有時候，顔值就是生産力。

外立面，就是樓盤的顔值。而南甯的外立面，是該變變了。

新古典主義風，ART-DECO風，法式風，新中式風，看着新詞變老詞，都要膩了。

2021年的南甯，開始掀起一股更“壕”的現代風，即公建化立面。

新的住宅立面抵達，傳說中10多年前一線城市水平，真的美嗎？它能火多久？又存在哪些問題？

我們的預測應驗了

2020年底，七小劍曾預測，南甯建築立面将在2021年開啟新篇章，至少會有5個大窗牆比的玻璃幕牆樓盤上市。

▲2020年12月30日鑒盤俠推文截圖

所謂窗牆比，指的是同一方向，窗的面積與牆的面積之比。

大窗占比，意味着窗占比高。通俗點說，當你看向建築同面，幾乎都是窗，即“大窗牆比”。

同時，住宅設計還流行一個詞，“公建化”。

什麼意思？當一個住宅建築采用了大量玻璃幕牆形式，取代混凝土澆灌的常規牆體，趨向于公共建築（寫字樓、劇院等）設計建造，即公建化。

▲公共建築示意，以南甯市雙定循環經濟産業園鳥瞰為例 ©UUA

市場上沒有嚴格的界定劃分，但可以肯定，當窗牆比越高，越趨近公建化。

不群總結了下，公建化立面有3個小優點：

①優化立面質感，提升城市品味。适當隐藏窗洞、空調機位，使建築立面更加統一且精細，質感更好，具有現代感；

②經久耐用，提高建築的性能。采用大量的玻璃幕牆形式，彌補原來大量面磚鑲嵌的滲水、脫落等不足；

③節約能源。一體化立面有效減少建築形體系數，減少住宅自身受到外界溫差的影響。加上立面玻璃通常采用加厚的雙層中空玻璃，檔次較高，達到節能效果。

既然公建化如此高大上，那南甯什麼時候跟上呢？

你有沒有注意到，今年以來南甯某些新盤的效果圖，長陽台設計越來越多？相關文案中，提及大窗牆比、公建化的頻率也變更高了？

其實，年底那句預測，正在應驗。

大窗牆比和公建化的推廣，使南甯的住宅立面悄悄演化。或許，南甯傳統住宅單元式的立面表達已落伍，新的審美叠代要鋪開了。

7盤比拼公建化立面，誰最美？

我們先來看看南甯目前的公建化住宅發展。

2021年，第一個跳出來吃螃蟹的，最具代表性的大窗牆比豪宅，就是三岸的中國鐵建西派禦江。

西派禦江，據說最大達到8:2窗牆比例，采用加厚版雙層中空玻璃，造價是普通外牆的2倍左右。除玻璃幕牆外，配以香槟金的鋁闆，走的是現代化簡約風。

部分戶型設計L型超長轉角觀景陽台，室内觀江視野廣闊，采光和通風更好。

▲中國鐵建西派禦江效果圖

英華大橋東側、銀沙大道南側的星海銀沙，海報直接秀出了公建化立面。

一線臨江的江景洋房闆樓，采用了大面積玻璃，設置270°觀江陽台，發揮江景價值最大化。加上屋頂配以簡潔的線條設計，整體建築放在那一帶挺拔出挑。

▲星海銀沙效果圖

還有軌道地産的五象二子，軌道禦玺君臨灣和軌道禦瀾上城，看着效果圖就很公建化。

君臨灣，均為高層、超高層建築。建築立面采用金屬穿孔鋁闆，全玻璃材質的幕牆造型，要打造為“星光幕牆”雲端豪宅。

該項目還設計了270°環幕景觀視野，100米雲端連廊、雲端無邊際泳池等世界級酒店才有的頂級配置，差點都要忘記它真身是個住宅。

▲軌道禦玺君臨灣效果圖

軌道禦瀾上城，地鐵2号線東風路站旁，不需要像江景盤照顧到各個樓棟觀江面排列，也是高窗牆比的住宅建築。

▲軌道禦瀾上城效果圖

同在五象湖西的融創鳳嶼湖，是融創時隔5年回歸五象的新作品。據目前放出效果圖，玻璃幕牆占比也挺高，主陽台也運用了弧線設計，比較驚豔。

▲融創鳳嶼湖效果圖

龍崗的公建化代表作，則是北投東境。位于龍崗江灣路東，陽台采用弧線曲面現代材質，米白色面闆上下搭配金屬線條。樓棟頂層退台式設計，整體建築層次感更足。

▲北投東境效果圖

金科紫來灣，最新曝光的效果圖，走的也是公建風。據說項目内部經過多次調整，下半年會正式上市。

▲金科紫來灣效果圖

好了，看完這7個公建化、大窗牆比項目的效果圖，趁還有印象，你覺得哪個最驚豔？最期待哪個建成？

◎請你投票

不群要說明下，上文羅列的7盤，有的并不能稱為純正的“公建化”，隻是加入了公建因素。但這些中高端産品，都更具現代感和藝術感，審美進步了。

高價地和江景盤，最愛公建化

公建化的崛起軌迹，有規律可循。

把7盤按點在地圖上标出，你會發現，除了中國鐵建西派禦江、金科紫來灣，2盤位于青秀區三岸闆塊外，其他6盤均位于五象新區（含龍崗1盤）。

這一次産品進化，五象和青秀又走在了前列。

