導語：新冠疫情影響産生的“末世感”，是否已經讓部分高淨值人群，形成了以報複性消費來“及時行樂”的心态？5月份北京豪宅銷量暴增，貝殼研究院對總價1000萬以上房産交易盤點，來為分析解讀。

五月不僅天氣開始熱起來，豪宅在地産市場也火了起來。

今年因疫情踩了刹車的購房熱情，在5月得到了充分釋放，數據顯示，北京“豪宅”市場在疫情期間的短暫冷清之後強勢反彈。市場有點火，但人們對“豪宅”話題的讨論也從未停止，從李佳琪的豪宅上熱搜，到卡戴珊家的摩登極簡大宅，再到b站線上看豪宅新潮……處處洋溢着普羅大衆對豪宅的“熱情”。

但你對豪宅的認知是否還停留在隻是貴上呢？今天我們盤點了北京豪宅交易數據，帶你看看豪宅消費是個什麼樣兒（見世面）！

Part1|北京豪宅銷售延期“爆發”，單月銷量創兩年多新高

在北京這種寸土寸金的一線城市，從房屋價格看似乎遍地都是“豪宅”，像在東城、西城，房齡老、物業差的千萬級價格房子也很多，這和我們認知中的豪宅居住體驗似乎大相徑庭。

為了找到真正居住意義上的豪宅，我們将“總價1000萬及以上” “總面積150㎡及以上” “三居及以上”作為北京“豪宅”的标準。

從交易數據看，今年一季度，受疫情影響北京千萬級豪宅成交量同比下降63.5%，2月份成交量僅為個位數。

進入4、5月份，受疫情影響需求集中釋放、政策利好及季節性因素等影響，北京豪宅市場成交量上升恢複，5月份成交量達到2018年1月以來單月最高記錄，環比增長57.8%，同比增長96.4%。而貝殼研究院數據顯示，5月北京鍊家二手房成交量環比增加41.5%，同比增加78.8%。5月份北京二手房市場中豪宅更“熱”。

圖 1|北京千萬級二手豪宅成交量變化

Part2|豪宅哪兒賣的最多？朝陽、海澱占北京豪宅成交量約七成

地段選擇一直是購房首要考慮的因素之一，買豪宅的選房思維會有什麼不同嗎？

我們分别統計了2019年1月至2020年5月以及2020年5月兩個不同時間跨度，北京成交豪宅的樓盤區位信息。

從行政區劃來看，朝陽區是當之無愧的“豪宅聚集地”，無論是過去一年半時間裡，還是在剛剛過去的5月裡，有一半的千萬級豪宅交易發生在朝陽，雖然聽起來好像朝陽豪宅紮堆，但實際上朝陽區的面積相對于五個東西城；其次發生交易最多的城區是海澱，過去近一年半時間裡約占總交易量的四分之一，剛剛過去的5月約占總交易量五分之一。這兩個城區約占北京豪宅交易量的六、七成左右。

從城區常住人口（2018年 ）數據看，朝陽和海澱每萬人口豪宅交易量也居北京之首，2019年1月至2020年5月，每萬人平均二手豪宅成交量分别達2.85套、1.54套。

圖2|豪宅交易城區分布：朝陽、海澱占近7成

而從商圈看，朝陽、海澱兩個城區包圓了豪宅交易最多的前十商圈。其中前七豪宅交易熱門商圈在朝陽，朝陽望京商圈周邊豪宅成交量最多，而海澱區萬柳等商圈地區也撐起了海澱在北京豪宅市場中的牌面。

圖3|北京二手豪宅交易樓盤分布

不過，從區位看，消費者在購置豪宅時選擇時并不是完全遵循“城市中心距離原則”。在北京，人們可能通過一個人住在幾環，來粗略地估算消費者的家庭資産狀況，但豪宅消費并不全care（關心）這些，在過去豪宅交易最熱的商圈中，既有五環邊的望京、奧森、北苑公園，也有位于三、四環間的雙井、朝陽公園、大望路，而即使是六環也有豪宅的“地盤”。

Part3|選豪宅看什麼？貴分三六九等，豪有不同方式

城市大平層、獨棟别墅、精裝四合院？在北京買豪宅會選擇什麼類型呢？或許每個人對于豪宅的認知各不一樣，但在某些方面肯定是有共識的，那就是：價格昂貴 “橫豪”的居住體驗。

不過豪宅貴也分三六九等，在北京2019年1月至2020年5月的豪宅交易中，從各價位成交數據看，成交的千萬級豪宅多集中于1000-2000萬之間，3000萬以上占比僅2.55%。相對于普通的千萬豪宅，“3000萬 ”可謂豪宅中的“奢華plus版”。

圖5|北京豪宅總價&面積分布

在居住體驗方面，豪宅給人最大的切身感受就是“大”。在2019年1月至今年5月份的成交豪宅中，最大面積的豪宅達到700多平方米，但這屬于極個别情況，比标準籃球場還大的400㎡及以上豪宅，在成交的二手豪宅中占比也僅2.6%。但豪是真的豪，例如順義馬坡的陽關花園别墅小區，今年上半年成交的兩套豪宅面積分别達714㎡、670㎡，多層結構、超大客廳......無他，唯大耳。

順義馬坡一棟700㎡遠郊獨棟大别墅成交總價1690萬，西城金融街買鬧市“小戶型”3居室成交總價3000多萬，在大與距離之間，消費者在購置豪宅時做出了不同選擇。

而即便是150-200㎡這種豪宅中的“小戶型”，其戶型設計也給人一種“豪橫”的居住空間享受。例如位于石景山茂華景公院的某套總價1000萬 的房子，雖然面積隻有169平方米，但三居室戶型配有3個衣帽間、兩個衛生間，外加一個書房。

圖6|石景山某豪宅3室2廳、169.2平米戶型圖

橫豪的居住體驗還在于房屋的裝修設計，精裝是對豪宅最起碼的尊重。在過去近一年半的時間裡，成交豪宅中至少有6成以上為精裝修，無敵挑高、超廣角落地窗、智能物業、城市森林......推門就是可視化的“有錢”。

圖7|2019.1-2020.5北京成交二手豪宅裝修類型

小結

從成交數據看，5月份北京二手豪宅成交量環比增速、同比增速均高于二手普通住宅，豪宅市場在經曆疫情影響波動後在迅速回暖。結合曆史數據和最新交易數據，預期北京二手豪宅市場在5月沖至高位後，會有一個自然回落至正常水平過程。

我們将過去近一年半成交的豪宅和剛剛過去的5月成交的豪宅情況進行了對比，兩個時間段豪宅市場房屋成交總價分布結構、成交面積分布結構、區位分布、裝修類型等都沒有明顯的變化趨勢，這顯示雖然北京豪宅市場需求受疫情影響有波動，但整體消費選擇沒有發生大的改變。

另一方面也說明消費者對于品質的追求就是這麼執着，不想努力的時候，不妨去看房app上看看豪宅吧（刺激刺激自己吧）。

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