分拆兩部分看，2021年年内，海澱區的學區房大概率會繼續高位，因為教委的末班車效應，成交量會持續放大。大部分家庭會趕在這個末班車前交易。

而判斷2022年之後市場會如何，還需要看這個政策的落地執行力度！

但需要注意的：學區房的出現是教育不均衡導緻的，當下的政策基本集中在讓更少的人更難獲得優質資源，優質資源依然在那裡，這種情況下，教委的政策隻能是給建委添堵。起碼在年内因為教委這個政策，會導緻海澱區二手房成交量持續高位。

學區房這個話題可以說是2021年最熱的話題：不僅僅是民生話題，更跨界到了教育、房地産。

學區房是如何産生的？當下的學區房調控政策真能打擊學區房價格嗎？學區房還值得買嗎？希望這篇文章能給你一點有用的建議！

第一：了解一下學區房這個概念：

百度關鍵詞過億的收納，可見這個事物的确全民關注，學區房是房地産市場的衍生品，教育資源壟斷導緻階層固化的結果，也是現代教育改革的主要阻礙。

學區房的出現折射出現行教育體制方面的弊端，主要體現在一個城市教育資源的分配非常不均衡，造成一些所謂的“好”的優質中小學，這也同時體現出教育的不公平性。也就是說不是所有的義務教育階段的孩子都能享受到優質教育的權利。

第二：學區房也是房，學區房隻是房産中的一類。

學區房也是房子，大部分時候都是房子都漲的時候，學區房多漲一點，大部分房子都跌的時候，學區房少跌一點。房地産調控也影響學區房，學區房的價格也看銀行信貸，

而且相比普通房産，學區房基本都屬于改善型剛需，在當下按揭貸款的政策裡，學區房受到的影響最大，二套房貸款大部分一二線城市都比剛需首套房貸款要嚴格很多，為什麼還能火？

很簡單，經營貸推動了學區房的需求，而且相比其他物業，針對學區房剛需，更意願承擔貸款。所以2020年來的這一輪學區房高峰，是出現在房地産調控未寬松，但經營貸入樓非常寬松的大背景下。

這一點如果抑制不住，學區房會繼續漲價。

第三：學區房的改革唯一辦法是增加投入，讓産業均衡讓優質資源增加。

當下教育的改革方向是錯誤的。

大部分學區房都分布在高校或者政府部門周圍。

學區房！中國式中産家庭不得不接受的一個泡沫。學區房現在已經變成了全國中産家庭的标配，可以沒有LV新款包，有這個城市的戶口，而沒有一個在這個城市數得上的學區房，這大概率是代表在這個城市混的不咋地。

學區房變成了面子工程！所以每年都有兩次學區房爆炒熱：

1：每年入學的時間，基本都在3-4月前後。動辄爆發出天價也基本在這個時間。因為如果不在5月1日前辦好手續落戶，當年是肯定不能入學了。

2：中高考時間，考好了，學區房漲價，考砸了學區房跌價。

過去對于中産家庭還有一個高考教育的替代品，走海外教育。但衆所周知的疫情，起碼在未來幾年，肯定有大量的家庭會回歸國内高考。這種情況下，高考很大程度上就成了是否成才的唯一标準。

武功再高，也怕菜刀；素質再高，還得高考！高考就是應試教育的終極考驗，你素質教育搞得再好，最後還得在應試教育獨木橋上走一遭。這就是矛盾的地方。

全北京、全中國其實都是學區房，因為都是按照學區劃片的。但其實嚴格意義上，隻有一流一類、一流二類、二流一類才能稱為學區房。當然現在有些9年直升的初中不錯的，也可以說是學區房。

學區房的價格其實隻是門檻，代表了這家長的投入，從全國看的确存在非常明顯的高考下的不均衡現象。

學區房的出現，其實是在不增加教育資源的情況下的一個公平遊戲規則。教育焦慮産生的很大一個原因是我們不喜歡和變化相處。

大家最喜歡的就是，告訴我這麼做，我孩子這個問題就解決了；告訴我買下這個學區房，我孩子上好學校問題就解決了；告訴我進入這個好學校，就能直升高中部。用不變的思維去應對變化的日常，那麼我們勢必就會焦慮。