▲南甯7盤公建化分布圖

另外，從景觀看，中國鐵建西派禦江、金科紫來灣、星海銀沙、軌道禦玺君臨灣、北投東境，這5盤臨近邕江，有先天江景資源優勢。

也就是說，公建化更易出現在高地價高房價闆塊，以及邕江旁。

開發商這麼做的意圖很明顯，為了提高項目産品競争力，提升溢價。

想要獲取超出房子外部配套賦予的價值，讓購房者心甘情願為溢價買單，自身産品力很關鍵。

近兩年，在提升項目内部價值上，南甯樓盤發揮各有千秋，有從園林實景示範區下功夫的，有靠高大上的會所展示面拉攏的，還有吹噓精裝交付多麼牛逼的。到今年，又從建築立面上做了突破，搞起了公建化。

▲多方面比拼顔值

從外在成本說，玻璃幕牆和鋁闆的大量運用，造價比中低端樓盤所采用的塗料、真石漆更高。社會很現實，美感和質感，離不開金錢堆砌。

從内在景觀看，不少成功人士、年輕人所追求的室内極緻的視野體驗，高窗牆比的公建化最貼合不過，他們願為窗外的美景而埋單。

既能滿足客戶所需要的居住品質，又能幫助房企提高溢價。于是乎，住宅趨于公建化，今年終于爆發了。

這其中，還有像中國鐵建、軌道地産、北投地産等國企助力，“國家隊”的表現越來越優秀了。

比一線城市慢了至少10年

2021年，可以稱為南甯公建化元年。

但公建化，在一線城市并不是什麼稀有物種。早在10多年前，北京、上海、杭州、成都等強一二線城市就已流行。

這麼說吧，南甯住宅建築審美叠代是相對緩慢的。

10年前，南甯的商品房住宅普遍選用塗料、小面磚。在當時相對高價的鳳嶺闆塊，以現在眼光看那些老豪宅們，部分立面裝飾上繁複的歐式花紋，窗牆占比挺普通的。

等到5、6年前，大批國内品牌房企來到五象，逐漸興起長陽台、玻璃陽台，如綠城春江明月、融創九棠府等，窗被“打開”了。

随着住宅市場群體由剛需向改善過渡，也得益于房企們“内卷”，在今年住宅立面美顔升級，開始傾向長陽台、高窗牆比，運用大量玻璃幕牆的設計。

終于，南甯追上了10年前的一線城市。

▲建築外立面材料的成本參考（來源：克而瑞産品測評）

不過，玻璃幕牆 鋁闆的造價确實相對高，現階段還多用在南甯的中高端項目，普及是不可能的。

美是美，小心封陽台後的醜

未來，南甯的公建化會更多嗎？

目前，南甯并沒有出台相關指導意見，多是市場自發行為。

但在别的城市，不群發現兩種做法。

西安是鼓勵，今年1月份發布相關指導意見，沿城市主要道路（道路紅線≥40米）、濱水等城市重點區域的住宅建築，外立面應進行公建化設計……

▲西安建議城市重點區域進行公建化設計

福州也發文要求，沿江地塊原則上不再新建住宅，若确需建設的，住宅建築外立面應進行公建化立面設計……

相反，廣州卻截然不同。

早在2017年7月，廣州發布管理辦法，住宅、黨政機關辦公樓、醫院門診急診樓和病房樓、中小學校、托兒所、幼兒園、養老院的新建、改建、擴建以及立面改造工程，不得在二層以上部位設置玻璃幕牆。位于T形路口正對直線路段的建築物外立面，也不得設置玻璃幕牆。

▲廣州不允許住宅等二層以上部位設置玻璃幕牆

城市發展進程不同，施政方向也有所偏差。

西安在向新一線國際都市靠攏，有提升城市形象和城市品質的需求。廣州不一樣，公共建築帶來的光污染過于充足，住宅、醫院等就别再來湊熱鬧了，要減少光反射環境影響。

确實，玻璃幕牆的反射光，給肉眼帶來傷害。如果你沒嘗過這痛苦，歡迎大晴天來總部基地的寫字樓群裡，感受下四面八方的光污染暴擊。

不群認為，寫字樓是寫字樓，住宅是住宅，現階段這座城市，仍需要高顔值住宅洗洗眼。

公建化是很美，但也要警惕兌現打折和交付後的封陽台。

公建化樓盤會不會降級減配？具體用料和建築工藝不同，最終的質感和耐用度不排除達不到預期的可能性。

還有就是封陽台的問題。交付後，如果物業管理不嚴，很多業主就會按自己需求，封出五花八門的陽台來，将影響建築美感。

比如蟠龍外立面顔值很高的綠城春江明月，現在封陽台封的已經變樣了。

▲綠城春江明月本來很美的立面，封了一些千奇百怪的陽台後

等到2024年，首批公建化住宅交付，到時候是美是醜，是翻車還是超車，一見分曉。

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文-閱不群 編-七小劍

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