#在幸福敲門看測評#

前期，我們多次談過，閉眼買房等待房價上漲的時代已經結束。在同一個時段，有的城市房價會出現上漲，有的城市房價會持續下跌。而作為沒有買房的人，更需要明白，自己準備買房的城市，其房價上漲的底層邏輯。從人口增加或減少、樓市政策的寬松或嚴管以及相關供求關系的數據中可以找到答案。

今天，我們準備簡單一點，僅從新房及二手房銷量的同比增速這一個指标來為大家分析。順便再談一點其它的因素。

廣州的房價在一線城市之中最低，因此，有人認為廣州的房價上漲潛力大。這顯然是錯誤的認知。廣州隻是廣州人的廣州，而不是全國買房人的廣州。問一問現在的年輕人，他們心目中想去的城市，要數上海、深圳、北京莫屬。次選是杭州而不是廣州。再加上近三年，廣州土地供應充足，基本滿足了買房需求，所以房價漲幅有限。

為什麼廣州的房價還出現了上漲？這與廣東大力度的舊改直接相關。

在2019至2021三年目标中，平均每年要完成改造約1800萬畝。僅今年上半年就已完成了舊改總面積1811.95萬㎡施工，涉及金額1239.17億元。也就是說，近三年，将會是舊改拆遷穩定或促使房價上漲的原因。

從成交量的表現來看，廣州今年1至10月，新房成交面和解同比增速為12%，二手房同比增速為30%。所以，近三年，廣州的房價不要指望會出現大跌，同時也沒有大漲的機會。分化之中小幅上漲還會持續。

為什麼深圳出台這麼嚴厲的調控措施，為什麼深圳的房價這麼高，漲勢還是這麼猛。這與居住用地供應不足有着直接的關系。過去十年，深圳住宅用地成交面積431.5萬平米，居103個城市倒數第四，不到北京10%、上海5.8%。

今年，深圳發布的《深圳市2020年度建設用地供應計劃》，深圳計劃供應建設用地1200公頃，其中深汕特别合作區182公頃。供地數量增加很大，但在更大的買房需求面前有點杯水車薪的味道。所以，你還會看到前幾天，再次出現萬人搶房的場面。甚至一個買房名額價值30萬。

所以，在深圳居住用地供應沒有得到根本變化之前，深圳的房價隻漲不跌。

西安去年的房價漲幅全國第一，還有報道說全球的排名也是靠前的。今年西安的房價雖然還在上漲，但新房成交量大不如前，1至10月西安新房成交面積增幅同比下跌26%。可見西安的購買力開始出現透支情況。

但是，成交量的增幅下降并不表示西安的房價會大幅度的下跌。這其中有兩個原因，一是作為西部強省會城市，對區縣的人口吸納能力還在。二是西安的棚改拆遷還在持續。第十四屆全運會召開之前，西安将完成42個城中村(棚戶區)拆除提升工作。涉及住戶2.77萬戶、9萬人。這顯然阻斷了西安房價的下行。

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這幾個城市除成都外，今年的房價基本處于下降之中。青島、鄭州平均下跌約2000元每平米，高價偏遠的郊區盤跌幅更大，最高達到了5000元每平米。但是，青島的房價下跌已接近尾聲，從1至10月新房成交量增速來看，同比增速為2%，二手房在三季度的同比增速為9.9%。青島買房人開始陸續進場。在此提醒青島的朋友，如果是剛需，房價在年底折扣力度大，可以入手了（如果去年聽從我們的建議沒買，現在入手可能節約30萬左右）。而鄭州還會下跌一段時間，鄭州1至10月新房成交量增速為負15%，鄭州三季度二手房同比增速為負5.3%。鄭州買房還需等待。

成都和重慶屬于十四五之中成渝雙城經濟圈發展的重點，但從房價上看，成都在限購加碼之後趨于穩定，出現降溫迹象。而重慶的房價正處于下跌的邊緣。今年1至10月成都新房成交面積同比增速為8%，但二手房在三季度的同比增速為負55.6%，降溫明顯。重慶1至10月新房成交面積同比增速為負23%，最近出現了備案價87折、贈送20年物管費及首付五年分期的促銷。這表明重慶房價下跌正式開啟。

以上是以新房及二手房成交數據為基礎得出的房價變動預判，若想知道更多的城市數據及房價實情，請留言，随後根據情況及時補上。

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