價格是篩選人群的最好工具，學區房和教育是中國如何資源配置的問題。

學區房的改革當下并不是做大蛋糕，而是想辦法讓買不起學區房的人不要罵。這其實方向錯誤了。

第四：未來20年解決不了學區房的問題

隻要高考，那麼升學就是戰鬥，全程不敢松懈。家長們都希望自己的孩子能夠考到好的學校去，否則去了渣校，可能就是提前被淘汰。因此娃的壓力，家長的壓力是完全不可同日而語的。

各大城市對于學區房的調控手段，主流有四種：「多校劃片」「名額分配」和「公民同招」「六年一位」。實際教育部門做不到稀釋優質教育資源，或者做到多增加優質資源。所以措施隻能治标不治本。

沒有變的最大原則“就近入學”

入學公平性其實隻有2個辦法，要麼是隻看分數，要麼是隻看房本。

小學階段是不可能隻看分數，這就必然會出現房本價值提高，所以從先天看，學區房就必然存在。

學區房的問題核心是教育資源不富裕，導緻房價上漲過程中，學區房成為龍頭，這些學區房調控政策，隻是稀釋學區房資源的價值，但很難影響根本

最近一年多的特殊情況加速了學區房的上漲

1：疫情導緻的教育需求回流，出國難度加大，使得大部分家庭考慮國内教育，這部分基本都屬于學區房的意向購房者。不論是北京的西城海澱還是上海深圳，大學區房新購房者中很大部分比例是過去考慮出國上學人群。

2：二胎導緻的教育資源緊張，對于獨生子女，一個孩子，大部分二胎家庭，認為2個孩子享受教育資源，相當于20萬一平米的房價變成了10萬一平米。這幾年井噴入學，放大了市場需求。

3：教育資源不均衡在放大，相比過去幾年各種名校分校遍地開花，在經過幾年運轉後，市場發現，這些所謂的名校都是假的，不論是生源還是教育資源都非常差，隻有一個牌子，導緻了市場需求的回流，開始集中搶優質資源，名校本校。最典型的比如全國遍地的人大附之類分校。

4：社會發展的原因，階層分層，過去的擴招發展到今天，普通學曆價值不高，而很多之前通過考試進入城市的人群成為學區房的主流需求，對知識定價更看重。

5：整體信貸市場的寬松，也導緻了學區房貸款的難度降低。擊鼓傳花，文化傳統，都讓買了學區房将來再變現非常容易，所以相當于1000萬一套的學區房并不是消費品，成了中産階層标配。

6：買學區房的人沒虧過，示範效應買了學區房用1000萬給子女成才多1%的可能性，非常值。将來還能變成1200萬。

聊了這麼多，其實結論很簡單，猶豫買不買學區房的人，都是買不起的。

這一輪政策的最重磅是2022年後海澱非出生就讀，身份證号不是110108很可能就要搖号入學。

110101 東城區110102 西城區110103 崇文區110104 宣武區110105 朝陽區110106 豐台區110107 石景山區110108 海澱區110109 門頭溝區110111 房山區110112 通州區110113 順義區110114 昌平區110115 大興區110116 懷柔區110117 平谷區

但需要注意的是雖然海澱不承諾“就近上學”，但估計真正實施起來，還是會“就近上學”，畢竟這是國家政策，教育部多次強調的政策，所以就算是2022年以後遷入海澱，肯定也會實施“就近原則”的。

學區房的出現是教育不均衡導緻的，學區房的出現是發展問題，當下的政策基本集中在讓更少的人更難獲得優質資源，優質資源依然在那裡，這種情況下，教委的政策隻能是給建委添堵。

其實北京教委的所有公務員公布一下自己子女入學情況，就可以知道學區房的價值。

起碼在年内因為教委這個政策，會導緻海澱區二手房成交量持續高位。可憐的建委領導又要因為教委的政策而忙碌了。

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